System Dynamics Modeling of Korean Lease Contract Chonsei

Abstract

2008년 세계 금융위기를 계기로 국내 주택시장의 가격정체와 전세가격의 상승이 오랫동안 지속되고 있다. 전세가격의 지속적인 가격 상승은 대부분 사회초년생 및 무주택자가 선호하는 거주지인 전세주택에 있어 가격 상승이 이들의 직접적인 거주 위협이 된다는 점에서 사회적 문제로 대두되고 있다. 정부는 다양한 정책을 통하여 이러한 전세가격의 안정과 무주택자의 거주지 안정을 위해 노력하고 있지만, 주택시장과 전세시장내의 구조적 이해 관계에 대한 인식 부족으로 정책의 효과를 제대로 보지 못하고 있다. 또한 선행연구에서는 다양한 주택시장, 전세시장의 독립변수에 의한 가격변화를 단선적으로 분석하고 있어, 다양한 변수와 이해관계자들이 존재하는 주택시장 및 전세시장 분석에 적합하지 않다. 이 때문에 본 연구는 주택시장을 포함한 전세시장의 작동원리를 시스템 다이내믹스 모델링 기법을 통하여 시각화∙구조화 하고, 이를 바탕으로 정부의 전ㆍ월세 정책을 분석하였다. 분석결과 전세수요는 대부분의 무주택자가 주택구매이전에 선호하는 거주방법으로서 이후 실수요가 되며 투자수요와 본질적으로 다르다. 하지만, 이러한 실수요의 구매도 주택시장의 가격상승기대감이 존재하지 않으면, 투자수요와 함께 활성화 되기 쉽지 않다. 또한, 주택투자구매가 감소하게 되면 이로 인하여 투자거래에 의한 잉여주택이 생성되기 쉽지 않다. 이 때문에, 잉여주택의 임대시장공급 자체가 줄어들게 되고, 이것은 장기적으로 전세 공급의 감소로 이어져 주택가격하락이 전세가격 상승을 유발한다고 설명할 수 있다. 전세가격형성에 영향을 미치는 다른 요인으로 전세-매매비에 의한 가격 항상성을 들 수 있는데, 이 때문에 정책 발표나 주택가격의 변화가 단기간과 장기간에 걸쳐 서로 다른 이유에서 비롯한 전세가격 변화를 유발 하는 것으로 분석되었다. 예를 들면 주택가격 상승에서 비롯된 단기적 전세가격 상승은 이후 투자주택공급에서 비롯되는 전세공급의 증가로 인하여 장기적 관점에서 가격 하락으로 이어질 수 있다. 2011년 정부는 3차례에 걸쳐 전, 월세 안정화 대책을 발표하는데 정부의 대책은 전세시장이 주택시장과 연결되어있다는 시각이 부족하고, 전세보증금의 지원이나, 임대인 세제지원 등의 단기적 정책 위주로서, 주택시장의 수요 공급 안정화를 전제로 하는 전세시장 공급 확대에 큰 영향을 미치지 못한다.

Since the sub-prime mortgage crisis from the US, 2008, Korean housing market was plummeted, however, indigenous Korean lease contract 'Chonsei' price have been increasing. This increase of Chonsei price can be threat to the low-income people because most of them prefer to live at the house of Chonsei contract. In order to solve this problem, Korean Government have implemented several Chonsei policies to secure low-income people's residnece by decreasing price of Chonsei, however, due to the lack of understanding on housing and Chonsei market, Korean government policy seems to fail on getting effective results. In the housing and Chonsei market, there are many stakeholders with own interest, so simple thought about housing and Chonsei market such as more house supply will decrease house price would not work in a real complex housing market. This study suggested system dynamics conceptual model which is consists of each part of causal-loop-diagrams for the Chonsei market as well as the housing market. In addition, this study try to explain why the policy did not work effectively using the examples of government past measures. . In conclusion, Chonsei price have its own homeostasis characteristic and different price movement with housing price at the short-term and long-term period. Unless government does not have structural causation mind in implementing policy in real estate market, the government may not have intended effects on the certain market.