신도시 중심상업지역의 유흥지구화에 대한 연구

Abstract

이 연구는 지리적으로 근접해 있으며, 물리적 계획 특성 또한 서로 유사한 평촌 신도시 내의 두 역세권인 범계역과 평촌역이 상당히 다른 분위기로 개발된 현상에 대한 의문점에서 출발하였다. 제 1기 신도시가 건설 공급된 이후 20여년이 지난 현재의 시점에서 주택가격의 안정, 주거환경의 개선, 서울 인구의 분산이라는 측면에서는 긍정적인 평가가 대부분이지만 각 신도시들의 자족성 확보, 그에 따른 서울의 기능분산, 상업용지의 과잉공급으로 인한 문제 등 건설 및 성장 과정에서의 도시 관리 미흡에 대한 비판에 있어서는 자유롭지 못하다고 할 수 있다. 특히 수도권 1기 신도시들뿐만 아니라 2기 신도시들에서까지도 중심상업지역의 유흥지구화 현상이 발견되고 있으며, 과거 2000년대 초반 사회문제로 대두된 바 있다. 그러나 관련하여 어떠한 이론적 접근이나 연구가 이루어지지 않은 실정이다. 본 연구는 이론연구와 실증연구로 구성 되어 있다. 이론연구 부분에서는 배경이론, 초점이론, 자료이론을 구분하여, 각기 신도시와 필지에 대한 기존의 연구들, 유흥산업 관련 연구들, 입지 및 특화지역 관련 선행 연구 결과들을 검토하였다. 실증연구 부분에서는 먼저 제 4장을 통해 신도시 중심상업지역에 유흥업소 또는 러브호텔과 같은 숙박업소들이 난립하였다는 명제의 사실여부를 검증하였다. 해당 문제에 대하여 과거로부터 문제제기는 있어왔으나, 실증 분석한 선례는 없었기 때문이다. 제 5장에서는 해당 명제가 사실임이 밝혀진 도시들에 대해서 유흥지구화 된 중심지를 특정하고, 그 특징을 분석하였다. 공간의 규모 차원에서 이야기해보면, 제 4장에서는 수도권 1기 신도시들을 분석의 단위로 하여 각 모도시와 비교하였으며, 제 5장에서는 신도시 내 각 역세권을 분석의 단위로 하여 유흥특화지역의 특성을 도출하였다. 제 4장에서는 수도권 1기 신도시가 위치한 5개 지역에 대하여, 기존도시 지역과 신도시 지역 각각의 특화 수준 (= 특화지역면적 / 시가화 면적)을 산출하고 이를 비교하는 방식으로 가설을 검증하였다. 유흥특화지역에 대한 판정은 FLQ 분석 통하여 이루어졌다. FLQ 분석 결과가 1 이상의 값을 갖는 Cell의 개수를 통해 특화지역의 면적을 산출하였다. 분석결과 군포시 - 산본 신도시를 제외한 대상지 전반에서 신도시 지역이 기존도시 지역보다 높은 유흥특화 수준을 보이는 것으로 확인되었다. 또한 분석결과를 시각화한 자료를 통해 다수의 역세권 구조로 이루어진 신도시의 경우 특정 역세권은 유흥산업특화지구로 발전하는 한편, 다른 역세권은 그렇지 않음을 발견하였다. 달리 표현하자면, 신도시 내 중심상업지역이 균질하게 높은 유흥산업 밀도를 보이는 것이 아니라 다수의 역세권 중심지 중 특정 상권만이 유흥특화지역으로 발전한다는 것이다. 제 5장에서는 유흥지구화 된 신도시 내 중심지에 대하여 두 가지 특징을 밝혀냈다. 우선 중심지들의 각 신도시에서의 개발순서와 유흥산업의 규모 및 밀도의 관계를 살펴본 결과, 연구의 대상으로 삼은 4개신도시 모두에서 개발순서가 늦은 역세권 중심지들의 유흥특화정도가 높은 것으로 나타났다. 각 역세권 중심지들 간의 개발 순서를 판정하기위하여, 본 연구에서는 역세권 별로 상업중심가로 주변 건축물들을 사용승인일자 기준으로 정렬한 뒤 Box Plot의 기법을 차용하여 표현하는 방법을 사용하였다. 둘째로 필지규모분포 특성과 유흥밀도의 관계를 살펴보았다. 필지규모분포의 특성을 경제적으로 표현하기 위해서 파레토계수를 활용하였다. 대상지들의 파레토 계수를 추정한 결과 1.112 < α < 2.854 의 범위 내에서 거동하였는데, 유흥 시설의 절대적 규모는 α = 1.851 인 중동_상동 주변 상권에서 가장 높은 것으로 나타났으며, 전체 연면적 대비 유흥시설의 연면적 비율은 α = 2.064 인 일산_백석 주변 상권에서 가장 높게 나타났다. 파레토 계수와 유흥밀도 간의 관계를 살펴봤을 때는 0 < α < 2.064 구간까지 정비례 관계를 유지하다가, α > 2.064 구간에서는 반비례하는 것으로 나타났다. 위와 같은 분석결과들로부터 도출한 본 연구의 함의와 시사점은 다음과 같다. 첫째, 제 1기 신도시 상업용지의 미매각 사태와 관련해서 연구를 진행한 선행연구자들은 현대 사회의 토지 시장에 대하여 일반적인 시장원리가 작동하여 탄력적인 가격 변동이 이루어 질 수 없음에 인식을 같이 한다. 다만 그 해결 방안에 대해서는 연구자들마다 각기 달랐으며, 그 중에는 사업 시행자인 정부가 공급물량을 시기적으로 조절하는 방식을 통해 문제를 해결할 수 있다는 등의 제안이 있었다. 그러나 중동 신도시 상동 상권의 사례는, 신도시의 왜곡된 상업용지 시장과 그로 인한 유흥지구화 현상의 본질적인 문제가 일시에 공급되는 사업구조에 있는 것이 아니라 수요와 공급의 절대수량이 불일치하는데 있다는 생각을 갖게 한다. 둘째, 신도시 지역에서는 규모를 산출하고 배분하는 인위적 작업을 통해 각 용도지역의 면적이 결정된다. 그런데 신도시 지역은 기존도시 지역보다 시가화 면적 중 상업용지가 차지하는 비율이 높다는 사실을 연구를 진행하는 과정에서 발견하였다. 이론연구의 과정에서는 과도하게 설정된 신도시의 상업용지 용량에 대하여 비판하는 연구들을 접했으며, 장기 미개발 필지를 추적 조사한 결과 상당 비율이 유흥 및 숙박시설로 개발되었음 역시 확인하였다. 이러한 배경에서 제 4장 분석 결과를 해석해보자면, 신도시 중심상업 지역 규모의 산정은 보수적으로 접근해야 한다. 는 제안에 다다르게 된다. 셋째, 파레토 계수가 유흥밀도 지표에 대하여, 선행연구자가 확인하였던 활성화 지표에 대해서와 똑같은 방식으로 작동하였다. 특정 파레토 계수를 기준으로 정비례하여 증가하다가 반비례 관계로 전환되는 것인데, 이는 과거에 Pareto가 개념을 창시하면서 주장하였던 파레토분포는 특정 값으로 수렴하게 되는 것이 최적이라는 개념을 재확인하는 것이기도 하다. 글을 마무리하자면 본 연구에서 정확한 경로까지 분석해내지는 못하였으나 이론적 검토와 실증분석 결과를 토대로, 과도하게 배분된 신도시 상업용지는 장기간 미개발 상태로 남겨져 상권 형성에 부정적인 영향을 끼치다가 종국에는 유흥산업이 입지하게 되는 것이 아닌가하는 의문을 제기하였다. 인구 감소 시대라는 새로운 국면을 맞이하고 있기는 하지만, 인류의 역사는 곧 개발의 역사였으며 그 규모는 달라졌을지 모르겠으나 신도시 개발은 현재에도 진행 중이다. 본 연구의 결과물이 신도시 중심상업지역에서 발생하는 유흥지구화 현상에 대한 이해를 높이고 이후 진행되는 신시가지 개발하고 관리해 나가는데 도움이 되기를 희망한다.