유휴·방치부동산의 유형별 발생 특성과 고착화에 관한 연구 - 전라북도 익산시를 사례로 -

Abstract

저성장-인구감소 시대를 맞이하여 도시 공간에 대한 수요가 변화되면서, 도시 내 사용되지 않는 건물과 토지가 증가하고 있다. 이에 따라 유휴·방치부동산의 관리·활용이 도시계획 분야의 주요 이슈로 떠오르고 있다. 특히 인구가 감소하는 중소도시들에서는 부동산에 대한 수요와 투자 매력도가 낮아, 유휴·방치부동산의 재이용이 어려울 뿐만 아니라 다양한 유형의 유휴·방치부동산이 지속적으로 증가할 것으로 예상된다. 따라서 유휴·방치부동산을 효과적으로 유지·관리하는 안정화 전략과 함께, 유휴·방치부동산의 발생 자체를 예방하는 선제적 노력이 필요하다. 이러한 배경 하에서 본 연구는 인구감소를 경험하고 있는 익산시를 사례로 하여, 다양한 유형의 유휴·방치부동산 발생 특성을 도시 및 근린 차원에서 분석하고, 더 나아가 유휴·방치부동산 발생을 예방하고 관리하기 위한 정책적 시사점을 도출하는데 목적을 두었다. 본 연구는 크게 네 부문으로 구성된다. 첫째, 문헌고찰을 통해 유휴·방치부동산의 개념과 유형(주거, 상업·복합, 산업, 공공)을 정립하고 국내 실정에 맞는 측정 기준과 지표를 도출하였다. 이를 통해, 유휴·방치부동산의 측정과 분석을 위한 토대를 마련하였다. 둘째, 익산시 도시 차원에서 네 가지 유형별 유휴·방치부동산의 공간분포와 촉발 요인을 분석하였다. 그 결과, 주거 및 상업·복합 유휴·방치부동산은 구도심과 구시가지 일대에 집중 분포하며, 산업 및 공공 유휴·방치부동산은 주로 도심 외곽에 분산되어 발생하고 있으나 최근 들어 도심부에서도 발생하는 경향을 보였다. 산업 및 공공 유휴·방치부동산은 사회구조적 요인이나 정책적 요인에 의해 발생되며 비교적 발생 과정이 복잡하지 않은 반면, 주거 및 상업·복합 유휴·방치부동산은 다양한 요인들이 복합적인 상호작용을 통해 발생되고 있다. 특히, 구도심과 구시가지 내 주거 및 상업·복합 유휴·방치부동산 발생의 주요인은 신시가지 개발로서, 이와 연계된 다양한 촉발 요인들에 의해 유휴·방치가 더욱 증폭되고 있다. 즉, 주거용의 경우 주택의 물리적 노후화와 소유주의 고령화, 상업·복합용의 경우 공시지가와 실거래가 차이에 따른 제도 악용이나 낙후된 상업 환경 등에 의해 유휴·방치가 촉진된다고 볼 수 있다. 또한, 민간 소유인 주거 및 상업·복합 부동산의 유휴·방치는 주요 행위자들의 심리·행태 요인에 의해 직접적인 영향을 받는 것으로 분석되었다. 셋째, 구도심과 구시가지 일대에 집중 분포하고 있는 주거 및 상업·복합 유휴·방치부동산의 공간적 군집 및 실태를 분석하였다. Morans I와 LISA 분석을 수행한 결과, 주거 유휴·방치부동산은 공간적 자기상관을 가지며 중앙동, 평화동, 인화동, 남중동, 동산동 일대에서 군집을 형성하고 있는 것으로 나타났다. 주거 유휴·방치부동산이 군집된 사례 지구들에서는 공가보다 폐가가 많으며 상당수의 주택들이 이면도로의 차량 통행이 불가능한 불량접도 필지에 위치하거나 지붕구조가 불량한 것으로 나타나 향후 공·폐가 발생의 가속화가 예상된다. 또한, 이들 지구에서는 임대료 및 지가가 매우 저렴하고, 경제적으로 취약한 고령 소유주와 임차인들이 많이 거주하고 있다. 한편, 상업·복합 유휴·방치부동산의 경우, 중앙동 일반상업지역에서 군집을 형성하고 있다. 상업·복합 유휴·방치부동산이 군집된 사례 지구들의 경우, 전체 상업·복합건물의 약 1/3이 유휴·방치 상태이며 과소필지 비율이 높은 것으로 나타났다. 또한, 이들 지구에서는 공시지가는 높은데 비해 실거래가가 매우 낮게 형성되어 있다. 넷째, 주거 유휴·방치부동산 군집 지역에서의 고착화 현상을 분석한 결과, 공·폐가 발생은 시간적으로 고착화되면서 악화를 동반하는 경향을 보이고 있으며, 그 주변으로 공·폐가 발생이 확산되면서 고착화를 더욱 강화시키고 있다. 공·폐가의 고착화 요인을 추출하기 위해 이항 로짓 분석을 실시한 결과, 근린의 물리적 환경 특성은 고착화에 유의미한 영향을 미치지 못하는 반면, 공·폐가의 부지 특성과 입지, 근린의 고령자 비율이 고착화에 유의미한 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 특히, 부지의 도로 접근성이 매우 중요한 요인으로 도출되었는데, 이는 차량 접근이 불가능해 공·폐가의 철거나 신축, 혹은 재이용이 어렵기 때문으로 풀이할 수 있다. 한편, 사례 지구 주민들을 심층 인터뷰한 결과, 대체로 주거 유휴·방치부동산에 대한 무관심과 유휴·방치 경관의 일상화에 따른 무력감을 드러냈다. 그러나 고령의 주민들은 유휴·방치부동산으로 인한 불편함을 자체적으로 경감하고 커뮤니티를 유지하기 위해 노력하고 있다. 본 연구의 결과를 통한 정책적 시사점은 다음과 같다. 첫째, 중앙 정부와 지자체들은 이미 발생한 유휴·방치부동산의 안정화 전략을 효과적으로 추진하기 위해, 고착화 요인 및 과정에 주목할 필요가 있다. 특히, 주거 유휴·방치부동산 고착화 과정에서 악화를 예방하거나 지연시키는 전략이 요구된다. 본 연구에서 밝혀진 고착화 요인을 토대로 하여 차량 접근이 힘든 공·폐가 부지의 철거 방식을 고민하는 등 현장 실태를 고려한 보다 세밀한 전략이 필요하다. 또한, 주택 노후화와 주민의 고령화에 따른 커뮤니티의 소멸 가능성에 대한 대비책이 요구된다. 더 나아가, 소유주의 결정과 태도가 주거 유휴·방치부동산의 발생 및 고착화에 직접적인 영향을 미치므로, 소유주의 책임과 의무를 명확히 규정하고 이에 대한 실질적 지원을 통해 민간 차원에서 자율적인 안정화 노력이 이루어질 수 있도록 법·제도적 장치를 마련해야 한다. 둘째, 공공의 개입이 필요한 밀집 지구와 고착화 지구를 추출하고 유휴·방치부동산 관리에 대한 도시 정책 방향을 수립하기 위해, 도시-근린 차원의 이원적 모니터링 시스템 구축이 중요하다. 도시 차원에서는 본 연구에서 제시한 유형별 유휴·방치부동산 측정 지표들을 이용하여 잠재적 유휴·방치부동산까지 포함한 상시적인 모니터링 시스템을 구축함으로써, 도시계획의 기본 방향 설정과 우선적인 개입 지역의 선별 등에 활용할 수 있다. 이를 바탕으로 하여, 근린 차원에서는 유휴·방치부동산의 군집 및 고착화 현상을 보이는 지구에 대한 현장 밀착형 모니터링 시스템을 구축해야 한다. 이와 관련하여 동주민센터와 통장 제도를 적극적으로 활용하는 전략이 필요하다. 셋째, 법·제도상의 유휴·방치부동산을 정의하는 기준과 범위에 대한 재검토 및 보완이 필요하다. 현행 빈집 관련 법령이나 조례들은 대체로 유휴 상태나 유휴 기간을 기준으로 하여 정책의 대상이 되는 빈집을 규정하고 있다. 그러나 본 연구를 통해, 주변 지역에 부정적인 영향을 미칠 가능성이 더욱 큰 방치 상태에 대한 고려가 매우 중요함을 알 수 있다. 따라서 유휴 상태 뿐만 아니라 방치 상태도 유휴·방치부동산을 정의하는 중요한 기준으로 적용되어야 한다. 또한, 익산시를 사례로 한 분석 결과 공·폐가 발생이 노후·불량주택이나 불량접도 주택과 매우 높은 상관성을 갖는 것으로 나타났다는 점을 고려하여, 현재 빈집뿐만 아니라 노후·불량주택이나 불량접도 주택 등 잠재적인 빈집을 포함하는 관리 전략이 요구된다. 더 나아가, 현재 주거 유휴·방치부동산에 집중된 정책적 관심을 확대하여 다양한 유형의 유휴·방치부동산을 관리해 나갈 수 있는 폭넓은 법·제도 마련이 필요하다. 넷째, 모든 유형에 걸쳐 유휴·방치부동산 발생의 가장 주요한 촉발 요인은 시가화면적 확대(신시가지 및 신규 산업단지 조성 등)로 나타났다. 그리하여 향후 시가화면적 확대 위주의 도시계획 방향에 대한 수정이 시급히 요구된다. 또한, 부동산의 유휴·방치를 효과적으로 예방하기 위해서는 부동산 유형에 따른 유휴·방치의 촉발 요인을 면밀히 검토하고, 이를 바탕으로 한 적실한 정책이 시행되어야만 긍정적인 효과를 얻을 수 있을 것이다.