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민간개발과 결합한 성남 제1공업단지 도시공원 조성 및 운영관리 계획

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Authors

이현미

Advisor
조경진
Major
환경대학원 환경조경학과
Issue Date
2013-02
Publisher
서울대학교 대학원
Description
학위논문 (석사)-- 서울대학교 환경대학원 : 환경조경학과, 2013. 2. 조경진.
Abstract
최근 도시공원은 커뮤니티의 여가와 시각적 자산의 장소라는 전통적인 가치를 뛰어넘어 공공 건강, 지역사회공동체 형성, 일자리 창출, 기후변화 대처 등과 같이 도시민의 삶의 질을 결정하고 도시의 경쟁력을 좌우하는 현대도시의 핵심적인 사회간접자본으로 인식되고 있다. 이와 같이 도심녹지공간의 많은 이점에도 불구하고 도시공원을 양적으로 확충하고 관리해야 하는 지자체는 재원의 한계, 중앙행정기관의 보조금 한계 등의 이유로 조성 및 관리에 있어 적극적으로 대처하지 못한다. 또한 관 주도로 조성관리되어 온 도시공원은 도시민의 여가트렌드나 이용행태의 변화를 반영하지 못하고, 법률상의 양적기준을 확보하는데 치중하여 도시공원의 질적인 문제도 나타났다. 이러한 이유로 도시공원 조성 및 운영관리에 있어 민간참여 활성화를 통한 다양한 해결방안 모색이 필요한 시점에 있다.
본 연구의 대상지인 성남 제1공업단지 또한 지자체의 공원화를 위한 재원마련의 어려움과 개발방식에 대한 이슈로 도심속에 몇 년간 빈 땅으로 방치된 상태이다. 본 연구의 목적은 국내외의 민간참여 활성화를 위한 다양한 기법들을 검토해 보고 대상지 적용을 위한 시사점을 도출하고자 한다. 도출된 시사점을 바탕으로 대상지인 성남 1공단 부지를 대상으로 민간개발과 결합한 도시공원 개발과 운영관리의 새로운 모델을 계획하며, 그에 대한 타당성 검토를 연구 목적으로 한다.
계획의 기본방향은 입지, 이용인구, 지역분석을 통해 주거, 상업, 문화시설 등을 녹지와 적극적으로 연계한 복합개발을 전제로 한다. 계획안은 두 가지의 대안을 제시하였는데 대안 A는 대상지의 10%에 주거, 상업시설의 수익시설을 개발하며 나머지 공간은 공원녹지공간조성, 대안 B는 대상지의 7%에 주거, 상업시설의 수익시설을 개발하며 나머지 공간은 공원녹지 공간을 조성하는 것을 기본계획으로 한다. 이 계획에 있어서 재정개념은 공공이 토지비를 부담하며, 주거시설의 분양으로 초기개발 비용을 충당한다. 상업시설은 분양이 아닌 임대전략을 통해 장기적으로 공원의 유지관리비와 예비비의 재원으로 활용하는 개념이다. 재정계획의 모의 분석은 대상지 주변 아파트의 분양가, 주변 상가의 임대가, 국토해양부에서 매년 공고하는 건축비용 등을 기본전제로 한다. 또한 부동산개발에 있어 위험요인 적용을 위해 일반적 공실률 10%와 경기침체시의 공실률 30%일 때를 각 각 적용하여 분석하였다. 계획 및 재정 검토의 모의분석 결과는 다음과 같다. 대안 A는 상가 및 분양시설의 공실률이 10%일 때와 30%일 때 모두 조성과 운영관리 재원에 흑자를 보임으로 개발사업이 가능할 것으로 판단된다. 대안 B는 상가 및 분양시설의 공실률이 10%일 때는 흑자를 보이는 반면 공실률이 30%일 때는 유지관리비용에 있어 연간 약 7천만원에서 8천만원 정도의 손실을 보이는 것으로 나타났는데 이는 개발비용에서 남는비용, 지자체와 협력, 민간기부 등을 통해 재원을 마련할 수 있다.
이러한 연구 분석결과는 대상지를 개발함에 있어 공공성의 유지와 적정한 개발을 하는데 있어 기본적인 자료가 될 수 있을 것이며, 도시공원 조성의 새로운 방법과 장기적 운영관리의 가능성을 검증해 볼 수 있었다.
성남 기성시가지와 같이 도심녹지공간의 확충이 절실히 요구되거나 장기미집행 도시공원에 대해서는 이러한 다양한 조성방법이 모색되어야 한다. 또 도시공원은 조성과 동시에 일정 시점에 완성 되는 것이 아니라 지속적으로 만들어지고 관리하여야 하는 공공공간이다. 공원의 가치증대를 위해서는 조성뿐만 아니라 지속적인 관리운영이 요구된다. 더욱 높은 질의 서비스를 요구하는 도심공원의 경우는 다양한 재원조달의 필요성이 더욱 증대되고 있다. 그러한 측면에서 보았을 때 본 연구의 의의를 살펴보자면 세 가지로 요약 할 수 있다. 첫 번째, 본 논문은 현재 도시공원 조성과 운영관리에 있어서의 문제제기를 통해 새로운 방향을 모색하였다는 점이다. 그 대안으로 조성 및 운영관리에 있어 재정자립형 공원의 개발의 가능성을 제안하였다. 두 번째는 성남 제1공업단지 부지를 대상으로 계획을 세우고 타당성에 대해 모의분석 함으로써 실증적 연구를 하였다는 점이다. 그 결과 대상지에 일부 상업, 주거시설 등을 개발해 단장기적 수익을 보장 받을 수 있는데 이를 활용해 지속적인 공원 운영을 할 수 있는 것으로 분석되었다. 마지막으로 도시공원이 강조되어오던 환경적, 사회적 가치와 함께 경제적 가치를 인식하는 계기가 될 수 있다는 점이다.
Language
Korean
URI
https://hdl.handle.net/10371/129694
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