이태원동 유엔사 이전적지 복합시설조성지구 설계

Abstract

고밀화가 진행된 도시 속에서 도시 환경의 기회 요소로서 이전적지 개발은 단순한 개발의 수익 창출 이상의 의미를 가진다. 또한, 대부분의 도시 속 이전적지는 토지의 큰 규모를 차지하고 있어 개발로 인해 주변 지역에 미치는 영향은 상당하다. 따라서 이전적지 개발에 관하여 위치적 잠재력, 주변 도시의 이슈 등을 함께 고려하고 세심한 계획과 장기적 비전을 설정하여 개발 계획을 수립하여야 한다. 2015년 4월 조성계획이 고시된 유엔사 이전적지도 마찬가지로 대도시에서 발생한 이전적지이다. 유엔사 이전적지는 이태원동과 한남동 같은 우리나라 최고의 문화∙소비 장소와 인접하고 있으며, 미래 용산공원화가 진행될 용산미군기지와 녹사평대로를 경계로 이웃하고 있다. 이 가운데 위치한 대상지는 단순한 개발의 이익을 쫓는 방향 보다 위치적 이점과 중요성을 기반으로 주변 지역과 연계되는 장소로 개발하여 용산구 전반에 걸친 도시 환경을 향상시킬 필요가 있다고 판단하였다. 위치적 잠재력을 기반으로 도시적 맥락에서 대상지를 바라 보았을 때, 미래 용산공원과 주변 지역의 주거지 및 문화∙소비장소를 연결하는 중간영역으로 대상지를 개발하고자 하였다. 성격이 다른 두 도시 간의 연결성 확보를 위해 대상지에 두 가지 기능을 담도록 하였다. 그중 첫째는 녹지 체계의 연장을 위한 시작점이다. 주변 관련 계획을 고찰한 결과 한남그린웨이, 용산공원화 등 장기적인 용산구 개발 방향에서 시가지 내에 부족한 녹지를 보완하는 구상이 다수였다. 그 방법으로 유엔사 이전적지의 개발은 위의 장기적 계획을 달성하기 위한 첫 단추로 언급된다. 따라서 미래 용산공원의 녹지 체계가 시가지 내부로 발산할 수 있도록 물고를 트는 시작점의 기능을 도입하고자 하였다. 하지만 대상지 개발의 가장 큰 목표는 평택미군기지 이전재원 마련을 위해 수익성 확보가 가장 큰 이슈였고, 이를 위해 현실적으로 높은 용적률을 달성하는 고밀도 개발 계획이 필요하였다. 이러한 제한적 요인 속에서 녹지 공간을 할애하는 것은 가장 큰 과제였다. 연구의 계획 및 설계에서 제안한 방안은 대규모 녹지 공간보다 보행 중심의 선형의 녹지를 넓은 폭으로 할애하여 용산공원과 시가지 간의 연결성을 확보함과 동시에 다양한 행위가 선형 녹지에서 발생할 수 있도록 하는 것이다. 보행 녹지 축은 고밀도 복합시설조성지구 내에서 녹지와 관련된 휴식, 이동, 운동 등과 같은 기능을 제공하고, 인접 시설의 용도 및 주변 도시의 문화적 맥락과 더불어 다양한 활용 방식을 창조할 것이며, 결과적으로 용산공원과 주변 시가지를 연결하는 선형의 녹지 공간으로 작동할 것이다. 두 번째는 주변의 다문화 지역과 용산공원을 연결하는 문화∙소비의 플랫폼 기능이다. 기존 도시와 오랫동안 단절되어 있던 미군기지가 성공적인 공원화가 진행되기 위해 주변 도시와 연계성을 강화하고 상호작용 하는 과정은 두 도시 조직의 지속적 상생에 필수적이라 판단하였다. 용산공원 동측 시가지는 해방촌, 경리단길, 이태원거리 등의 다문화를 기반으로 한 거리가 형성되어 있다. 이들과 공원의 연계성 확보를 위해 많은 설계 경기에서 제안하고 있는 단순한 선(線)적 처방(연결 교각)으로는 부족하다고 판단하였고, 문화∙소비의 플랫폼으로서 면(面)적인 장소를 용산미군기지 인접 지역(대상지)에 우선적으로 형성시키고자 하는 큰 그림을 그렸다. 이를 달성하기 위해 공식적인 대상지 개발 계획에서 제외된 녹사평대로26길 방면의 잔여 필지들을 통합하여 가로친화적 상업시설을 재구성하였다. 상업시설의 위치∙형태∙규모에 있어서 주변 맥락과 유사하도록 계획하여 신규 복합시설지구의 이질성을 줄이고자 노력하였다. 또한, 대규모 업무시설의 저층부는 복합문화시설로 조성하여 문화적 플랫폼을 형성시키고자 하였다. 여러 종류의 시설 저층부는 해당 공간에서 각각의 기능을 발휘할 뿐만 아니라 보행 녹지 축을 매개로 상호 연계되는 효과를 기대하며 배치를 결정하였다. 이로 인해 대상지 전반에 걸쳐 문화∙소비 플랫폼을 형성시키고, 용산공원과 지속적인 문화적 상생 효과를 얻고자 하였다. 대상지의 구체적인 개발 계획이 제시되지 않은 상황 속에서 대상지의 개발 방향에 대한 큰 그림을 우선적으로 그려 보았다는 점에서 연구의 의미가 있다. 국토부에서 제시하는 확정된 개발 구상 없이 불확실성 속에서 연구를 진행하였기 때문에 타당성 측면에서 치명적일 수 있다. 그러나, 바꾸어 말하면 개발 계획 이전에 대상지의 위치적 잠재력을 보여주며, 고밀도 복합시설조성지구 개발 속에서 공공성을 우선적으로 확보하고자 큰 그림을 선험적으로 구상해 보았다는 점에서 의미가 있다고 판단된다. 대상지 주변 지역의 개발 구상에서 대상지의 개발 방향에 대해 언급하고 있었고 올해 4월에 이어 10월 관계 기관 협의를 거쳐 조성실시계획이 고시되었으나, 구체적인 개발 방향은 제시되지 않았다. 하지만 가까운 시기에 대상지 개발이 진행 될 예정이기 때문에, 향후 개발 계획을 수립함에 있어 본 연구가 기본 구상을 위한 기초 자료로 활용될 수 있다는 점에서 가장 큰 의미를 찾을 수 있을 것이다. 또한, 오늘날 수익성이 주가 되는 이전적지의 고밀도 개발을 행태를 견철하며, 대규모 이전적지를 복합시설조성지구로 개발함에 있어 도시 전반에 걸친 환경 개선의 기회 요소로서 계획하는 방안을 구체화시켰다는 점에서 연구의 의미가 있다. 특히 대규모 공원 주변의 복합시설지구 개발이라는 측면에서 공공성과 용적률 확보를 동시에 달성 할 수 있는 대안을 제시하였다는 점에 구체적 의미를 찾을 수 있을 것이다. 하지만 연구자가 제시한 대안은 용적률∙건폐율과 같은 개발 수치에 있어서 대상지 개발 가능 최대치를 달성하지 못하였다. 이로 인해 수익성 측면에서 부족한 계획안으로 보일 수 있다. 하지만 제안한 계획 및 설계 요소를 통해 용산공원과 시가지의 연계성 확보, 두 도시 조직의 상생 효과, 지역 주민의 생활권 내 녹지 공간 확보, 신규 상업시설 기존 소규모 상권 간의 상생 효과, 이용객을 위한 문화 공간 제공 등의 각종 사회적 효과를 감안해 볼 때 설득력 있는 대안이라 사료된다.

The development of a relocated site as a new opportunity in the city environment has its significance more than a simple meaning of creating revenue in a highly dense city. A majority of the relocated site developments takes a huge part in terms of its size, and its influence on the surrounding area is enormous as well. Therefore, the development plan which sets a thorough, long-term goal considering the potentials of its location and issues related to the surrounding cities should be established. The relocated site development of UN headquarter in which its new development plan was announced in April of 2015 also took place in the Seoul Metropolis. The relocated site is surrounded by one of the most well-known cultural and commercial areas in Seoul such as Itaewon and Hannam-dong. It is adjacent to the border of Noksapyeong main road neighboring with the U.S. military base in Yongsan, which will be turned into a city park in the near future. In order to improve the city environment in the overall Yongsan City region, it is significant to suggest a development plan for the relocated site in the direction of connecting to the surrounding area, considering its locational advantage and other strengths. Considering the potentials in its locational advantage in the urban context, the relocated site should be developed into the space which functions as an intermediary between the future Yongsan Park and cultural and commercial areas. The site should take two important roles to secure the connectivity between the different regions. The first role is to act as the initial point in the site expansion of green space system. In accordance with the long-term development plan of Yongsan-gu including Hannam Greenway and Yongsan Park, it is essential to expand the green space in which especially lack in the urban area. The development of relocated site can be regarded as stepping off on the right foot of achieving the long-term plan as it was mentioned. Therefore, it is proposed that its role should have a function as the initial point that can expand the green space system of Yongsan Park into the inner-city region. However, the main objective of the development was to secure profitability for transferring revenue to the U.S. military base in Pyeongtaek. This practically required a high number in Floor Area Ratio (FAR), followed by a high-density development plan. Under these restrictions, allocating the green space was the biggest challenge. The proposal suggests to allocate the green space into the pedestrian-friendly linear form rather than a large scale of green space. By securing the connectivity between Yongsan Park and the urban area, it will attract various acts and behaviors to occur in the linear form of green space. The pedestrian-friendly green axis provides spaces for relaxation, mobility, exercises, etc. in a high-density mixed use district and creates various methods to utilize the space in regards of the surrounding facilities uses and the neighboring citys cultural context. Consequently, it will act as the linear-shaped green space which connects Yongsan Park and the surrounding areas. The second role is to provide a commercial and cultural platform which connects the surrounding multicultural districts and Yongsan Park. In order to successfully create a park from the U.S. military base which has been isolated for a long time, it is inevitable to enhance the connectivity with the surrounding urban region and build a mutual relationship between two different urban tissues. In the eastern part of Yongsan Park, a number of streets including Haebang-chon, Gyeongridan-gil, and Itaewon Street which have strong multicultural characteristics have been created. For the connectivity between these streets and Yongsan Park, the design proposals from the majority of competitions mainly suggesting a simple, linear form as connection link are incompetent. Instead, this study proposed to establish a commercial and cultural platform as the areal form in the Yongsan U.S. military base adjacent area (site location) as the first priority. To achieve this, the reconstruction of pedestrian-friendly commercial facilities was proposed by integrating the remaining parcels adjacent to the Noksapyeong 26 Street, which were excluded from the formal designation of development plan. The shape, form, and size of commercial facilities are to be established in accordance with the urban context to reduce the differences with new commercial district. In addition, the spaces in the lower level of large-scaled office buildings should create a cultural platform by changing them into the mixed-use cultural facilities. The lower levels in different types of facilities are expected to be effective as a medium of pedestrian-friendly green axis as well as functioning its primary uses. This proposal suggests to keep a sustainable, cultural win-win effect with Yongsan Park by forming a cultural and commercial platform on the overall region of site location. The study has its significance in establishing the full picture on the development direction of relocated site under the circumstances that no concrete plans have been made yet. It is also inevitable to face the issues in terms of its feasibility since the study has been continued under the uncertain condition of a concrete development plan by the Ministry of Land, Infrastructure and Transport. However, in other words, it is significant that this study discovered the potentials in its locational advantage and processed the initial stage of securing its publicness in the development of a high-density mixed use district. The development directions on the relocated site have been mentioned in the related proposals for surrounding areas. The implementation plan was newly announced in October of 2015 through consultations by the related departments involved, followed by its announcement in April of 2015

however, specific plans on the development were still not proposed. Since the development of relocated site is expected to be initiated at an early date, this proposal can serve as part of essential development plan established by either government or other agencies in the near future. Moreover, there is a significance in refining the development plan as opportunities for environmental improvements across the overall urban areas by developing the large-scaled relocated site into a mixed use district. This proposal suggested alternatives to obtain both publicness and a designated number of Floor Area Ratio (FAR) regarding its site location as the mixed use development abutting on the large-scale of park. The proposal can be somewhat regarded as incompetent since it did not achieve the maximum profitability

in other words, it did not propose alternatives with the maximum numbers of Floor Area Ratio (FAR) and Building Coverage Ratio (BCR). However, this proposal can be considered as convincing and reasonable given a number of beneficial social effects such as securing the connectivity between Yongsan Park and the urban area, the mutual effects of two different urban tissues, the green space within a local residents life zone, the win-win effect between new and existing, small-sized commercial facilities, and the provision of cultural space for users.