오피스와 상업시설 복합의 특성 및 효과

Abstract

임대 오피스 시장은 1997년 IMF 이후 국내 부동산 시장의 개방과 함께 구조조정용 빌딩 매각의 증가, 국제투자자금의 국내 투자 활성화, 간접투자 시장 육성 등으로 성장하게 되었다. 이에 따라 2000년대 이후 오피스 시장의 공급이 과잉되면서 오피스 빌딩의 임대를 통해 수입을 증대시키려는 노력은 우량임차인을 유치하기 위한 다양한 전략으로 나타났다. 최근 신축 또는 재건축되는 오피스는 오피스 규모의 확장뿐만 아니라 건축물 디자인, 내부시설의 변화, 서비스 질의 향상 등을 통해 오피스 가치를 향상시키기 시작했다. 이러한 상황에서 오피스 내 상업시설은 신축, 재건축 오피스 등에서 적극적으로 도입되는 추세를 보이는데 이는 사무기능을 위한 폐쇄적인 공간인 오피스가 개방성을 지닌 상업기능과의 복합이 이루어진 다는 점에서 주목할 만하다. 따라서, 본 연구는 이러한 배경을 바탕으로 오피스와 상업시설 간의 복합이 오피스 가치에 미치는 영향 분석을 목적으로 하며, 이를 위해 오피스 내 상업시설의 객관적인 특성을 분석하고 유형을 분류하였다. 또한, 상업시설의 유형에 따른 오피스 임대료의 영향을 파악하기 위해 특성감안가격모형을 이용하여 실증분석을 시행하였다. 오피스 내 상업시설의 특징을 준공연도별, 권역별, 층별, 업종별 구분을 통해 분석한 결과 준공연도 대비 현재 시점에 전체면적 비율이 증가한 것으로 나타났으며, 권역간의 차이는 보이지 않았다. 대부분이 지하층에 위치한 상업시설은 식음시설과 판매시설이 대부분의 업종구성을 차지하고 있었으며, 식음시설은 최근 준공된 오피스 빌딩일수록 증가하는 추세를 보였고 판매시설은 이와는 대조되게 감소하는 것으로 나타났다. 오피스 내 상업시설의 유형은 크게 업무지원형, 혼합형, 독립시설형으로 나눌 수 있으며 독립시설형의 경우 오피스 입주사의 편의제공을 위한 역할 뿐만 아니라 주변지역의 인구를 흡수할 수 있는 업종의 구성으로 별도의 운영이 가능하여 오피스 내 상업시설이 점차 독립적인 기능을 가지게 되었음을 시사하고 있다. 상업시설의 유형에 따른 오피스 임대료와의 연관성을 실증분석한 결과 독립시설형이 오피스 내 임대료 상승에 기여하는 것으로 확인되어, 오피스와 상업시설 간의 복합이 오피스 가치에 긍정적인 영향을 미친다는 것을 확인할 수 있었다. 그 밖에 오피스의 규모와 전용율, 권역더미가 임대료에 영향을 미친다는 결과가 도출되었다.

At the end of 1997 and its IMF period, Koreas commercial real estate market has experienced an unprecedented rate of growth, owing to the openness of the market self, an increment of sales in restructured buildings, active domestic investments, and promotion of indirect investments, etc. Therefore, the demand in commercial real estate market has long been exceeded after 2000s and the effort to increase revenue through lease has yielded a various tactics to attract outstanding tenants. Recently, both newly constructed and reconstructed old buildings require not only its expansion of size, but changes in exterior designs, facilities and quality of service to increase their value. And now, what had been the use of office being limited to office function now includes commercial function and this calls for attention. As from above, purpose of this research is to analyze the influences of retail within the large scale office buildings, specifically focusing on analyzing retail's influence on office rent

whether the retails within office building will influence the value of the office building itself and using Hedonic Price Model for finding differences between the retail type. By classifying retail into four features completed year, district, floor, and category of business. Total area rate has increased in comparison of its completed year, while there was no difference between districts. Most of the retail facilities located in the underground level are most likely comprised of food and beverage service and this sector has seemed to increase in conjunction with the recent construction of office building, while selling facilities in contrast have decreased. The types of retail service can be divided into three categories such as business support, hybrid, and independent commercial types- independent commercial type for example, provides not only the convenience but also the construct to absorb demographics within vicinity. This indicates that retail within office building can now have separate function, transforming gradually into independent type. As a result, the price of office was affected by the type of independent-commercial facility. It showed that the office with the independent-commercial facility had a higher price by 12,727won per pyeong than the ones with the type of business support facility. Also, the price of office showed to have influence on the gross floor area, ratio of area for exclusive use, and Yeouido district. This paper is significant as it empirically analysed the influences of combination of office and retail by the type of commercial facility. However, the fact that only 72 office were used brought some limitations to further study the effects.