은퇴계층의 부동산 자산 배분 결정요인 분석

Abstract

고령화 사회에 진입함에 따라 은퇴계층의 비중이 급속히 증가하고 있다. 2010년 베이비붐 세대가 은퇴시기에 접어들어 이들의 노후생활이 사회적 불안요소로 작용할 수 있는 우려가 제기된다. 은퇴 이후 생활에 대한 사회적 안전망은 결여되어 있어 노후소득을 자체적으로 마련해야 하기 때문이다. 이들은 연령이 높아질수록 부동산 보유 비중이 증가하는 추세로 나타나 노후의 재정적 대비 수단으로서 실질적으로 부동산 자산을 활용할 수밖에 없을 것으로 보인다. 은퇴라는 정기적인 소득이 끊긴 상황을 맞은 이들의 자산 배분 행태는 일반 가계와 다를 수 있어 그 요인에 대해 연구할 필요가 있다. 은퇴 계층의 부동산 자산 배분이 대거 일어날 것으로 예상되며, 이는 부동산 시장과 도시계획, 토지와 주택 정책에 상당한 영향을 미칠 것이다. 선행 연구에서는 우리나라 은퇴 가계에서 부동산 자산의 축소 현상이 크게 포착되지는 않는다. 오히려 연령에 따라 부동산 자산의 비중이 늘어나는, 이론과 상반된 연구결과들이 있다. 그러나 향후 주택소비에 대한 최근 설문조사들에서는 대다수 부동산 처분의사를 밝혀 의문점을 갖게 하였다.

본 연구는 은퇴가 부동산 자산의 배분과 어떤 관계가 있는지, 노후 생활에 영향을 미치는 개인적인 특성들과 함께 은퇴 계층이 부동산 자산을 배분하는 결정적인 요인이 무엇인지 분석하는 것을 목적으로 하였다. 한국노동패널조사(KLIPS) 자료를 활용하여 1999년에서 2009년 10년간 은퇴계층의 부동산자산 배분을 살펴보고 그 결정요인을 분석하였다.

첫째, 은퇴 자체로 인한 부동산 자산의 축소는 전반적인 상황은 아닌 것으로 나타났다. 은퇴로 인해 부동산 자산의 축소를 선택하기보다는 주택가격상승 기대 등 다른 변인들이 더 주요하게 작용하였다. 그러나 은퇴효과는 기존 자산이 있는 특정 계층에서 나타났다. 고소득계층 또는 순자산 상위계층이 거주주택외 부동산을 보유한 경우 은퇴로 인해 보다 쉽게 부동산을 처분했을 가능성이 있었다. 은퇴 계층의 가계 자산 대부분이 부동산 자산이므로, 여유 부동산을 보유했을 때 축소 배분에 유의한 결과를 보였다. 결국 우리나라 은퇴계층의 부동산 자산의 축적은 은퇴 이후에 대한 경제적 대비라고도 볼 수 있을 것이다. 둘째, 은퇴 이후 부동산자산을 처분하여 소득화하는 것을 전제하므로 기존 소득이 높을수록 부동산자산의 축소 배분을 지연시키는 것으로 나타났다. 부동산자산 배분에 대한 은퇴효과는 일반적이지는 않으나 특정계층에 나타났고 주택가격상승 기대 효과, 기존 부동산 자산 보유 효과, 소득 효과가 있는 것으로 나타났다. 이밖에 가족구성원의 감소, 의료비 지출 등 개별 가구들의 변화 요인이 있었다. 셋째, 자산 배분 실태에서는 은퇴계층과 참조집단 모두 1999년에서 2009년 10년간 전반적으로 부동산 자산의 증대가 있었다는 점이다. 그러나 자산 배분의 구체적인 내용과 증감률에는 차별성을 보였다. 은퇴계층은 지속적으로 부채를 축소했으며 참조집단의 부동산자산 증가율이 상당히 큰데 반해 은퇴계층은 그것에 훨씬 못 미치는 증가율을 보였다. 우선적으로 부동산가치 상승의 기대가 컸던 수도권 지역과 상대적으로 그렇치 못했던 비수도권 지역을 구분하여 주택가격 상승 기대라는 변수를 개략적으로 통제하였을 때, 은퇴계층에서 부동산 자산을 축소하고 금융자산으로 전환했을 가능성이 나타났다.

은퇴계층의 인구가 늘고 가구구조가 변화, 중고령층 1, 2인 가구가 급증하는 가운데, 부동산 가격 상승을 기대하기 어려운 시장으로 변화하고 있다. 도시계획차원에서 인구구조와 함께 이들의 부동산 자산 배분 선택과 변화에 주목할 필요가 있다. 토지·주택정책과 복지정책 또한 은퇴계층의 자산 배분 행태에 기초하여 마련될 필요가 있을 것이다. 본 연구는 우리나라 은퇴계층의 부동산 자산 선택에 대한 구체적 정보를 제공하고 노후 대책과 양극화라는 도시·사회적 문제를 시사할 것으로 생각된다.