노후소득보장을 위한 거주주택 유동화방안 선택조건 비교

Abstract

본 연구는 사회적 차원의 노후소득보장을 기대할 수 없는 은퇴자가 노후생활비를 조달할 목적으로 거주주택을 유동화할 가능성이 존재하지만 어떠한 방식으로 이루어질지에 대해서는 불확실한 현상에 주목하였고, 현상에 대한 예측을 위해 거주주택 외에는 별다른 소득과 자산이 없어 거주주택을 유동화해야만 노후생활이 가능한 은퇴자를 선택의 주체로 가정한 뒤, 은퇴자가 선택할 수 있는 거주주택 유동화방안을 주택연금, 부분임대, 부분매각, 전세임차 네 가지로 구분하였다. 그리고 이들 방안에 영향을 미치는 주요변수는 주택가격상승률·이자율을, 은퇴자 개인 특성 변수는 주택가격·기대여명을, 은퇴자의 선택 변수는 임대지분비율, 매각지분비율, 매매가대비전세가율로 두고 이 변수들을 토대로 각 방안으로부터 발생하는 금전효용과 주거효용에 관한 수리모형을 구성한 뒤 시뮬레이션하여 분석하였다.

분석 결과 주택가격이 상승할 경우 주택지분이 남아있는 부분임대와 부분매각의 노후자산가치가 크게 나타났으며, 주택가격이 하락할 경우 주택연금과 전세의 노후자산가치가 상대적으로 크게 나타났다. 이자율이 상승할 경우 일시에 주택지분이 유동화되는 부분매각과 전세의 노후자산가치가 주택연금과 부분임대에 비하여 상대적으로 큰 폭으로 증가하였으며, 이자율이 하락할 경우 노후생활비 발생이 이자율의 영향을 받지 않는 주택연금의 노후자산가치가 상대적으로 크게 나타났다. 은퇴자가 기대여명을 짧게 예상한다면 부분매각과 전세가, 길게 예상한다면 주택연금이 노후소득보장에 유리한 것으로 드러났다.

은퇴자의 선택은 각 방안으로부터 조달할 수 있는 노후생활비의 크기를 충분조건으로 하는데, 부분임대의 경우 모든 지분을 임대하여도 노후생활비가 주택연금에 비해 부족하게 나타났으며, 부분매각이나 전세임차의 경우 은퇴자의 기대여명이 연장될수록 주택연금의 노후생활비와 동일한 수준의 노후생활비를 확보하기 위하여 매각지분비율을 증가시키거나 매매가대비전세가율이 더 낮은 지역으로 이동해야만 하는 것으로 나타났다. 그런데 임대지분비율과 매각지분비율을 증가시킬수록 노후생활비는 더 확보되지만, 줄어드는 주거면적에 대한 주거효용을 고려할 경우 주택연금과 전세임차의 노후자산가치가 상대적으로 더 크게 나타난다. 또한 최근과 같이 매매가대비전세가율이 전국적으로 상승하고 있는 추세라면 전세임차의 경우 노후생활비가 전세금으로 유출되기 때문에 기대여명의 연장에 대응하기 어려운 것이 현실이다. 그러므로 은퇴자가 가장 안정적으로 노후생활비를 조달할 수 있는 방안은 주택연금임을 알 수 있다.

그런데 한편으로 주택연금을 선호하지 않는 이유 중 주택가격이 저평가 될 것이라는 우려가 존재하였다. 하지만 주택가격 변동이 장기 안정세거나 하락세일 경우 기대여명에 따라 지급받은 연금액만으로도 노후생활비를 안정적으로 조달하면서 다른 방안의 유동화하지 않은 주택지분에 상당하는 자산을 축적할 수 있는 것으로 드러났다. 따라서 주택연금을 선택한 경우 노후생활비의 크기와 노후자산가치가 높게 나타남을 알 수 있다.

은퇴자 개인의 특성과 주어진 조건은 각기 다르므로 은퇴계층의 노후소득보장 방안선택에 대한 경향을 예측하기 위해서는 실증분석이 추가적으로 필요하지만, 이상의 논의를 종합해보면 평균수명이 점차 연장됨에 따라 개인의 기대여명이 증가하고, 주택가격상승에 대한 기대가 낮으며, 이자율이 더 이상 상승하지 않을 것이라는 전망이 지배적인 환경에서는 은퇴계층의 노후소득보장 방안으로서 주택연금의 선택이 증가할 것이라는 사실을 예측할 수 있다.

은퇴자가 주택연금을 차후의 노후소득보장 방안으로써 선택한다면 현재 거주주택에 계속해서 거주할 수 있기 때문에, 거주주택의 유동화를 위한 주거이동의 필요성이 떨어지게 된다. 따라서 거주주택의 유동화가 필요한 은퇴계층 중에서 주택연금을 선호하는 은퇴자가 증가하게 된다면 은퇴계층의 주거이동 확률이 낮아질 수 있음을 유추할 수 있다.