주택구입자금 부채비율의 영향요인에 대한 실증분석

Abstract

주택의 가치를 구성하는 요소에는 주택에서 거주하면서 얻을 수 있는 소비적 가치와 함께 주택의 가격 상승을 통한 자본이득을 취하려는 투자적 가치 또한 존재한다. 이러한 주택의 투자재적 속성은 위치적 고정성으로 인한 외부효과에 일편 기인하는데, 따라서 그 주택이 위치하는 지역은 소비재로서나 투자재로서나 주택의 가치를 결정하는 중요한 요인이 된다. 한편, 주택소비자는 주택의 구입 의사결정과 함께 주택구입자금의 자본구조를 어떻게 설정할지에 대한 의사결정을 하게 된다. 타인자본비용이 예상되는 가격상승률 보다 낮아 자본이득이 발생할 것으로 판단된다면, 주택 소비자는 주택구입자금 자본구조에 있어서 타인자본의 비율을 높여 기대 자본이득을 최대화 할 것을 예상할 수 있다. 이에 본 연구에서는 주택의 투자수요라는 관점에서 적응적 기대가설에 근거하여 과거의 가격 경험을 통하여 앞으로 가격의 상승 또는 하락이 예상되는 지역에 주택을 구입함에 있어 사람들의 주택구입자본 구조가 어떻게 다를 것인가에 대해서 밝혀보고자 하였다. 연구를 위해 쓰이는 데이터는 가구 자산에 대한 조사가 이루어지지 않은 2012 주거실태조사를 제외한 2010, 2014년도의 국토교통부 주거누리 주거실태조사 마이크로데이터와 한국감정원의 전국주택 가격동향조사, 해당 시점의 CD금리 자료를 통합하여 사용, 주거실태 조사시점으로부터 4년 이내에 아파트를 구입한 자가 거주가구를 연구의 대상으로 하였다. 주택구입자금의 자본구조(부채비율)을 종속 변수로, 과거 4년 간 지역 시간가중평균 주택상승률을 독립변수로 설정하고 가구특성(순자산, 소득, 가구원수, 가구주나이)과 주택특성(주택규모), 그리고 구입시점 CD금리를 통제변수로 설정하여 토빗 모형을 통한 통계적 연구 방법을 사용하였다. 연구의 결과, 기대 가격 상승률이 양수인 지역과 음수인 지역에서의 결과가 비대칭적으로 나타났는데, 기대 가격 상승률이 양수인 지역에서는 과거 평균 가격상승률이 높을수록 주택 구입자금에서 타인 자본비율이 높은 것으로 나타났으며, 기대 가격 상승률이 음수인 지역에서는 둘 사이에 통계적 유의성을 찾기 어려웠다. 또한, 순자산(-), 소득(+), 가구주나이(-), 주택규모(+)는 기존의 LTV를 변수로 한 선행연구와 유사한 결과를 나타내었다. 기대 가격 상승률이 양수인 지역에 대하여 주택구입자금의 부채비율 정도는 정의 상관관계를 통계적으로 유의하게 나타내며 과거 평균 지역 주택가격 상승이 존재하여 앞으로의 가격 상승이 기대되는 지역일수록 주택구입자금의 부채비율이 높아지는 것을 확인 할 수 있었다. 연구의 결과는 먼저 주택 가격 변화가 주택시장의 자본구조를 가늠할 수 있는 정책적 신호(Signal)로서 사용될 수 있음을 시사한다. 부동산 자산 편중도가 70% 이상이며, 주택 관련 대출이 전체 가계부채의 53%를 차지하는 상황에서 주택 관련 대출을 예측·파악하는 것은 국가와 국민의 자본건전성을 위해서 매우 중요하다. 또한, 본 연구의 결과는 주택 가격과 국민 자본건전성이 서로 떨어져 있는 문제만은 아님을 시사한다. 주택자산을 통한 대출 의사결정을 진행할 때 주로 고려하는 것은 LTV와 DTI로 대변되는 부동산 담보평가 가치와 대출 주체의 소득 능력으로, 주택 특성과 개인 특성에 근거하여 대출을 실행하는 것으로 파악할 수 있다. 연구는 이러한 주택 특성과 개인 특성 요소 외에도, 그 주택이 입지하는 지역, 그 지역의 과거 가격 변수로서의 지역 특성이 대출 조건의 고려 요소로서 추가될 수 있음을 시사한다. 이는 가격 상승 기대감이 특정 지역의 주택 소비에 있어서 타인자본 수요를 불러오고, 그 결과 지역에 타인자본 비율이 집중되어 사회적 자본건전성을 위협할 수 있기 때문이다.

There are two elements that make up the value of the house

the usage value with the investment value. It is distinctive of the house that has the investment value, in that usual commercial goods have little or no investment value at all. For the house is typical durable goods, and there are used markets for residential properties, capital gain can be obtained through the rising prices of houses. A location is one of the most important factor in determining this value of a house on both side

investment value side and usage value side, for there are external effects due to its location. Meanwhile, the house consumers will make decisions about how to set up the capital structure of the house purchase financing with the decisions of purchasing house. If housing consumers expect that there would be a capital gain as borrowing cost is lower than expected house price rate of increase, it is desirable to buy a house with a higher debt financing ratio to maximize the expected capital gain. The aim of the study is to find out how the home purchasing capital structures of people vary as expected rate of return of house rise or fall in prices through past experience of price change. The basis of the study to find out the relationship between the two is the adaptive expectations hypothesis and investment demand on house purchase. Following three data were integrated for the study

National Housing Survey micro data, the Korea Appraisal Board price survey, and the yearly CD rate. The study sets households who purchased the house within past four years from the National Housing Survey as the range of research subjects. Using statistical research methods via the Tobit regression, the house purchase debt ratio as the dependent variable, set the regional time-varying weighted average of housing price rate over the past four years from its purchase as the most important independent variables and household characteristics (net assets, income, the number of household member, the head of household age), property characteristic (size of house), and CD rates were used as a control variable. When it comes to the result of the study, the result from the area where the expected price change rate is positive and it from the negative area was shown asymmetrically. The result from the area where its expected price change have positive number shows that higher the historical average price growth appeared to have high debt capital ratios in house purchase financing. It was, in the area of expected price change is negative, it was difficult to find statistical significance between the two. In addition, net assets(-) and income(+), the age of head of household(-), housing size(+) showed similar results with a previous study of the existing LTV as a variable. The first implication of the study suggest that house price change can be used as a policy signal that can gauge the capital structure of the housing market. The real estate assets are concentrated even more than 70% proportion in South Korea, and it is predicted that housing-related loans account for around 53% of the entire household loans. For this reason, identifying the situation in the housing lending market is absolutely important to keep the capital safety and soundness of the country and its people. In addition, the results of the study suggest that the problem with housing prices and the national capital soundness is not apart from each other. Housing characteristics like an appraised value, and personal attributes like an income are main considerations of decisions on issuing mortgages

represented by LTV and DTI. The study, in addition to this, housing characteristics and personal attributes elements, suggesting that local and regional characteristics like past price changes and expectations derived from past price changes can be considered as an additional element in the loan terms. This is because, according to the result derived from the study, household can bring up the loan financing demand in certain area where price expectations rise. This concentration of loan financing could be a potential threat to the capital safety and soundness of the country and its people in turn.