보금자리주택 정책의 효과에 관한 분석

Abstract

우리나라에서 부동산 시장은 사회․경제적으로 중요한 의미를 가지고 있기 때문에 부동산 시장에 영향을 주는 각종 정책과 규제에 대하여 그 효과를 분석하는 일은 매우 중요하다고 하겠다. 따라서 본 연구는 이명박 정부의 가장 대표적인 부동산 정책으로 꼽히는 보금자리주택정책이 원래 의도했던 정책목표를 달성했는지 그 효과를 분석해 보고자 하였다. 중소형 분양주택과 임대주택을 포괄하는 새로운 개념을 도입하여 기존의 임대주택과의 차별화를 시도한 보금자리 주택정책의 가장 큰 정책목표는 무주택 서민의 자가 보유를 촉진하여 서민의 주거를 안정시키는 데에 있다. 이렇게 서민의 주거안정이라는 정책목표와 무주택 서민이라는 정책대상 계층이 분명하게 설정된 보금자리 주택정책이 부동산 시장에 어떤 효과를 가져왔는지를 분석하기 위하여 본 연구에서는 보금자리 주택정책이 주변지역의 고가아파트와 저가아파트의 매매가격에 미치는 영향을 회귀분석 모델을 이용하여 실증 분석하였다. 본 연구는 보금자리 주택지구중 가장 빠르게 시공이 진행된 시범지구중에서도 우리나라의 부동산 경기를 선도하는 지역에 준공된 서울 강남 보금자리와 서울 서초 보금자리 지구를 대상으로 하였으며, 국민은행이 발표하는 개별 아파트 월별 매매가격을 바탕으로 아파트 가격에 미치는 영향을 분석하였다. 이 과정에서 보금자리주택정책의 순 효과를 분석하기 위하여 각 지역에서 아파트 가격과 연관이 있는 지역적 특성과 지역주민의 특성변수들을 선정하여 통제하였으며, 이와 더불어 소비자 물가 상승률, 3년 만기 회사채 금리, 종합 주가지수, 아파트 면적, 서울시 월별 아파트 매매가격 지수, 월별더미, 아파트 단지별 더미 등을 통제 변수로 삼았다. 실증분석결과를 종합해 보았을 때, 보금자리 주택정책의 효과는 제한적이었으며, 보금자리 주택이 당초 목표한 바와 달리 투자의 대상이 되는 등의 부작용도 일부 발생한 것으로 나타났다. 이는 보금자리 주택정책의 단계별 시행에 따라서 주변지역의 저가 아파트뿐만 아니라 주변지역 고가아파트의 가격까지 하락한 것으로 드러난 분석결과가 뒷받침한다. 이와 같이 정책의 효과가 제한적으로 나타나고, 부동산 시장 침체의 요인 중 하나로 꼽히게 된 이유는 다음과 같이 판단된다. 정책은 당초에 무주택서민을 정책 수혜 계층으로 삼아 설계되었으나, 추진과정에서 분양위주의 사업추진과, 투기수요의 형성과 유입을 적절히 통제하지 못한 점, 중산층 기준으로 형성된 분양가 등의 여러 가지 이유로, 무주택 서민이 정책의 효과를 누릴 수 없었던 것으로 보인다. 물론 보금자리 주택정책은 임대주택과 공공분양을 혼합시켜 수도권 내부에 공급함으로써 저소득계층의 사회적 소외문제를 해결하고자 한 점이나 수요계층을 다변화 한 것 등 여러 가지 긍정적인 측면이 존재한다. 따라서 향후 주거 복지 정책에 있어서 제고해야 할 점을 제시해보았다. 본 연구에서 분석한 보금자리 주택정책이 가지고 있었던 긍정적인 구조는 보완하고, 부정적 영향을 줄이기 위한 대책을 마련하기 위해서는 다음과 같은 점들을 염두에 둔 추가적인 연구들이 꾸준히 진행되어야 한다고 본다. 첫째, 주거복지정책에서 가장 중요한 점은 저소득층, 노인 등의 주거약자가 정책의 수혜계층이 되어야 한다는 점이다. 주거약자의 실제 주거복지를 향상시키기 위하여 이들을 위한 주택과 민간주택과의 차별화를 분명히 하여야 한다. 둘째, 주거복지정책의 시행은 단기적이 아닌 장기적인 시행으로 일관성을 지녀야 한다는 점이다. 이를 통하여 국민들의 부동산 정책의 효과에 대한 신뢰도를 제고하는 일이 정책의 효과적 시행을 위해서 매우 필요한 일이다.