토지공시지가와 실거래가 차이에 미치는 영향 요인에 관한 연구

Abstract

국문초록

본 연구는 개별공시지가와 현실거래가라는 실제 거래되는 지가를 조사하여 가격차이를 발생시키는 요인을 실증적으로 검토해보는 것이다. 이러한 목적을 달성하기 위해 2010년부터 2011년까지의 경남 남해군과 전남 무안군, 그리고 경북 고령군의 토지 실거래가를 조사하였다. 그리고 공개되어 있는 공시지가의 정보를 함께 고려하여 토지의 공시지가와 실거래가의 격차율을 나타내는 지가격차율을 구할 수 있었다. 지가격차율을 종속변수화 하여 이에 영향을 미치는 변수들로서 토지용도별 특성, 토지 이용상황, 나대지여부, 도로조건, 향후 개발에 대한 기대가 지가격차율에 영향을 미치는지 알아보고자 하였고, 다중회귀분석을 활용하여 실증분석을 실시하였다. 그 분석 결과는 다음과 같다. 분석결과에 따르면 토지이용상황, 나대지여부, 도로조건이 지가격차율에 영향을 미치는 것으로 나타났다. 우선, 토지 이용상황을 살펴보면 이용상황의 척도가 증가할 때 지가격차율이 감소하는 것으로 나타났다. 척도가 증가한다는 것은 토지이용상황이 임야에서 상업용으로 개발되어감을 의미하며 이에 따라 점차 지가격차율이 감소함을 의미한다. 나대지여부를 살펴보면, 나대지인 경우가 0 그렇지 않고 건물을 지닌 경우를 1로 하는 더미변수이므로, 건물을 지닌 경우가 나대지인 토지에 비해 지가격차율이 더 높게 나타났다. 그리고 마지막으로 도로조건의 척도가 증가할 때 지가격차율이 감소하는 것으로 나타났다. 도로조건의 척도가 증가한다는 것은 도로가 점차 폭이 넓어짐에 따라 차량이동이 원화할 수 있음을 의미한다. 이는 도로가 점차 넓어질수록 공시지가와 실거래가의 격차율이 감소하는 것을 의미한다. 본 연구는 단순히 경남 남해군과 전남 무안군, 그리고 경북 고령군의 세 지역만을 대상으로 하여 연구를 진행하였으며, 이러한 연구의 지역적 범위에 따른 연구결과를 다른 지역에 확대 적용하는 것은 연구의 타당성과 신뢰성 차원에서 불가하다. 그러나 실거래가와 공시지가의 차이에 대한 영향요인 분석을 통해 현 공시지가 제도의 문제점에 대해 파악해볼 수 있었다. 본 연구의 분석결과는 현 공시지가 제도가 실거래가가 높게 형성되는 현실을 반영하지 못한다는 한계점을 나타낸 것으로 판단되며, 이의 개선을 위해서 양자의 격차율 조정을 위해 공시지가 제도의 수정 역시 필요할 것이다. 다만, 공시지가 현실화는 소위 부동산 거품과 관련한 문제점를 낳을 수 있는 바, 조세저항을 고려하여 공시지가를 기반으로 한 과표의 조정과 부동산 세금제도의 조정 등이 점진적으로 이루어질 필요가 있다. 이 연구가 최근 발생하는 공시지가 문제의 원인진단과 해결방안 모색에 단초를 제공할 수 있을 것으로 기대해 본다.