주택담보대출 연체 결정요인 연구

Abstract

주택담보대출은 소유하고 있는 또는 소유할 부동산을 담보로 하여 대출을 받는 것을 의미한다. 우리나라 주택담보대출 금융기관 중 보금자리론이라는 고유 브랜드명을 가지고 장기 고정금리로 대출을 하여주는 기관은 한국주택금융공사인데 공사에서는 대출채권을 기초로 유동화증권인 주택저당증권을 발행하여 다시 투자자에게 판매하고 그 판매대금을 금융기관에 지급하여 장기대출시장의 안정을 꾀하고 있다. 이미 선진국에서는 일반화된 장기주택대출제도로, 우리나라에서는 2004년 3월 정부투자회사인 한국주택금융공사가 설립되면서 도입되었다. 본 논문에서는 고정금리 장기 분할상환 주택담보대출에 대한 건전성에 대한 검토로 주택담보대출 연체에 관심을 두고자 한다. 주택담보대출에 대한 연체 분석과 차입자들에 대한 특성 분석 등의 연구는 그동안 계속되어 왔으나 고정금리 대출채권 및 상환방식에 초점을 맞추어 차입자를 분석한 경우는 많지 않았다. 본 연구의 목적은 주택담보대출의 상환방식이 연체여부에 미치는 영향을 분석하는 것이다. 즉 주택담보대출의 상환유형인 원리금균등상환, 원금균등상환, 원금체증식상환 등 3가지 방식별로 연체여부에 미치는 영향을 분석하고자 한다. 본 연구의 데이터는 한국주택금융공사에서 2010년 1월부터 2013년 9월까지 취급한 주택담보대출 약 390,000건을 대상으로 하고 있다. 또한 연체 여부의 기준시점은 2013년 9월말로 하고 있다. 본 연구를 위해 사용된 주택담보대출 데이터는 고정금리, 장기분할상환을 특징으로 하고 있다. 따라서 대출취급시점에 정해진 금리의 변동성은 존재하지 않는다. 개별 대출계좌에 대한 정보와 한국감정원의 주택가격지수, 한국은행의 물가지수 데이터를 토대로 연구를 진행하고자 한다. 본 연구에서는 3가지 상환방식별로 주택담보대출 연체 여부에 차이가 있는지를 로짓(logit)분석을 통해 비교하고 있다. 이를 통해 주택담보대출금의 원활한 상환 및 대출자의 상환부담을 완화할 수 있는 방식을 모색하는 것을 부차적인 목적으로 한다. 상환방식의 특징상 원금균등상환방식은 기간경과에 따라 원금이 일정하게 상환되면서 잔여원금의 감소로 수반되는 이자 또한 줄어들어 채무금액이 체감하며 원금 체증식 상환방식은 상환해야하는 원금이 기간경과에 따라 증가하는 형태로 대출이후 점차 채무금액이 체증하는 형태를 띠게 된다. 본 논문의 로짓분석에 따르면 원리금균등 상환방식과 비교할 때 원금균등 상환방식의 경우 연체확률은 상대적으로 하락하는 반면, 체증식 상환방식의 경우 상대적으로 연체확률이 상승하는 것으로 나타났다. 연체여부에 영향을 미치는 유의미한 변수로는 상환방식 외에 취급시 대출금액, 취급시 대출금리, 대출경과기간, 담보물가치, LTV, 주택가격변동, 물가변동, 소득제공(배우자)여부, 임대사업자여부, CB등급, 주택유형 중 아파트, 성별, 연령이 있음을 알 수 있었다. 앞으로 장기채권시장 기반구축과 더불어 새로운 자산운용수단도 확대될 것으로 예상되기 때문에 금융시장 안정과 관련된 고정금리 주택담보대출의 연체에 대한 지속적 연구가 요구된다.