공공주택의 주거만족도 영향요인 비교 연구

Abstract

주택은 시장에서 거래되는 고가의 재화이자 인간 삶의 3대 기본 조건인 의식주의 하나로써 국민의 주거안정실현은 국가의 주요 정책 목표 중 하나이다. 각 국가는 경제발전 수준 및 사회문화적 여건 등에 따라 국가의 직접적인 주택건설·공급에서 저소득계층에 대한 보조금 지급까지 다양한 유형의 주택정책을 펼치고 있다. 우리 나라의 경우 1963년 공영주택법 제정 이후 공기업이 직접 공공주택을 건설하여 시장에 공급해 온 것이 주택정책의 특징이다. 그 간 주택의 자가소유율 확대에 치중하여 개인에게 소유권이 이전되는 분양주택이 주로 건설되었는 데, 2000년 이후 임대의무기간이 30년인 국민임대주택이 본격적으로 건설되기 시작하였다. 공공분양주택은 주택소유가능계층의 자가소유촉진을, 국민임대주택은 주택임대가능계층에 대한 저렴한 임대서비스 공급을 목표로 한다는 점에서 건설 배경이 서로 다르다. 이러한 상이한 건설 배경에도 불구하고 궁극적인 주택 정책의 목표는 입주자의 주거만족도 향상인 바 본 논문에서는 상이한 건설 배경을 가지는 두 유형의 입주민에 대한 주거만족에 영향을 미치는 요인이 무엇인지, 입주민의 주거만족에 영향을 미치는 요인이 주택유형별로 차이가 있는지를 비교분석 후 정책적 시사점을 제시하였다. 주거만족을 이루는 하위 요인을 주택내부품질만족, 주택내부구조만족, 단지환경 만족, 입지 만족, 경제적 만족의 5가지 요인으로 가정하고 분석한 결과 공공분양주택은 단지환경만족→내부품질만족→경제적 만족→내부구조만족→입지만족 순으로 주거만족에 영향을 미치며, 단지환경만족, 내부품질만족, 경제적 만족이 통계적으로 유의한 것으로 나타났다. 국민임대주택은 경제적 만족→단지환경만족→내부품질만족→입지만족→내부구조만족 순으로 주거만족에 영향을 미치며 내부구조만족을 제외한 4가지 만족요인이 모두 통계적으로 유의한 것으로 나타났다. 즉, 공공분양주택은 단지환경이라는 쾌적성(Comfortability)이,국민임대주택은경제적 만족이라는 저렴성(Affordability)이 주거만족에 가장 큰 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 이는 건설 배경과 입주자 계층이 상이한 두 유형 입주자의 주거만족에 영향을 미치는 요인이 차이가 있음을 실증적으로 보여주는 것이다. 이러한 실증 분석 결과를 토대로 정책 집행의 수단인 규제(법률)와 예산의 관점에서 다음과 같은 정책적 시사점을 제시하였다. 두 유형의 주택에 대해 동일하게 적용되는 건설 기준을 좀 더 세분화하여, 주택건설의 효율성을 높이고, 주택의 운영 및 관리에 대해서도 유형별로 다른 기준을 적용할 것을 고민할 필요성이 있다. 구조설계 등 기본적인 생활에 필수적인 건설 기준은 공공분양주택과 국민임대주택에 대해 동일하게 적용하되, 공공분양주택은 주택시장에서 민간 주택과 경쟁하는 사적 재화임을 고려하여 주택의 쾌적성을 더 높일 수 있도록 사업자의 자율성을 확대할 필요가 있다. 국민임대주택은 쾌적성 확보보다 저렴성 확보를 중시하여 입주자의 주거비 부담을 경감시키는 데 노력하여야 한다. 과도한 품질 개선은 주거비 부담 증가를 수반할 수 밖에 없으며, 이는 입주자의 소비효율성을 떨어뜨리고 사업자인 공공부문의 재무 부담을 가중시키기 때문이다. 국민임대주택 정책의 지속성을 확보하기 위해서 주택 건설기준 개선과 더불어 사업자 및 입주자에 대한 예산지원을 확대할 필요가 있다. 선진국 사례에 비추어 볼 때, 임대주택 품질의 지나친 악화는 임대주택 정책의 효과를 반감시키므로 국민임대주택 건설 사업자에 대한 예산지원 확대, 입주자에 대한 임대료 보조 등의 정책수단을 병행하여 국민임대주택정책의 지속가능성을 확보하여야 한다. 공공주택 건설 시 쾌적성(Comfortability)을 중시할 것인가?, 저렴성(Affordability)을 중시할 것인가?, 쾌적성을 이루는 요소 중 어떤 요인을 더 중시할 것인가?, 주택의 품질은 어느 수준으로 할 것인 가? 하는 문제는 한정된 자원을 어떻게 효율적이며 형평성 있게 배분하느냐에 관한 주택정책의 문제인 바 입주자 주거만족에 대한 실증적 분석을 주택 정책 수행의 시사점을 도출한 것에 본 논문의 의의가 있다.

Housing is one of the most expensive commodities in the market while being one of the three necessities of life, food, clothing and shelter and stabilizing the housing market is top priority for policymakers. Each country holds different housing policies from housing construction and supply to offering subsidy for low income bracket, depending on economic and social condition. In Korea after Public Housing Act was enacted, public enterprises have constructed and supplied public houses to the market. To expand the number of housing ownership, Public tract housing of which the ownership can be transferred was mainly constructed. Since 2000, they began constructing National Public Housing with 30-year-long lease of duty. Public tract housing and national public housing have different background of construction since the former is to promote housing ownership for the income group that can afford housing and the latter is to supply inexpensive lease service for the group who want to rent housing. Despite the difference in goals of construction, the ultimate objective of housing policy would be increasing residential satisfaction for residents Therefore, this study is to figure out the factors that affect residential satisfaction for the residents who reside in the two different types of housing and to find out if there is any different factor affecting residential satisfaction for different housing then finally provide any implication for housing policy There are 5 sub factors for residential satisfaction: satisfaction towards quality of interior, interior structure, environment of complex, location and economy. As a result of analysis, the order of sub factors for housing satisfaction for public tract housing is satisfaction towards the environment of complex, interior quality, economy, interior structure and location and satisfaction towards the environment of complex, interior quality, economy were statistically meaningful. As for National Public Housing, the order was economy, environment of complex, interior quality, location and interior structure and all factors except interior structure were statistically meaningful. Hence, the environment of complex, in other words, comfortability plays a big role where economical satisfaction which is affordability affects residential satisfaction the most. This empirically shows that there is a difference in the factors that influence the two types of housing when it comes to residential satisfaction. Based on these data, I suggest following implication for housing policy in terms of legislation and budget. The standards for construction need to be subdivided where they are the same now, to improve efficiency for housing construction and the standards for operation and management need to be applied differently. The same construction standards that are necessary for basic life such as structure design can be applied to the both, but they need to expand the range of discretion of contractor to improve comfortability of public tract housing. As for National public housing, they need to secure affordability more than comfortability to reduce the financial burden. Excessive improvement in quality come with increase in rent, which reduces consumption efficiency for tenants and increase financial burden for contractor. To make the policy for National public housing sustainable, they need to improve construction standard and expand the budget for tenants and contractor. Looking at the cases from advanced countries, deteriorating quality of rental house could mar the effect of policy for rental housing. Therefore they need to secure sustainability by establishing policies such as expanding budget for construction contractor for national public housing and subsidy for tenants. The following questions can come into you mind when it comes to public housing: Which is more important when constructing public housing, comfortability or affordability? Which factors of comfortability should come first? How good should the housing be in terms of quality? As for housing policies, distributing limited resource efficiently and fairly is important. Therefore this study is significant since it suggests implications for housing policy based on empirical analysis for residential satisfaction.