SpVAR-Lasso 모델링을 통한 주택 매매-전세가격의 시공간적 상호작용 패턴 분석

Abstract

본 연구에서는 주택 매매가와 전세가 간의 시공간적 상호작용 패턴을 파악하기 위한 새로운 모델을 제시하고, 이를 실제 수도권 주택 시장 분석에 활용함으로써 새로운 방법론의 적용 가능성을 평가하였다. 기존의 시공간 모델인 SpVAR은 과소표본에 의한 자유도 문제로 세분화된 주택 가격 간의 국지적인 상호작용 패턴을 포착하기 어려웠기 때문이다. 이에 따라 본 연구에서는 과소표본 문제로부터 자유로운 Lasso를 SpVAR 모델의 추정 방법으로 제시함(SpVAR-Lasso)으로써 이러한 문제를 해결하고자 하였으며, 이를 주택 가격 간 발생하는 시공간적 상호작용을 분석하는 도구로 활용하는 방안을 제시하였다. 자료의 시공간적 특성 탐색 – 모델링 – 적용 및 평가로 이어지는 SpVAR-Lasso 모델의 적용 가능성 평가는 수도권 65개 시군구의 최근 5년간 주택 종류별 매매가와 전세가를 대상으로 실시하였다. 이에 따른 분석 결과를 요약하면 다음과 같다. 탐색적 접근에서는 SpVAR을 적용하기 위한 주택 가격 자료의 시공간적 효과를 측정하고 평가하였다. 시계열적 정상성을 검토한 결과 비정상성이 입증되어 이를 제거하고자 1차 차분한 가격변화량을 분석 대상으로 삼았다. 이러한 주택 가격의 변화량에서 공간적 의존성과 공간적 이질성이 모두 확인되었다. 특히 아파트 전세가격은 상당히 높게 공간적으로 상호 의존적인 것으로 나타났고, 주변 지역의 다른 변수와도 밀접하게 연관이 있음이 탐지되었다. 또한 변수 간 관계가 지역에 따라 다르게 나타나는 공간적 이질성 역시 포착되었다. 그러므로 주택 가격 간 상호작용 패턴을 분석하기 위해서는 시공간적 의존성을 필터링하면서 공간적 이질성을 효과적으로 다룰 수 있는 SpVAR-Lasso가 적합한 방법인 것으로 나타났다. 이에 따라 SpVAR-Lasso를 활용하여 수도권 주택시장에서 매매와 전세가격 간의 시공간적 상호작용에 대한 국지적 모델을 구축하였다. 이를 통해 강남구의 아파트 가격의 대체효과를 살펴본 결과, 전역적 모델과 달리 강남구에서는 아파트 매매가와 전세가 간 대체효과가 발생하지 않았으며, 전세가격이 다른 재화에 독립적으로 존재하는 것으로 나타났다. 대신 강남구 아파트 전세가는 상급재화로서 서울 외곽지역이나 근교의 연립다세대 혹은 단독다가구 주택의 전세가에 영향을 주었다. 외부적 호재에 의해 강남구 아파트 전세가격이 상승하게 될 경우, 아파트 가격은 각 지역별로 다른 시차를 두고 경기 외곽까지 영향을 받지만 조정 작용에 의해 4개월 이내에 대부분 소멸되었다. 또한 연립주택의 경우 비교적 가격이 저렴한 전세는 접근성이 좋은 주변지역으로 대체효과가 빠르게 나타났지만, 매매는 인천 지역 등 비교적 원거리에서 나타났다. 마지막으로 도출된 SpVAR-Lasso에 의한 모델을 기존의 전역적 SpVAR 모델과 비교함으로써 주택 가격 연구에서 새로운 방법론의 적용 가능성을 평가하였다. 추정과 예측의 오차를 측정한 결과, SpVAR-Lasso에서 정확성이 개선되었으며 실제 관측값과 매우 유사한 정도의 추정치와 예측치를 제시하였다. 또한 모델의 시공간적 효과의 필터링 여부를 살펴본 결과, SpVAR-Lasso 모델에서는 오차항에서의 공간적 자기상관성 문제가 다소 해결된 것으로 나타났다. 이에 따라 SpVAR-Lasso 모델은 기존 모델에 비해 정확하며 공간적으로 세밀한 해석이 가능하다는 점에서 주택 가격의 시공간적 상호작용 패턴 분석에 있어 충분히 활용될 수 있는 방법으로 볼 수 있다. 본 연구는 세분화된 주택 가격 간 시공간적 상호작용을 개선된 방법론을 통해 국지적으로 살펴볼 수 있었다는 점에서 의의가 있다. 기존의 방법론은 다수의 변수를 다루기에 부적절하여 다양한 주택 시장 가격 간의 관계를 포착하기 어려워 이에 관한 연구가 부족했기 때문이다. 이에 따라 본 연구에서는 Lasso를 통해 이러한 한계를 극복하고 보다 정확한 모델을 제시함으로써 수도권 주택의 시공간적 대체효과를 국지적 수준에서 실증하였다는 점에서 기존 연구와 다른 차별성을 갖는다.