저금리 구조가 주택매매-전세가격 관계에 미친 영향 : 금리 구간별 주택매매-전세가격 관계에 대한 VAR/VEC 분석

Abstract

본 연구에서는 주택매매-전세가격 두 시계열 변수를 활용해 VAR(벡터자기회귀)/VEC(벡터오차수정) 모형 실증 분석을 수행하였다. 금리의 구조적 변화가 발생하였던 1999년을 기점으로 고금리 구간(1986.1-1998.12)과 저금리 구간(1999.1-2011.12)으로 기간을 양분해 각기 구간별 실증 분석을 수행하였다. 실증 분석 결과 저금리 구간에서만 유일하게 주택매매-전세가격 간 음(-)의 상관관계가 장기적으로 존재한다는 명제가 입증되었다. 이것은 2000년 이후 한국 금융시장에 정착된 저금리 구조가 초래한 결과라 유추할 수 있다. 대출 금리가 낮아지면서 주택 서비스 구매자들은 적은 비용으로 주택 매입을 위한 자금을 빌릴 수 있게 되었다. 따라서 매기 주택시장에서 주거 서비스를 구매해야만 하는 주거 서비스 구매자들에게 주택 매입과 전세 임차는 상황에 따라 항상 선택 가능한 대체재 관계의 주거 서비스 상품이 되어 버렸다. 따라서 주택 매입과 전세 임차, 두 주거 서비스 상품의 가격도 서로 음(-)의 상관관계를 띠게 되었다.

This paper performs VAR(Vector Autoregression)/VEC(Vector Error Correction) model empirical analysis using two time-series variables, house purchase-jeonse prices. The sample period is divided into two sub-periods, high-interest rate period(1986.1-1998.12) and low-interest rate period(1999.1-2011.12). The latter starts at 1999 when the structural change of interest rate occurred. The empirical analysis performed on each period respectively established that there is a long-term equilibrium relation which has the negative(-) correlation between house purchase-jeonse prices only in the low-interest rate period. This result can be deemed due to the low-interest rate structure established in the financial market in Korea since 2000. As the lending interest rate growing down, the housing-service demander got to be able to lend money for purchasing house on low cost. Thus for the housing-service demanders who should buy housing-service every period in the housing market, the relation between purchasing house and jeonse(renting house) becomes substitutional between housing service goods one of which always can be selected in any situation. After all, the prices of two housing-service goods, purchasing house and jeonse which have the substitutional relation come to have the negative(-) correlation each other.