주택담보대출, 전세제도 및 주택가격에 대한 연구

Abstract

이 논문은 주택매매 의사결정과정에 전세제도와 주택금융제도를 동시에 반영하여 주택가격결정 모형을 구현해보고자 하였다. 우리나라 부동산시장은 매매시장과 전세시장으로 구성되어 있다. 부동산시장에서 사람들은 주거목적과 투자목적을 가지고 의사결정을 하게 된다. 의사결정 과정을 살펴보면, 우선 주거문제를 해결해야 하기 때문에 매매시장에서 주택매수를 통하여 자가주택을 보유할지 혹은 전세시장에서 전세계약을 할 지를 결정하게 된다. 주택 매수 시에는 금융기관에서 주택담보대출을 받을 수 있고, 전세계약시에는 전세자금대출을 받을 수 있다. 주택담보대출의 경우, 정부의 LTV비율 규제로 인하여 매매가의 일부분에 대하여 반드시 최소자본이 필요하다. 반면 전세자금대출의 경우 계약기간 후 돌려받을 임차보증금을 잠시 대신 빌리는 것과 다름없기 때문에, 전세가의 대부분을 보증서 등을 담보로 대출이 가능하다. 이러한 제약 하에서, 미래 주택가격이 충분히 상승할 것으로 예상되어 자가주택 매수가 전세계약을 하는 것보다 이익이라고 판단되면 매매시장에서 자가주택을 매수하게 된다. 또한 설사 자가주택을 매수하는 것이 더 이익이라고 판단할 지라도 보유하고 있는 자본이 필요한 자본에 미치지 못한다면 주택을 매수할 수 없다.

주거문제를 해결하고도 여유자본이 있는 사람들은 투자목적을 가지고 전세시장에서의 공급자로서의 전세계약과 함께, 매매시장에서 추가적으로 주택을 매수할 지를 결정하게 된다. 이 경우의 주택매수 의사결정은 주거목적 주택매수 시의 의사결정과는 크게 두 가지 면에서 다르다. 먼저, 주택매수의 대안은 예금 등의 부동산시장의 이탈을 통한 자본운용이다. 다음으로, 직면하는 대출제약조건에 있어서, 임차보증금을 받고 전세시장에서 전세로 공급할 것이기 때문에 매매가에 LTV비율을 적용한 금액에서 다시 임차보증금을 제외한 금액 만큼만을 대출 받을 수 있다. 이와 같은 의사결정을 통하여 주택매수의 기대수익이 양이라면 투자목적의 주택을 매수하게 된다.

주거목적 주택매수와 투자목적 주택매수가 매매시장에서의 총수요가 되고, 공급과 균형을 이루는 점에서 균형주택가격이 결정된다. 그리고 매매시장에서의 투자목적 주택매수는 전세시장에서의 전세공급이 되고, 자가주택매수를 포기하고 전세시장으로 넘어온 전세수요와의 균형을 통하여 균형전세가비율이 결정된다. 이처럼 매매시장과 전세시장은 유기적인 관계에 있다. 그렇기 때문에 부동산시장정책에 있어서도 그 관계를 고려하여 시행하여야 한다. 그리고 전세제도와 주택담보대출로 인한 주택투자의 레버리지 효과로 인하여 부동산시장 변수들에 의한 투자목적 매매수요의 변동성이 주거목적 매매수요의 변동성보다 커지는데, 이 또한 부동산시장 정책이 목표에 맞게 시행되도록 하는데 고려되어야 할 것이다.