금융자본의 서브프라임 모기지 확장과 저소득층 주거지역의 금융적 상품화

Abstract

본 연구는 2008년 금융위기 이전 미국의 금융시장과 공간시장에 대한 분석에 기초해서 탈투자 지역으로의 금융자본 투입이 금융화의 공간적 토대로서 기능했다는 것을 밝힌다. 첫째, 금융자본은 증권화 과정에서 공간상품을 선호했다. 2000년대 초중반 증권화의 각 단계들에서 금융부문의 확장에 가장 크게 반응했던 것은 모기지이었다. 금융부문의 가계로의 확장은 모든 가계부채 상품들에서 균등하게 발생한 것이 아니라 모기지라는 특정한 가계부채 상품에 집중되었다. 증권화의 핵심기법인 구조화 금융에서 모기지담보부증권의 이점은 채무불이행 상관관계와 관련되었다. 채무불이행 상관관계를 산정하는 과정에서 모기지담보부증권은 가계소득에 의존하는 소비자 자산담보부증권과 다른 현금흐름을 보인다고 여겨졌고, 모기지담보부증권 내에서 서브프라임 모기지담보부증권과 프라임 모기지담보부증권은 서로 상관관계가 낮은 것으로 추정되었다. 이와 같은 채무불이행 상관관계에서 모기지담보부증권의 독특한 지위는 기초담보의 채무불이행 상관관계를 낮출 수 있도록 해주기 때문에, 구조화 금융의 발행자에게 모기지담보부증권은 다른 자산들에 비해서 매력적일 수 있다. 모기지담보부증권을 통한 채무불이행 감소는 주택가격의 가계소득으로부터 분리로 설명할 수 있다. 주택가격으로부터 모기지담보부증권의 현금흐름이 발생하는 상황에서 주택가격의 가계소득으로부터 분리는 모기지담보부증권이 가계소득에 의존하는 소비자 자산담보부증권과 차별적인 현금흐름을 보일 수 있도록 했다. 이런 분석결과들을 통해서 금융자본이 증권화 과정에서 선호했던 모기지는 가계부채의 대표적인 상품이 아니라 가계소득과 분리된 독특한 현금흐름을 가진 공간상품이었다고 주장한다. 둘째, 서브프라임 모기지의 상대적 확장 시기에 탈투자 지역이 자본투자 지역으로 재발견되었다. 서브프라임 모기지가 상대적으로 증가했던 2003년과 2006년 사이에 탈투자 지역으로의 자본투자는 다른 지역들, 특히 투자 지역인 고소득 신규개발지의 자본투자가 감소하는 상황에서 증가했다. 이와 같은 상대적 증가는 이 시기에 탈투자 지역이 자본투자 지역으로서 부상했다는 것을 보여준다. 탈투자 지역에서 발생한 자본투자는 대부분 신규건설을 동반하지 않은 형태였다. 탈투자 지역에서 기존 자본투자 방식인 신규건설 중심의 젠트리피케이션과는 다른 새로운 방식의 자본투자가 광범위하게 발생했다. 탈투자 지역에서의 신규건설을 동반하지 않은 자본투자를 통해서 우리는 자본투자의 지리뿐만 아니라 방식도 전환했다는 것을 확인할 수 있다. 이런 동시적인 전환을 이끌어낸 것은 서브프라임 모기지의 확장이었다. 탈투자 지역에서 서브프라임 모기지가 전체 모기지의 절반 정도를 차지할 정도로 성장했지만, 여전히 탈투자 지역에서 프라임 모기지를 받는 것은 상대적으로 쉽지 않았다. 탈투자 지역에서의 서브프라임 모기지의 높은 비율과 프라임 모기지의 높은 거부 비율은 탈투자 지역에서 서브프라임 모기지가 자본투자의 일반적인 형태이었다는 것을 나타낸다. 이런 분석결과들을 통해서 서브프라임 모기지 확장에 의해서 탈투자 지역이 자본투자 지역으로 재발견되었다고 주장한다. 셋째, 탈투자 지역으로의 금융자본 투입에서 서브프라임 부동산 투자가 중요한 역할을 했다. 2000년대 초중반 신용공급의 확장으로 부동산 투자, 특히 서브프라임 모기지를 활용한 부동산 투자가 증가했다. 그리고 불황 주택시장에서 부동산 투자는 대부분 서브프라임 부동산 투자이었는데, 이 서브프라임 부동산 투자는 탈투자 지역에 집중되었다. 이와 같은 서브프라임 부동산 투자의 공간적 집중으로 탈투자 지역에서 동일 시장 내 다른 지역들보다 전체 구매 거래에서 부동산 투자가 차지하는 비율이 월등히 높았다. 탈투자 지역에서 부동산 투자 중심의 거래구성은 주택가격을 상승시켜서 서브프라임 모기지의 발행을 증가시킬 수 있다. 실제로 서브프라임 부동산 투자의 군집지역과 서브프라임 모기지의 군집지역은 지리적으로 유사한 분포를 보였다. 상관관계 분석을 통해서 서브프라임 부동산 투자가 많은 지역에 서브프라임 모기지도 많다는 것을 확인했고, 핫스팟 분석을 활용해서 서브프라임 부동산 투자의 군집지역과 서브프라임 모기지의 군집지역이 상당 부분 일치한다는 것을 파악했다. 이런 분석결과들을 통해서 서브프라임 부동산 투자의 공간적 집중을 탈투자 지역의 새로운 공간적 동학으로 제시한다.