도시 및 주거환경정비법상 현금청산제도에 관한 연구

Abstract

도시 및 주거환경정비법상 현금청산제도는 사업시행자가 정비사업으로 조성된 대지 또는 건축물을 공급받지 않는 조합원을 현금으로 청산하는 제도다. 아파트 가격이 상승하는 시기에는 아파트를 공급받는 대신 현금청산을 원하는 조합원이 거의 없으므로 현금청산은 큰 문제가 아니다. 반면 아파트 가격의 상승폭이 둔화되거나 오히려 하락하여 기대했던 만큼 이익을 얻기가 어려운 시기에는 현금청산을 원하는 조합원이 증가하므로 현금청산을 둘러싼 분쟁이 늘어난다.

현금청산은 현금청산제도의 취지, 도시 및 주거환경정비법의 문언 등을 고려할 때, 현금청산대상자를 정비사업에서 배제할 수 있는 사업시행자의 권한으로 보아야 한다. 그러므로 조합원은 사업시행자에게 현금청산을 요구할 수 없다고 해석해야 한다. 특히 이미 조합설립에 동의하여 정비사업에 참여할 의사를 밝힌 주택재건축조합의 조합원에게는 더욱 현금청산을 인정할 필요성이 적다.

정비조합은 조합의 성질과 사단의 성질을 모두 지니고 있는 단체인데, 현금청산제도는 정비조합이 가지고 있는 조합의 성질에 근거를 두고 있다. 그러므로 현금청산절차는 토지 또는 건축물을 출자한 조합원이 조합관계에서 탈퇴하면서 출자지분을 환급받는 절차로 보아야 한다. 따라서 종전 토지 또는 건축물의 가격에서 관리처분계획인가의 고시일까지 사용된 정비사업비를 지분에 따라 공제한 금액을 바탕으로 현금청산금액을 산정해야 한다. 종전 토지 또는 건축물의 가격은 조합원의 출자의무가 구체적으로 성립하는 사업시행계획인가의 고시일을 기준으로 평가해야 한다.

주택재개발정비사업조합 표준정관, 주택재건축정비사업조합 표준정관과 이에 따라 만들어진 조합정관은 조합원 분양계약을 체결하지 않은 조합원을 현금청산대상으로 규정하고 있다. 그러나 표준정관과 조합정관은 조합원 총회의 의결을 거쳐 행정처분의 형식으로 조합원에게 정비사업비를 부담하게 하고 있는 도시정비법에 위배되어 무효이므로, 조합원 분양계약을 체결하지 않은 조합원이 현금청산대상자에 해당한다고 볼 수 없다. 또한 현금청산대상자가 되었다고 즉시 조합원 지위를 상실한다고 볼 수는 없다. 현금청산대상자가 실제로 토지 또는 건축물의 소유권을 정비조합에 이전한 때에 조합원 지위를 상실한다고 해석해야 한다.