지상물매수청구권에 관한 연구

Abstract

몇 년 전 건물 철거 및 토지 인도 사건을 처리하게 된 경험이 있다. 일반적인 건물 소유 목적 토지임대차였고, 토지 소유자인 임대인이 대형마트 영업자인 임차인에게 약 10년간 토지를 임차해주어 임차인이 건물을 지어 마트를 운영하였는데, 임대차계약기간이 종료하면서 차임에 관한 의견이 맞지 않아 건물 철거 및 토지 인도를 청구하는 전형적인 사건이었다. 특이한 점이 있었다면, 월 차임이 약 3,000만 원에 달하는 고액이었고, 임대차계약을 체결할 당시 건물매수청구권 포기 특약과 함께 만약 매수를 한다면 건물 매매대금을 최초 취득과세표준금액의 10%로 정하였다. 또한 임차인은 마트에서 영업을 모두 중단하고 퇴거한 상황이었다. 임차인은 건물 철거 및 토지 인도 청구에 대하여 건물매수청구권을 행사하였고, 이에 따라 건물에 대한 매매대금 지급과 상환으로 건물 인도 및 건물에 관한 소유권이전등기의무의 이행을 명하게 되는 결과가 되어 이 사건에서는 건물매수청구권의 포기약정 내지는 건물 매매대금을 제한하는 약정의 효력이 문제가 되었다. 또한 위 약정의 효력이 인정된다면 건물에 관하여 임대인 앞으로 소유권이전등기를 마쳐줄 때까지 임대인에게 임차인은 차임 상당의 부당이득을 부담하게 되는데, 과연 사용수익을 종료한 임차인, 건물매수청구권을 행사하고 건물에 관한 소유권이전등기서류에 관한 공탁까지 마친 임차인에게도 건물의 소유 명의가 아직 남아있다는 이유만으로 임대인에게 수억 원의 차임을 지급하라고 할 수 있는지가 문제 되었다. 위와 같은 문제가 쟁점이 되었던 이유는 대법원이 타인 소유의 토지 위에 권한 없이 건물을 소유하고 있는 사람은 그 자체로써 특별한 사정이 없는 한 법률상 원인 없이 타인의 재산으로 인하여 토지의 차임에 상당하는 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 동액 상당의 손해를 주고 있다고 보아야 한다.라고 일관되게 판시하였기 때문이다. 이 사건을 계기 삼아 본 논문에서 지상물매수청구권과 부당이득, 개념, 지상물매수청구권을 제한하는 약정의 효력, 지상물매수청구권을 행사한 임차인이 부담하여야 할 부당이득의 범위 등을 연구하게 되었다. 지상물매수청구권을 제한하는 매매대금 약정의 효력과 관련하여, 매매대금에 관한 규정을 두어 지상물매수청구권의 행사를 제한하는 약정도 계약 자유의 원칙상 가능하나, 구체적으로 약정의 효력은 계약의 체결 경위, 계약기간, 실제 임차인이 지급한 차임, 실제 감정 차임액, 매수청구권 포기 및 배제 특약을 하게 된 배경 등의 제반 사정을 종합적으로 고려하여 판단하는 종합판단설에 따라 판단하는 것이 타당하다고 생각한다. 지상물매수청구권 행사 후 임차인이 건물을 명도하는 등으로 건물의 사용·수익을 중단하였으나 건물에 관한 소유권이전등기절차를 이행하기 전인 경우에 임차인이 그 기간 동안의 부당이득반환의무를 부담하는지 여부에 관하여는 견해가 대립한다. 기존의 대법원 판례에 찬성하는 견해도 있으나, 필자는 건물 소유 목적 토지임대차에서 지상물매수청구권 규정을 두는 것은 성실한 임차인을 보호하고 투하자본의 회수를 목적으로 하는 것인 점, 우리 민법은 임차인에게 불리한 약정은 무효로 보는 편면적 강행규정을 두고 있는 점, 나아가 부당이득의 기본적 이념의 공평의 원칙 등에 비추어 볼 때 지상물매수청구권의 행사로 인한 효과로서 발생하는 임차인의 부당이득반환의무 역시 임차인을 보호하는 방향으로 해석되어야 한다고 생각한다. 현실적으로 건물의 소유권 이전이 예정된 상황에서 단순히 소유 명의가 임차인에게 있다는 이유로, 사용·수익하지 않는 건물의 소유 자체가 부지의 점유가 되어 부당이득이 발생한다고 해석하는 것은 입법취지에 부합하지 않고, 임대인을 과잉보호하게 되는 결과가 된다. 따라서 건물 소유자인 임차인이 부지에 대하여도 점유를 하고 있다고 보아 실질적인 사용·수익 여부와 관계없이 임대인에 대한 부당이득반환의무를 부담한다는 대법원의 판례는 변경의 여지가 있다고 생각한다. 임차인의 실질적인 사용·수익 여부를 고려하여 이득을 얻은 경우에만 임차인에게 부당이득 반환 책임을 긍정하고, 임대인에게 건물을 인도하기 위하여 건물에서 퇴거한 후에 소유 명의만을 갖고 있는 임차인에게는 부당이득 반환 책임을 부정하는 것이 일반적인 임대차 관계에서의 국민의 법감정에도 부합한다고 볼 것이다. 나아가 사용·수익의 종료시점이 불명확하고 단순 퇴거로 인도의무의 이행이 인정되지 않는 경우에는, 임차인에게는 부당이득의 발생에서 벗어날 수 있도록, 건물에 관한 소유권이전등기서류 등이 공탁하는 방법으로 인도 및 소유권이전등기의무의 이행을 할 수 있는 방법을 보완하여야 할 필요가 있다고 생각한다.