동 단위의 아파트가격지수 추정 연구

Abstract

우리나라 주거 부동산 시장에서 아파트는 가장 중요한 유형이다. 사람들에게 아파트는 거주하는 공간일 뿐만 아니라 핵심 자산으로서 가격 변화에 대한 관심이 매우 높은 대상이다. 이러한 아파트 시장의 가격 변화는 지수를 사용하여 관측한다. 선행연구에서는 기존 시/군/구 단위의 아파트 시장이 하나의 단위로서 작동한다는 것을 전제로, 다양한 방법론을 이용하여 지수를 작성하고 이를 분석했다. 하지만 오늘날 강남을 포함한 서울 곳곳에서 주거 지역의 상업화가 이루어지고 있으며, 구 내부에서도 지역에 따라 다양한 모습이 나타나고 있다. 아파트 시장의 움직임을 읽어내려면 지역의 국지적인 특성 차이를 파악하고, 이를 반영해야 한다. 본 연구에서는 구 단위로 분석해온 아파트 시장을 세분화하여, 동 단위에서 발생하는 국지적인 시장 움직임을 연구했다. 특히, 강남구를 대상으로 10년간의 실거래기록 빅데이터를 전수조사하고, 이를 기반으로 지수를 작성하였다. 주요한 결과는 다음과 같다. 첫째, 실거래가를 사용한 가격지수에서 기존 시세기반의 지수와 다른 변동성이 관측되었다. 실거래가를 기반으로 한 국토교통부 지수와 연구의 강남구 지수는 KB국민은행과 한국감정원의 시세기반 지수와 비교할 때 가격변동 시점에서 변동폭이 축소되는 모습을 나타냈다. 이는 선행연구에서 지적한 평활화의 영향으로 추정된다. 둘째, 강남구 내부에서 다양한 아파트시장이 관측된다. 2008년 3분기, 미국 발 금융위기로 인한 아파트 시장 침체는 강남구 전역에서 공통적으로 확인된다. 하지만 그 외 시점에서 동 마다 다른 움직임이 나타난다. 특히, 서로 인접한 지역이라 할 지라도 높은 상관관계를 보이지 않으며, 동의 인접성과 가격움직임의 유사성은 크게 관련이 없어 보인다. 연구에서 작성한 동 단위의 지수는 기존 지수에서 반영되지 않는 하부단위의 주택 특성과 시장 상황이 반영되었다. 특히, 시장상황에 영향을 주는 정책이 구 단위로 적용된다 할지라도, 지역에 따라 영향은 다를 수 있다. 본 연구에서 정책의 영향력을 변수로 직접 설정하지는 못했지만, 시간 더미에서 그 영향이 드러날 것으로 기대된다. 따라서 동 단위의 강남구 지수는, 동 마다 서로 다르게 나타나는 정책의 영향력이 반영된 지수라는 점에서 의의가 있다.