공동주택의 개념 및 면적계산에 관한 공법적 연구

Abstract

공동주택에 관하여 규율하는 대표적인 공법은 건축법과 주택법이다. 그런데 건축법과 주택법은 공동주택을 달리 분류하고 있어 공법체계 내에서 공동주택의 범위가 일치하지 않고, 공동주택의 개념 요소를 모두 갖춘 다가구주택이 건축법과 주택법에서 단독주택으로 분류되어 체계상 혼란의 원인이 되고 있다. 한편, 사회생활상의 변화에 따라 새로운 형태의 공동주택이 등장하고 있으나, 건축법과 주택법은 새로운 형태의 공동주택을 기존 공동주택 유형 분류 체계 내로 포섭하지 못하고 있다.

이 같은 문제점에 대한 근본적인 해결방안으로 공법적 영역에서 공동주택의 개념이 새롭게 정의될 필요가 있다. 공동주택의 필수적인 개념 요소를 추출하고, 특히 사법과 구별되는 공법 특유의 개념 요소로서 단지를 포함하여 공동주택의 개념을 새롭게 정의한다. 공동주택에 대한 새로운 개념 정의를 바탕으로 공법 일반에 범용성을 가질 수 있는 새로운 공동주택 유형 분류 체계를 제시한다.

공동주택의 면적계산에 관한 공법적 규율내용은 건축법과 주택법에 산재되어 있다. 주택법은 공동주택의 공급면적을 규율하는데, 공급면적은 공동주택의 공급가격 산정기준으로 기능한다. 공동주택의 공급면적은 주거전용면적, 주거공용면적, 그 밖의 공용면적으로 구분된다.

주거전용면적 계산은 면적을 어떻게 측정할 것인지의 문제인데, 표준화된 규격의 자재에 대한 적응력이 있는 외벽의 내부선 기준으로 계산 기준을 일원화함이 옳다. 개별 세대의 배타적 주거공간으로 사용되는 확장형 발코니 면적 또한 주거전용면적으로 계산할 것이다.

개별 세대의 주거공용면적 계산은 면적을 어떻게 배분할 것인지의 문제인데, 주택법에서 배분의 기준을 정하고 있지 않음에 따라 종래 합리적인 기준에 의한 여러 가지 배분방식이 사용되어 왔고 그 유효성을 인정한다. 사법적 영역에서 공동주택을 규율하는 법률인 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에서 정한 공용부분과 주택법상 주거공용면적의 관계는, 공법적 규율이 선행하여 구분소유자들에게 공급된 주거공용면적을 구분소유자들이 공용부분으로 관리하게 된다고 해석한다.

공동주택의 공급면적은 주거전용면적만을 의미하는 것이고, 입법론으로 주거공용면적에 관한 주택법 규정들은 삭제될 필요가 있다.

주택법과 건축법이 정한 공동주택의 개념, 유형 분류나 면적에 관한 규율 내용과 관계없이, 세법은 독자적으로 공동주택의 개념을 정하고 유형을 분류하고 면적을 규율한다.