노원제로에너지단지사례를 중심으로한 친환경에너지기술 적용에 따른 건물의 투자가치 변화에 대한 연구

Abstract

본 연구에서는 친환경에너지기술이 적용된 건물의 투자가치의 평가를 위한 부동산 가격과 탄소배출권 가격의 변동성을 고려한 실물옵션 투자가치평가 모형을 제안하고, 실증분석 대상으로 노원 제로에너지단지를 선정하여 친환경옵션의 가치를 분석, 확인하였다. 친환경에너지기술이 건물에 적용되는 형태와 기술의 동향을 확인하기 위하여 스마트시티(SC, Smart City)와 제로에너지빌딩(ZEB, Zero Energy Building)에 대한 최근 10년간의 선행연구를 확인하였으며, 탄소배출권이 친환경에너지기술 관련 사업에 끼치는 영향을 파악하기 위해 UN의 탄소배출권 인증사업인 청정개발체제(CDM, Clean Development Mechanism) 관련 선행연구를 분석하였다. 분석모형으로는 부동산 가치평가 및 실물옵션(Real option) 연구들을 바탕으로 이항옵션 모형(Binomial Lattice Model)을 사용하며, 기존 모형이 하나의 불확실성만 고려하는 한계를 극복하기 위해 추가적으로 다수의 불확실성을 적용할 수 있는 레인보우 옵션 모형(Rainbow Option)을 이용한 분석을 진행하여 결과를 비교, 평가하였다. 노원제로에너지단지는 2015년 국토교통부와 서울시, 노원구가 공동으로 투자한 제로에너지 임대주택으로, 120여세대와 주민센터, 홍보관, 상가 등으로 구성되어 있으며 친환경에너지기술을 이용하여 자체 에너지 생산량이 수요를 상회하는 국내 최초의 플러스 에너지 단지이다. 위의 사례에 대한 실물옵션 분석 결과, 부동산 가격의 변동성만 고려한 이항옵션 모형에서는 107.3억원이었던 옵션 가치(Option Value)가 청정개발체제(CDM)을 적용함에 따라 109.9억원으로 상승하여 친환경에너지기술의 탄소배출권 수익이 투자자의 경제적인 이익을 창출하는 것으로 나타났다. 그러나 부동산 가격과 탄소배출권 가격의 변동성을 동시에 고려한 레인보우 옵션 분석에서 산출된 노원단지의 옵션가치는 107.7억원으로 이항옵션 분석 시 탄소배출권 수익을 고려하지 않은 옵션가치와 유사한 결과를 보여 탄소배출권이 투자가치에 영향을 미치지 않는 것을 확인하였다. 결과적으로 본 연구에서 사용된 두 가지 실물옵션 모형 경제성 평가에서 모두 건물에 대한 친환경에너지기술 적용이 투자가치를 가지는 것으로 나타났다. 그러나 이항옵션 분석에서 청정개발체제(CDM)사업 인증에 따른 친환경에너지기술의 탄소배출권 수익이 건물의 투자가치를 향상 시키는 레인보우 옵션에서는 탄소배출권이 건물의 가치에 거의 영향을 미치지 않는 것으로 나타났다. 이러한 결과는 부동산 시장에 비해 불확실성이 큰 탄소배출권 시장의 변동성을 고려함으로써 미래의 투자에 대한 리스크가 상승하기 때문으로 판단된다. 그 결과 건물 관련 친환경에너지기술의 투자가치와 경제적 타당성을 입증하였으며, 고려되는 불확실성에 따라 옵션가치가 상이해지는 것을 확인할 수 있었다. 향후 연구에서는 전력가격, 기술발전 속도, 정책 불확실성 등 부동산과 탄소배출권 외 다양한 요소들을 조합하여 적용함으로써 친환경에너지기술의 투자 가치 평가에 있어 엄밀한 분석 및 예측이 가능할 것으로 기대된다.