아라비아 반도의 토지 소유 제도의 특성

Abstract

The countries in the Arabian peninsula have been following industrial diversification policy for the development of private sector and non-oil sector to prepare the era after oil depletion since 2000. Many countries including Saudi Arabia in the Arabian peninsula are implementing urban development projects using private public partnership as part of the industrial diversification policy. In order to participate in these projects, it is very important for Korean investors and contractors to understand the characteristics of land tenure in the Arabian peninsula. The purpose of this study is to investigate how the land tenure of the Arabian peninsula described by desert, nomadic life, and Islam has been changed according to the political and economic needs and to clarify the characteristics of the land tenure. In addition, it is to be examined what to be considered in an implementation of urban development projects in terms of the characteristics of land tenure in the Arabian peninsula. As a result of the study, the land tenure of the Arabian peninsula has five characteristics. First, the land tenure of the Arabian peninsula is based on the concept of Islamic land tenure that all things on earth are owned by Allah and that human beings are entrusted with their ownership so that they should use the land efficiently and productively. Second, the land tenure of the Arabian peninsula belongs to the category of general land ownership type in terms of the content of land ownership, which can be classified as private ownership, state ownership, and public ownership. Third, within the extent not to violate the public interest, private land shall be free to exercise the right of sale, exchange, lease, transfer, inheritance, security, etc. in accordance with the Sharia's principle. Fourth, the Arabian peninsula has a high proportion of state land, because the undeveloped land of desert or mountain terrain, which does not have individual or public ownership, accounts for 91% of the entire land in the Arabian peninsula. Fifth, when private land is expropriated for public interest, the legal and institutional device for individuals is inadequate to object the expropriation and file an administration litigation against land compensation. There are two things to be considered for urban development projects in terms of the characteristic of land tenure in the Arabian peninsula. First, although the land tenure system of the Arabian peninsula is based on the concept of land ownership in Islam, the status and authority of land ownership is legally guaranteed. However, it should be considered that foreigners' ownership of land is subject to separate conditions and restrictions unlike their own nationals. Secondly, high proportion of state land and relatively easiness of the land acquisition process provide good conditions to acquire the land for urban development projects in an early stage. However, it should be noted that the frequent change of the project priorities due to political and economic changes and delay in decision-making under monarchy in countries of the Arabian peninsula could have a great impact on the project implementation. This study is to elucidate the macroscopic characteristics of the land tenure system of the Arabian peninsula by examining the time-serial change of the land tenure system in the Arabian peninsula unlike the previous studies. It is also meaningful that participants in urban development projects in countries of the Arabian peninsula can provide a real understanding of the characteristics of the land tenure system.

2000년대 이후 아라비아 반도 내 국가들은 석유 자원 고갈 이후를 대비하기 위해 민간 부문과 비석유 부문 개발을 목표로 하는 산업 다각화 정책을 추진하고 있다. 현재 아라비아 반도 내 여러 국가들은 산업 다각화 정책의 일환으로 민관협력방식(Public Private Partnership)의 대규모 도시개발사업을 추진 중에 있으며, 한국의 투자자 및 건설사들이 사업에 참여하기 위해서는 토지 소유 제도의 특성을 우선적으로 이해하는 것이 매우 중요하다. 본 연구는 사막과 유목생활, 이슬람으로 압축되는 아라비아 반도의 토지 소유 제도가 시대에 따라 정치적․ 경제적 필요에 의해 어떻게 변화 발전해 갔는지 살펴보고 이를 바탕으로 토지 소유 제도의 특성을 도출하고, 도시개발사업 추진 시 고려사항에 대해서 살펴보는데 그 목적이 있다. 연구결과 아라비아 반도의 토지 소유 제도와 관련하여 크게 5가지 특성을 도출하였다. 첫째, 아라비아 반도의 토지 소유 제도는 모든 토지는 알라의 소유이기 때문에 효율적이고 생산적으로 이용해야 한다는 이슬람의 토지 소유 개념에 그 바탕을 두고 있다. 둘째, 아라비아 반도의 토지 소유 제도는 토지 소유의 내용적인 측면에서 일반적 토지 소유 유형의 범주에 속하고, 그 유형은 개인 소유, 국가 소유, 공동 소유로 나눌 수 있다. 셋째, 개인 소유 토지는 공공의 이익을 침해하지 않는 범위 내에서 매매, 교환, 임차, 양도, 상속, 담보제공 등의 권리를 자유롭게 행사할 수 있고 타인으로부터 침해당하지 않을 권리를 법으로 보장 받고 있다. 넷째, 아라비아 반도는 개인이나 공공의 소유권이 설정되어 있지 않은 사막 또는 산악 지형의 미개발지가 전체의 91%를 차지하고 있어 국가 소유 토지의 비중이 매우 높다. 다섯째, 공익 사업을 위한 토의 수용 시 개인이 이의 신청이나 행정 소송 등을 할 수 있는 권리 구제 수단이 제도적으로 미비하다. 토지 소유 제도의 특성과 연계하여 도시개발사업 추진 시 고려사항은 크게 2가지이다. 첫째, 아라비아 반도의 토지 소유 제도가 이슬람의 토지 소유 개념에 기반하고 있지만 토지 소유의 지위와 권한은 법적으로 보장하고 있다. 단, 외국인의 토지 소유에 대해서는 자국민과 달리 별도의 조건 및 제한사항을 두고 있어 법률적 고려가 필요하다. 둘째, 국유지 비중이 높고 토지 수용 절차가 용이한 부분은 토지 소유권을 조기에 확보할 수 있는 환경적 여건을 제공해 주지만, 아라비아 반도 내 국가들의 왕정이라는 특수성 하에서 정치적, 경제적 변화에 따른 사업 우선 순위의 변동, 의사결정의 지연 등이 사업 추진에 많은 영향을 미치므로 이에 대한 고려가 필요하다. 본 연구는 아라비아 반도라는 특정 지역을 대상으로 토지 소유 제도의 변천 과정을 시계열적으로 살펴봄으로써 아라비아 반도의 토지 소유 제도의 거시적인 특성을 도출한 것에 그 의의가 있다. 또한 아라비아 반도 내 국가들에서 시행되는 도시개발사업 참여자들에게 토지 소유 제도의 특성에 대한 실질적인 이해를 제공해 줄 수 있다는 것에서도 의미가 있다고 할 수 있다.