건축물분양광고의 법률관계에 대한 연구

Abstract

Sellers of aggregate buildings use various means to conduct advertising with a view to successfully finish the sales project, and the sales advertising exercises a considerable influence on buyers. In general, the advertisement on lotting-out is regarded in a sales contract in lots as an invitation to offer, not as an offer itself, like other advertisements. Even if sales advertising is an invitation to offer, the implied agreement to regard the details of the sales advertising as part of the sales contract is recognized sometimes. Supreme Court judgments #2005-Da-5812, 5829 and 5836 dated June 1, 2007 propose the standard for deciding on the existence of the implied agreement to include the details of sales advertising as part of the sales contract. It is generally possible to concur with the standard proposed by the Supreme Court, but it is not necessary to limit the types of sales advertising, which can be included as part of the sales contract, to those related to the specific terms and conditions, such as the appearance, materials, the structure, and the interior decoration of the object, and it is necessary to take all the circumstances of each sales contract into consideration and decide whether there is any implied agreement to regard sales advertising as part of the sales contract. In particular, as regards the appearance, etc. of the sales object, it is necessary to view the design drawings appearing in the sales advertising as part of the sales contract. If the parties to the contract deferred the objection to regarding sales advertising as part of the sales contract, however, it will be difficult to recognize the implied agreement to regard sales advertising as part of the sales contract. If sales advertising is included in the sales contract, but it is objectively and initially impossible to fulfill the details of the sales contract, the contract will be invalid. As the details of the sales advertising included in the sales contract is only part of the sales contract, however, the initial impossibility of the sales advertising would cause a problem with the liability for warranty rather than the liability for negligence on the formation of contract. If the seller chooses not to meet contractual liabilities, the buyer may request the court for compulsory performance depending on the unfulfilled liabilities. If the seller fulfilled the details of the sales advertising, but it was not in accordance with what was agreed on, incompletec performance will take place. Whether the claim to subsequent completion of goods is recognized for the buyer in the event of incomplete performance depends on the conditions for the exercise of the claim to repair on defect. For the buyer to cancel the sales contract on account of non-performance of the details of the sales advertising, however, the details of the sales advertising should be regarded as main liabilities. The buyer may request the seller to compensate for damages on account of non-performance of liabilities. There are many issues over the method of calculating the damages. In the event that sales advertising became part of the sales contract, the most frequent issue of responsibility for security is the liability for warranty against defects. If the defects are important, the buyer may claim the repair thereof, but if the defects are not important, and the repair thereof requires excessive expenses, the buyer may claim damages only. If sales advertising is not regarded as part of the sales contract, the buyer may claim damages caused thereby, or cancel the sales contract on account of fraud or mistake according to the civil law. The buyer may claim damages in accordance with Article 10 of the Act on Fair Labeling and Advertising that stipulates the advertisers illegal acts or liability without fault. The Supreme Court looks for the reasons for liability for damages related to unfair advertising in tort, but the sellers unfair advertising should be regarded as non-fulfillment of subsidiary liabilities due to violation of the obligation to provide information. Damages related to the sellers unfair advertising corresponds to property damages in most cases, and the amount of damages is calculated based on the out-of-pocket theory like general torts according to the civil law. The Supreme Court easily recognizes the application of the supplementary function of solatium in calculating the amount of damages to the buyer due to the sellers unfair sales advertising, but the supplementary function of solatium should not be allowed especially for damages due to unfair advertising. If the buyer enters into an undesired sales contract due to the sellers unfair advertising, the buyer may escape the binding force of the sales advertising by cancelling the contract on account of fraud or mistake. False advertising and puffery correspond to active frauds, and deceptive advertising corresponds to passive frauds. In regard to cancellation on account of mistakes, those related to sales advertising are mostly mistake in motive. Even if the liability for damages of the seller who did the unfair sales advertising is recognized, however, whether the buyers right to cancel the sales contract itself must be judged in accordance with stricter criteria. Sales advertising affects sales contracts in any way, shape or form. Public law regulation alone is not regulatory enough to correspond to the sales advertisings position in sales contracts. Along with public law regulation, it is necessary to conduct researches from the private law aspects of sales advertising and thus understand the specific impacts of sales advertising on sales contracts.

집합건물의 분양자는 분양사업을 성공적으로 수행하기 위해 각종 수단을 이용하여 분양광고를 하며, 분양광고가 수분양자에게 미치는 영향은 상당하다. 일반적으로 분양계약에서 분양광고는 다른 광고와 마찬가지로 청약이 아닌 청약의 유인으로 여겨진다. 분양광고가 청약의 유인이라고 하더라도 계약의 해석 결과 분양광고의 내용을 분양계약의 내용으로 삼기로 하는 당사자들의 묵시적 합의가 인정되는 경우도 있다. 대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812, 5829, 5836 판결은 계약의 분양광고의 내용이 분양계약의 내용으로 포함시키는 묵시적 합의의 존재를 판단하는 기준을 제시하고 있다. 대법원의 판단기준은 대체로 찬성할 수 있으나, 분양계약의 내용으로 포함될 수 있는 분양광고의 종류를 반드시 목적물의 외형․재질․구조 및 실내장식 등 구체적 거래조건에 관련되는 것으로 한정할 필요는 없으며 개별 분양계약마다 제반 상황을 고려하여 분양광고를 분양계약의 내용으로 삼기로 하는 묵시적 합의의 존재 여부를 판단해야 하며, 특히 분양목적물의 외형 등에 관하여는 분양광고에 반영된 설계도면을 적극적으로 분양계약의 내용으로 고려할 필요가 있다. 그러나 당사자들이 분양광고의 내용을 분양계약의 내용으로 하지 않기로 하는 이의를 유보하였다면, 분양광고의 내용을 분양계약의 내용으로 하기로 하였다는 묵시적 합의를 인정하기 어려울 것이다. 광고내용이 분양계약의 내용이 되었지만 그 내용의 이행이 원시적․객관적으로 불능이었던 경우에 그 계약은 무효가 된다. 그러나 분양계약의 내용이 된 분양광고의 내용은 대부분 계약내용의 일부에 해당하므로 분양광고 내용의 원시적 불능은 계약체결상 과실책임보다는 담보책임의 문제를 일으키게 된다. 분양자가 분양계약상 채무를 임의로 이행하지 않으면 수분양자는 미이행된 채무의 성격에 따른 강제이행을 법원에 청구할 수 있다. 분양자가 분양광고의 내용을 이행하기는 하였지만, 그것이 약정한 내용에 좇지 않은 이행인 경우는 불완전이행의 문제가 발생한다. 불완전이행의 경우 수분양자에게 추완청구권이 인정되는지 여부는 수급인의 담보책임에 관한 규정상 하자보수청구권의 행사요건에 따라 판단하면 된다. 그러나 수분양자가 분양광고 내용의 미이행을 이유로 분양계약을 해제하기 위해서는 당해 분양광고 내용이 주된 채무로 평가되어야 한다. 수분양자는 분양자에게 채무불이행을 이유로 손해배상을 구할 수도 있는데 손해배상액의 산정 방법과 관련하여 많은 쟁점이 있다. 분양광고가 분양계약의 내용이 된 경우와 관련하여 주로 발생하는 담보책임의 문제는 하자담보책임이다. 수분양자는 하자가 중요한 경우에는 그 보수를 청구할 수 있지만 하자가 중요하지 않고 그 보수에 과다한 비용을 요할 때에는 손해배상만을 청구할 수 있다. 분양광고가 분양계약의 내용을 구성하지 않는 경우에는 수분양자는 그로 인하여 입은 손해에 대해 배상을 청구하거나, 민법상 사기 또는 착오를 이유로 하여 분양계약을 취소할 수도 있다. 수분양자는 민법상 불법행위 또는 그 특칙으로 광고주의 무과실책임을 규정한 표시광고법 제10조를 근거로 손해배상을 청구할 수 있다. 대법원은 부당한 광고와 관련한 사업자의 손해배상책임을 주로 불법행위에서 그 근거를 찾고 있으나, 분양자의 부당한 광고는 정보제공의무 위반으로 인한 부수적 채무불이행으로 파악하여야 한다. 분양자의 부당한 광고와 관련한 손해배상의 내용은 주로 재산적 손해에 해당하고 손해액은 일반 민법상 불법행위와 마찬가지로 차액설에 의해 산정된다. 대법원은 분양자의 부당한 분양광고로 인한 수분양자의 손해액을 산정함에 있어 위자료의 보완적 기능의 적용을 손쉽게 인정하고 있으나, 부당한 분양광고로 인한 손해배상의 경우에만 특별히 위자료의 보완적 기능을 허용할 것은 아니다. 수분양자가 분양자의 부당한 분양광고에 의해 원하지 않는 분양계약을 체결하게 된 경우 수분양자는 사기 또는 착오를 이유로 한 계약의 취소로 분양광고의 구속력에서 벗어날 수도 있다. 허위․과장 광고는 적극적 기망행위에 해당하고, 기만적 광고는 소극적 기망행위에 해당한다. 착오를 이유로 한 취소에 있어서도 분양광고와 관련한 착오는 주로 동기의 착오의 문제에 해당한다. 그러나 부당한 분양광고를 한 분양자에게 손해배상책임이 인정되는 경우라 하더라도 수분양자에게 분양계약 자체의 취소권을 인정할 수 있는가 하는 문제는 보다 엄격한 기준에 의하여 판단해야 한다. 분양광고는 분양계약에 어떠한 형태로든 영향을 미치게 되는데, 공법적 규제만으로는 분양광고가 분양계약에서 차지하는 위치에 상응하는 규율을 하기에 부족하다. 공법적 규제와 더불어 분양광고의 사법적 측면에 대한 연구를 통해 분양광고가 분양계약에 미치는 영향을 구체적으로 파악할 필요가 있다.