사회주택 공급 유형이 임대료에 끼치는 영향 분석

Abstract

그동안 주택은 소유의 개념으로 인식되어 왔는데 그 이유는 소유된 주택은 지속적인 경제발전에 더불어 그 가격이 상승하였으며 서민들에게 가장 중요한 자산으로 인식되어 왔기 때문이다. 그러나 2008년 금융위기 이후 주택은 전세가격의 급등과 급격한 월세화로 인해 주거비 부담이 확대되어 소유에서 거주의 개념으로 탈바꿈되고 있다. 또한 공공의 재원으로 지원되어 온 임대주택의 경우 막대한 건설비에 비해 수입은 저조하여 공공영역의 부실화로 이어져, 공공과 민간이 같이 협업한 주택의 형태인 사회주택의 필요성이 대두되었다. 우리나라의 경우 2012년 경 부터 비영리 조합 및 협동조합 등 사회적 경제주체와 학계를 중심으로 민간차원에서 청년 주거 문제와 도시재생 문제, 그리고 공공임대 주택의 한계에 대한 고민이 시작되고, 실험적 모델이 시도 되었다. 서울시의 경우는 2015년 「서울시 사회주택 활성화 지원 등에 관한 조례」를 제정하면서 본격적으로 사회적 경제조직의 비영리 임대주택 공급을 지원하게 되었다. 국가적으로는 그동안 2004년 2월 저소득서민층 주거복지 확대방안을 발표한 후 매입임대주택을 2004년경부터 공급한 후 공공이 관리하다가 이 후 비영리 단체가 관리하면서 사회적 주택의 개념이 도입되었다. 이 후 정부는 17.10.17 사회적경제 활성화 방안을 발표하고, 17.11.29 주거복지 로드맵에서 「사회적 경제주체에 의한 임대주택(사회주택)공급 활성화」를 발표하였는데, 사회적 기업, 사회적 협동조합 등 사회적 경제주체를 임대주택공급·운영주체로 육성하여 공공부문 지원의 사각지대를 해소하고자 하였다. 아직까지 명확히 사회주택에 대한 명확한 법적 정의는 없으나, 선행 연구 및 해외사례를 통해 살펴본 결과 사회주택은 ① 서민 및 주거약자의 주거복지 향상을 목적으로, ② 공공의 지원을 받은 사회적 경제·비영리주체가 ③ 입주자와 지역의 참여와 강한 연대를 바탕으로 ④ 공급·운영하는 양질의 주택이라고 할 수 있다. 결국 사회주택은 공공과 민간의 협력을 통해 제공되는 비영리 목적의 주택으로 민간주체에 의해서 공급·운영되지만, 토지, 금융 등의 부문에서 공적 지원이 이루어지기 때문에 임대료와 입주자의 자격 제한 등 공공성이 강한 주택을 의미한다고 볼 수 있다. 또한 임대료분석 연구를 살펴보면 그동안 쉐어하우스의 임대료 분석 및 일반 주택가격에 대한 임대료 분석 등은 존재해 왔으나, 2015년부터 공급된 사회주택의 경우는 임대료에 대한 분석이 없어 최근 대두되고 있는 사회주택에 대해 임대료 분석이 필요하다고 생각되어 사회주택 공급유형을 토지임대부, 빈집, 리모델링형으로 나누고 유형에 따른 임대료 분석을 실시하였다. 기술 통계 결과는 토지임대부의 경우는 대지면적과 건축면적이 상대적으로 크며, 경사도는 상대적으로 완경사에 위치하고 있으며, 대지모양도 타 유형보다 정방형에 가까운 모양을 띄고, 대지의 방향은 남향을 포함하고 있는 경우가 다른 유형보다 높아, 건물이 지닌 환경이 타 유형보다 우수하다고 볼 수 있다. 또한 사회주택 공급 유형에 따른 회귀분석 결과는 통제변수 통제 전에는 1인당 임대료의 경우 리모델링, 빈집, 토지임대부 순으로 임대료가 낮았으나, 통제변수 등을 통제하고 회귀분석 후에는 1인당 임대료의 경우는 토지임대부 방식이 리모델링 방식에 비해 95%신뢰수준에서 임대료가 44,298원 저렴함을 보여주고 있다. 다음으로 리모델링, 빈집의 유형으로 임대료가 상승하는 모습을 보일 수 있었다. 토지임대부 방식의 경우, 1인당 면적이 가장 넓고, 방과 욕실의 공동사용 여부가 작아, 호실 특성으로 보면 거주 환경 측면에서 우수하고, 비용도 저렴함을 알 수 있다. 1인당 임대료/단위면적을 분석한 결과는 토지임대부 형식이 리모델링 대비 95%신뢰수준에서 부(-)의 관계를 보이고 있고, 빈집의 경우는 리모델링 대비 99%신뢰수준에서 정의 관계를 보이고 있어 빈집의 경우가 임대료가 높음을 알 수 있다. 또한 1인당 임대료/1인당 면적은 실제로 1인당 부담하는 주거비 부담률로 보고 분석을 하였는데, 그 결과는 토지임대부의 경우 리모델링 대비 95% 신뢰수준에서 유의미하게 부의 관계를 보이며, 빈집의 경우는 리모델링 대비 99%신뢰수준에서 유의미한 정의 관계를 보여 주었다. 그리고 종속변수에 로그값을 취한 반로그함수의 경우는 추정계수의 값이 해당 특성의 변화에 따른 부동산 가격의 변화율의 근사치를 보여주기 때문에 결과 해석이 단순하여 분석하기도 하였다. 토지 공급자 측면에서 본 임대료는 LH 토지의 경우가 금융지원 등이 활발히 이루어지고 있어 임대료가 저렴할 것이라는 가설로 연구를 진행하였는데, 통제 전 기술통계를 살펴보면 1인당 임대료의 경우 LH 공급 토지의 토지임대부 방식이 비싸게 책정되었으나, 입지특성과 건물특성, 호실특성을 통제 한 후 분석한 결과 SH 공급토지의 1인당 임대료가 99%신뢰수준에서 정의 유의미한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이는 토지임대부 주택의 경우도 토지공급주체에 따라 금융지원이 상이하고, LH 공급토지의 경우 대지 면적이 크고, 방을 공동으로 사용하는 수치가 조금 더 높으며, 서울시 공급 토지의 경우보다 공시지가가 낮은 경기도권에 위치한 경우가 많아 분석된 결과라 볼 수 있다. 결과적으로 1인당 임대료로 살펴본 사회주택의 경우는 LH 공급토지의 토지임대부 방식이 1인당 임대료 지출이 적고, 거주환경도 양호하기 때문에 검토되어야 할 사회주택 공급 유형으로 판단된다. 그러나 사회주택 공급유형에 따라 공적인 지원 금액, 금융지원 조건등도 데이터베이스화 하여, 통제하여야만 더욱 명확한 결과가 나오리라 판단되어 추가 데이터의 확충, 사회임대주택 제도의 정립 등의 논의가 필요하여 추가적인 연구가 요구된다.