토지비가 공동주택 분양가격에 미치는 영향 : 분양가상한제를 중심으로

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서울대학교 대학원
학위논문(석사)--서울대학교 대학원 :행정대학원 공기업정책학과,2019. 8. 권일웅.
본 연구의 목적은 최근 공공택지에서 공급되는 분양주택 가격 상승과 고분양가 논란에 대해 현행 분양가상한제를 중심으로 제도적 한계와 현상의 원인을 분석, 제도개선방안을 제시함으로써 분양가상한제에 대한 주택시장 참여자의 신뢰를 높이도록 하는 것이다.

이를 위해 분양가격을 구성하는 주요항목인 토지비와 분양가격, 가산비 항목을 대상으로 가설을 세우고 실제 공공택지에서 공급된 분양주택 사례를 수집하여 통계적 분석을 실시하였다. 나아가 가설검정 결과에 대한 원인을 추론하고자 분양주택 수익성 검토모델을 활용하여 토지비 변화에 따른 수익성 변화를 관찰하였다.

연구 결과 공동주택 분양가격은 토지비에 많은 영향을 받으며,토지비의 상승은 토지비와 무관한 가산비의 상승에도 영향을 주는 것으로 나타났다. 이에 대한 원인으로 토지비의 비중 변화에 따라 주택사업 수익성이 변화되는 현행 토지비 반영 체계의 불합리한 측면을 지적하였다.

이를 바탕으로 공공택지 분양주택용지 공급가격을 조성원가 중심에서 감정가격으로 변경한 정부정책 변경이 최근의 주택경기 과열 상황에서 그러한 경향을 더욱 촉진했을 개연성을 추론하면서 제도개선에 대한 시사점과 향후 과제를 도출하였다.
The purpose of this study is to enhance the participants' confidence in the housing market by analyzing institutional limitations and the causes of the current system of apartment price ceiling, and proposing measures to improve the system, especially on the recent controversy over the price increase and the high distribution price of newly built apartments supplied in public housing.

To that end, A statistical analysis was conducted by compiling the actual cases of newly built apartments supplied from public housing sites by establishing a hypothesis for the items of land, sale price and additional expenses, which are the main items that constitute the sale price. Furthermore, to infer the cause of the hypothesis test results, I observed the change in profitability due to the change in land costs by utilizing the review model for the profitability of new apartments.

The study found that the price of apartments is greatly affected by the cost of land, and that the rise in land costs affects the rise in the additional costs unrelated to the cost of land. As a reason for this, it pointed out the unreasonable aspects of the current land cost reflection system, in which the profitability of housing projects changes in accordance with the change in the proportion of land costs.

Based on this, It was inferred that the changes in the governments policy, which changed over the supply price of public housing land from the center of the construction cost to the appraisement, would have further promoted the trend in the recent overheated housing market and drew implications for the improvement of the system and future tasks.
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