제2기 수도권신도시 아파트가격지수 추정 및 가격변화 분석

Abstract

최근의 수도권 주택시장은 단기간에 매우 급격한 가격상승을 보이고 있으며, 이에 정부는 금융규제 강화를 통한 수요 억제와 제3기 신도시를 통한 공급 확대를 통해 이를 안정시키려 노력하고 있다. 하지만 최근의 주택시장은 그 하위 시장 간 변화의 격차가 매우 다양하고 복잡하여 이러한 하위시장의 변화를 정확히 확인하고 이에 맞는 정책을 수립하는 것이 바람직하다. 이에 본 연구에서는 기존의 주택가격지수들의 작성범위보다 좁은 지역의 주택가격변화를 살피기 위한 지수작성방법을 제시하고, 이를 이용하여 제2기 수도권신도시 및 인근지역의 아파트 매매가와 전세가의 변화를 분석하였다. 특성가격함수를 이용하여 개별거래사례의 특성을 통제하였으며, 시점에 따른 가격 변화 만을 지수화 하였다. 이를 통해 기존 지수들의 최소 작성단위인 시군구보다 더 작은 지역의 지수를 작성할 수 있었다. 분석지역은 수도권 남부 제2기 신도시인 성남판교, 수원광교, 화성동탄 및 인근 주거권역인 성남분당, 용인수지, 용인죽전, 용인구성, 용인동백, 수원영통, 화성병점, 오산세교, 오산구도심이다. 분석 결과는 다음과 같다. 첫째, 개별 주거권역의 가격변화가 매우 상이했다. 둘째, 2017년 이후 이른바 주택가격 폭등기라 일컬어지는 기간에도 주거권역에 따라 가격변화가 크지 않거나 오히려 떨어진 지역도 존재했다. 셋째, 금리하락기에 전체 권역에서 전세가격 상승이 관찰되었다. 넷째, 2013년 주택시장 회복기에서 전세가격 상승이 매매가격 상승이 뒤따랐다. 다섯째, 동일한 시기 동일한 지역에 공급된 아파트 단지라 하더라도 입지에 따라 많게는 30~40%의 가격격차가 존재함을 확인할 수 있었다.

Recently, the housing market in the Seoul metropolitan area has been rising rapidly in a short period of time, and the government is trying to stabilize it by restraining demand through strengthening financial regulations and expanding supply through the third new city. However, in recent housing market, the gap between the sub-markets is very diverse and complex, so it is desirable to accurately identify changes in these sub-markets and establish appropriate policies. This paper presents housing price index methodology to examine changes in housing prices of areas narrower than the existing housing price index, and analyzes changes in apartment transaction prices as well as Jeonse prices of the 2nd new towns in Seoul Metropolitan area by utilizing this methodology. Estimation of hedonic price model controls the characteristics of individual transactions, and only price changes are indexed over a period of time. This allows to create housing price index for areas in smaller scale than cities, counties, and districts. Study areas include Sungnam Pangyo, Suwon Gwanggyo, Hwasung Dongtan, and nearby residential areas, such as Sungnam Bundang, Yongin Suji, Yongin Jukjeon, Yongin Gusung, Yongin Dongbaek, Suwon Youngtong, Hwasung Byungjum, Osan Segyo, and old city center of Osan. The results are as followed. First, price changes in individual residential areas are different. Second, after 2017, period when housing price increase dramatically, there are areas where price changes are not significant or even decrease, depending on the residential areas. Third, Jeonse prices rise in the entire region when cutting interest rates. Fourth, the rise of Jeonse prices followed the rise of the transaction prices when housing market recovered in 2013. Finally, there is a price gap of as much as 30 to 40 percent depending on location even if apartment buildings were built in the same area at the same time.