주택재개발사업의 사전적(ex ante) 거래비용에 관한 연구

Abstract

본 논문은 주택재개발사업의 문제점을 해석하기 위하여 토지등 소유자와 조합의 입장에서 발생하는 거래비용에 초점을 맞춰 이를 게임이론의 틀에 따라 해석하고 있다. 1971년 주택재개발사업이 정식 용어로 법적으로 채택된 이래 현재까지 주택재개발사업은 우 리나라의 도시 지역을 정비하고 신규 주택을 공급하는 주요 수단 으로 활용되고 있다. 특히 우리나라는 합동재개발이라는 방식을 채택함으로써 주택재개발사업이 도시정비사업이라는 공공정책사업 의 한 종류임에도 불구하고 조합에 주어진 권한으로 인하여 사업 성이 우선되어 시행되는 모습을 보여주고 있다. 이러한 주택재개 발사업의 구조적 특성으로 인하여 발생하는 토지등소유자와 조합 간의 정보 격차로 인하여 공공성에 이바지해야 하는 주택재개발사 업은 많은 사회적 문제를 초래하고 있다. 주택재개발사업은 많은 수의 토지등소유자가 자신들이 거주하고 있는 주거환경을 개선하기 위해 결정해야 하는 다양한 사항을 논 의하는 협상에 필요한 시간 및 비용을 절감하기 위하여 조합이라 는 대리인을 세우고 있다. 이러한 협상은 토지등소유자가 기대할 수 있는 이윤을 파악하고 자신들의 이득을 최대화할 수 있는 방안 을 찾아 공공기관과 같은 다른 이해당사자들과 계약을 맺기 위한 과정이다. 과거 대부분의 토지등소유자는 주택재개발사업을 시행 할 경우 높은 자산가치 상승을 통해 신규 주택을 공급받을 뿐만 아니라 현금을 청산받고 다른 지역에 거주하고 있는 사람들의 부 러움의 대상이 되었다. 또한 이 과정에서 조합 및 시공사가 부당 한 방법을 통해 부당이득을 취하더라도 전체 이윤에서 차지하는 부분이 얼마되지 않았기 때문에 크게 주목받지 못하였다. 하지만 부동산 시장의 변화와 정부의 규제 등으로 인하여 기대할 수 있는 이윤의 크기가 제한되고 주민들의 의식 수준이 높아지면서 주택재 개발사업의 이윤을 분배하는 방법을 둘러싸고 많은 갈등이 발생하 게 되었다. 본 연구는 주택재개발사업의 이윤을 분배하기 위해 발생하는 이 해당사자들간의 협상을 관리처분계획을 기준으로 거래비용의 개념 을 적용하여 분석한다. 또한 협상의 구조를 파악하기 위하여 게임 이론에서 사용하는 협상 전략을 이용한다. 이러한 시도는 기존의 연구들이 사업성, 사회적 갈등, 사업의 기간 등 단편적인 측면에 한정하여 주택재개발사업의 문제점을 파악하고 있는 단점을 극복 하기 위한 노력이라고 할 수 있다.

This paper focuses on the transaction costs incurred by the land owner and the union in order to interpret the problems of the housing redevelopment project and interprets them according to the framework of game theory. Since the housing redevelopment project was legally adopted in 1971, the housing redevelopment project has been used as a major means to renovate urban areas in Korea and supply new housing. In particular, Korea adopts the method of joint redevelopment, and although the housing redevelopment project is a kind of public policy project called urban renovation project, it shows that the business is given priority due to the authority concentrated in the union. The structural characteristics of housing redevelopment projects lead to the information gap between land owners and unions, and therefore, housing redevelopment projects that have to contribute to publicity have caused many social problems, unlike the main purpose of the project. Housing redevelopment projects set up unions to reduce the time and money required by a large number of landowners to negotiate various matters to improve the living environment in which they live. Such negotiations are the process by which landowners identify contracts with other stakeholders, such as public institutions, to identify the profits they can expect and to find the best way to make those profits. In the past, most landowners, such as housing redevelopment projects, were not only receiving new housing through high asset value, but also being envious of those who paid their cash and lived in other regions. In this process, even if the union and the contractor gained unfair advantage through unfair methods, the problem was not attracted much attention because the proportion of total profit was small. However, due to changes in the real estate market and government regulations, the amount of profits that can be expected has been limited and the level of awareness of the residents has increased. This study analyzes the negotiations between stakeholders in the housing redevelopment project by applying the concept of transaction cost. First, the management disposal plan was defined as the main contract of the project, and based on the type of transaction cost presented by Williamson, the analysis was conducted by considering the business arising from the business promotion procedure as the contract for the conclusion of the contract. Transaction costs incurred during negotiations are estimated according to the game model's utility function and the costs actually executed by the union, which act as agents of land owners in the process of housing redevelopment. Because. Indeed, in game theory, various methods are proposed to analyze the problems arising from the contractual relationship between the owner and the agent. It provides a framework for systematic analysis. Transaction cost economics and game theory commonly point to information asymmetry as an important factor in analyzing the causes of problems in decision making. Housing redevelopment projects are undertaken with the authority authorized by the union to decide and execute the main matters of the project. In this process, various problems arising from the information gap between the union and land owners are pointed out as social issues. It became. As a result of analyzing the cost items of the management disposal plan of the housing redevelopment project and the factors influencing the transaction costs of the project, the policy related to the city maintenance project did not have a clear effect in terms of transaction costs. The attempts to classify the cost of housing redevelopment project through the concept of transaction cost and estimate it according to the business procedure are to identify the problems of housing redevelopment project by limiting existing studies to fragmentary aspects such as business feasibility, social conflict, and period of project. It is an effort to overcome the disadvantages.