빈집 발생원인 도농간 비교연구

Abstract

우리나라는 1960년대부터 시작된 급격한 경제성장과 함께 도시화 과정을 경험하였다. 현재 도시화율이 90%대에 이르렀으나 단기간에 형성된 도시 안에서 상대적으로 부족한 관리로 인해 노후·불량건축물들이 많이 누적되고 있다. 이제 도시들이 성장단계를 지나 성숙의 단계에 도달하는 시점에서 지방 구도심들은 점차 성장 동력을 잃어가고 있다. 하지만 일부 지자체에서는 아직도 성장 위주의 청사진을 그리며 도시기본계획에서 과도하게 인구를 추계하는 등 또 다른 도시문제를 직면하고 있다. 국토교통부 자료에 의하면 우리나라는 이미 주택보급률이 104%를 넘었으며 도시에서는 인구의 집중으로 인해 계속해서 아파트를 보급하고 있다. 반면, 농촌과 지방 중소도시에서는 저출산과 고령화, 산업의 쇠퇴 등 다양한 문제들에 기인하여 사람이 장기간 거주하지 않는 빈집들이 생겨나 대비되는 모습을 보인다.

2018년 기준 전국적인 빈집의 수는 약 140만 호로 전체 주택 수의 7.9% 해당하는 수치이며 2010년 79만 호와 비교해보면 큰 증가율을 보인다(통계청, 2018). 급증하는 빈집들이 문제시되는 이유는 제대로 관리가 이루어지지 않아 근린에 부정적인 외부효과를 미치게 되기 때문이다. 대표적으로 도시미관 저하, 범죄 장소로 악용, 안전 문제(붕괴)를 일으키며 경제적인 측면에서도 낭비되어 전반적인 공간 효율을 낮추고 있다. 따라서 빈집문제의 경우 개인의 사유재산이지만 공공에서 적극적으로 조사하고 관리하여야 할 당위성이 존재한다.

빈집은 과거 1990년대 농촌 지역의 휴한지, 유휴지에 제한되어 주로 언급되었지만, 최근에는 대도시에까지 빈집이 산재하고 있으며 절대적인 수는 이미 농촌을 넘어선 지 오래되었다. 하지만 그 발생원인이 도시와 농촌이 서로 달라 빈집문제를 효율적으로 관리하고 발생을 예방하기 위해서는 그에 따른 발생원인을 규명하는 것이 우선시되어야 한다. 이에 본 연구는 도시와 농촌의 빈집 발생원인을 비교하고자 진행되었으며 로지스틱 다층모형을 활용하여 개별건축물의 특성과 지역의 특성을 함께 고려하였다.

분석결과 개별건축물 특성에서는 노후화되고 건폐율과 층수가 낮은 건물의 경우 재산적 가치가 낮아 빈집으로 전락할 확률이 높은 것으로 나타났다. 또한, 중심지와의 거리가 멀수록 생활 편의성이 낮아져 빈집이 될 확률이 높았다. 지역변수의 경우 도시가 농촌에 비해 절대적인 건축물의 수가 많아 빈집이 발생할 확률이 더 높았으며 고밀구조로 인한 외부효과의 영향력이 더 높게 나타났다. 반면, 농촌의 경우 고령인구비율이 높을수록 빈집이 발생할 확률이 더 높았으며 종사자 수가 감소할수록 빈집이 발생함을 보였다. 마지막으로 상대적으로 건축물을 관리하고 보수할 여력이 부족한 기초생활수급자 비율이 높아질수록 빈집이 발생할 확률이 높게 도출되었다.

본 연구결과를 토대로 도시에서는 공급을 조절하여 과잉공급으로 방치되는 빈집을 줄이고 빈집의 외부효과가 강화되지 않도록 조기에 대처하는 자세가 필요하다. 농촌지역에서는 고령 인구를 관리하고 정부차원에서 산업을 유치하고 일자리를 창출하여 인구가 유출되지 않도록 하여야한다. 도시와 농촌의 빈집 발생원인에 따른 차별화된 해결책을 제공한다면 빈집문제를 효과적으로 대응하고 더 나아가 예방하는 데 도움을 줄 수 있을 것으로 기대된다. 향후 지자체에서는 컴팩트한 개발을 통해 공간의 효율을 높이고 정보시스템을 지속적으로 구축하여 빈집을 관리하고 데이터를 공개하여 수요자를 찾는 적극적인 자세가 요구된다.

The number of vacant houses in Korea is rapidly increasing and reaching about 1.4 million as of 2018, accounting for 7.9% of the total number of houses. Soaring vacant houses are poorly managed and cause negative effects on the community, such as deteriorating urban hygiene, providing crime sites and causing safety problems. Moreover, it is economically neglected so that decrease the efficiency of the property. Therefore, the vacant houses problem must be systematically managed by the public sector even if they are private properties.

When vacant houses were mentioned in the 1990s, they were limited mainly to some place in rural area. Nowadays, vacant houses has been rapidly generated in cities as well, and the total number has already surpassed that in rural areas. The cause of vacancy is different between the city and the rural area, so it is necessary to identify different causes of the occurrence in order to efficiently manage the vacant house problems and also prevent its occurrence.

This study used the multi-level logistic regression to identify and compare the causes of urban and rural vacant houses, taking into account the characteristics of individual buildings and regional characteristics. The result shows that buildings with low coverage and floor are likely to change into vacant houses in the characteristics of building level. Also, it is empirically confirmed that the aging of population, the total number of buildings and nearby vacant houses have different effects between rural and urban areas in terms of regional characteristics level.

Based on the results, different solutions should be provided. First, it is necessary to adjust the supply in urban areas to reduce vacant houses which abandoned by oversupply. In addition, efforts are needed to prevent and manage negative external effects in the early stages. Second, In rural areas, it is necessary to manage the elderly population and create jobs by attracting industries to prevent the population decline. In conclusion, providing differentiated solutions according to the causes of urban and rural vacant houses is expected to help effectively manage and further prevent vacancy problems.