산업단지 분양 결정요인 분석 연구

Abstract

본 연구는 공급자 위주의 산업단지 개발방식이 입지수급의 불안정을 초래할 뿐만 아니라 장기 미분양시 지자체의 재정악화와 개별입지에서의 공장 난개발 문제를 야기할 수 있다는 점에 문제의식을 가졌다. 산업단지 조성 시 기업들의 입지선호를 제대로 반영하지 못할 경우 재정악화와 산업입지정책의 실패를 불러올 수 있기 때문이다. 그동안 산업단지 개발 시 기업의 입지선호에 대한 면밀한 검토 없이 재무적․경제적 타당성 분석만으로 사업을 시행하는 경우가 많았다. 본 연구는 기업들의 입지선호에 대한 이론을 토대로 산업단지 분양성에 미치는 변수들이 무엇인지를 파악하고자 실증분석을 시도하였다. 기업 입지선호이론과 산업단지 분양성과의 관계를 규명하고자 한 것이다. 분석을 위하여 2000년부터 2011년 말까지의 기간 중에 조성을 시작하여 분양이 완료된 93개 산업단지를 대상으로 단지특성, 산업환경, 정주환경 등의 요인들이 산업단지 분양소요기간에 미치는 영향을 알아보고자 하였다. 단지 특성변수는 분석대상 단지의 분양가격, 지역 내 분양중인 단지와의 분양가격 비율, 분석대상 단지의 녹지비중, 가처분면적비중을 지표로 설정하였다. 산업환경 변수는 광역시와의 거리, 지역 내 산업단지 미분양면적, 분양완료 이전 5년간 연평균 인구증가율, 도로 포장률 지표로 사용하였고, 정주환경 변수는 보육시설 수, 의사 수, 문화기반시설 수 지표를 사용하였다. 한편 분양소요기간에 영향을 미칠 것으로 판단되거나 선행연구에서 산업단지 분양성에 영향을 미칠 수 있는 분양대상면적, 지역유형(시, 군, 구), GRDP를 통제변수로 사용하였다. 가설을 검증하기 위하여 다중회귀분석을 실시하였다. 연구결과는 다음과 같았다. 우선 산업단지 분양가격이 높을수록, 광역시와의 거리가 멀수록 산업단지 분양소요기간은 길어지는 것을 알 수 있었다. 반면, 지역 내에서 분양중인 단지와의 분양가격 차이 비중이 클수록, 산업단지 녹지비중이 높을수록, 가처분면적비중이 높을수록, 지역의 인구증가율이 높을수록, 보육시설 수가 많을수록 산업단지 분양소요기간은 짧아진다는 것을 확인할 수 있었다. 그러나 분석모형에서는 산업단지 미분양면적, 도로포장률, 의사 수, 문화기반시설 수는 분양소요기간에 영향을 미치고 있지 않는 것으로 나타났다. 결과를 종합해 보면, 산업단지의 분양성은 산업단지의 분양가격을 어떻게 책정하는지, 산업단지의 토지이용을 어떻게 설계하는지, 대규모 소비시장과는 인접하고 있는지, 지역 내 인구가 지속적으로 증가하고 있는지, 지역의 사회보장 수준은 양호한지 등의 다양한 변수에 의해 영향을 받는 것을 확인할 수 있었다. 즉, 분석결과 기존의 기업 입지이론을 뒷받침 하는 결론을 얻을 수 있었다. 이는 산업단지 분양성을 제고하기 위해서는 기업 입지이론에 근거하여 산업단지 입지가 선정되어야 함을 의미한다. 본 연구는 산업단지 개발 시 분양성을 제고하기 위하여 효율적인 입지선정을 위한 참고자료로 활용될 수 있을 것으로 본다.

This study focuses on a growing awareness of the problems of supplier-oriented development of industrial complex that causes not only the instability in supply and demand of land resources, but also reckless exploitation of land and the deteriorating finance of local governments. When the preferences of private companies are not sufficiently reflected in the process of creating an industrial complex, it is very likely that the industry plan location policy leads to an utter failure. Thus far, the pervasive measures employed in feasibility study have been financial analysis and economic analysis, as the preferences of private companies have been very often ignored. Based on the prominent theories of location preferences, this study attempted to empirically analyze what were the important if not decisive factors influencing the salability of industrial complex. In other words, a relationship between the theories and the salability were examined in this study. For the analysis, 93 of the industrial complexes that were established, from their start of construction to the completion and sale, in the period from 2000 to the end of 2011 were reviewed to examine whether the industrial complex characteristics, the industry environment, the residential environment and other factors influenced the time consumed (required) to complete the sale of industrial complex. An index of the industrial complex characteristics was fixed as the sale price of industrial complex set as a target of analysis, the sale price ratio compared to other industrial complexes within the region (the price difference), the green tract of land of industrial complex, and the ratio of land area subjected to a provisional disposition. In the meanwhile, an index of the industrial environment factor was fixed as the distances between the metropolitan cities and the industrial complexes, the unsold land area of industrial complexes within the region, the past five years data of annual population growth prior to the completion of sale, and the rate of paved road. As for the residential environment factor, the number of daycare facilities, the number of medical doctors, and the number of cultural facilities and institutions as an index. The control variables that might have had any influences on the time consumed (required) to complete the sale, or were either revealed or conceived as having the influences on the salability in the precedent studies were the individual area of land provided to each private company, the type of region (city, county, and district), and GRDP. In order to test the hypotheses, multiple regression anlysis was conducted. The results were as following. As the land price was higher and the distance was longer, the time consumed to complete the sale was greater. On the other hand, as the price difference, the ratio of land area subjected to a provisional disposition, the annual population growth rate, and the number of daycare facilities were higher, the time consumed to complete the sale was reduced. However, in this analytical model, the unsold land area, the rate of paved road, the number of medical doctors, and the number of cultural facilities and institutions were of no statistical significance. When gathering the findings, along with other factors, the salability depends on how much is charged for the use of land in an industrial complex, how the land-use of industrial complex is determined in planning, whether an industrial complex is contiguous to a large-scale consumer market, whether the population growth within the region is steady, and whether the welfare level of region is satisfactory. The result of analysis suggests that supports the theories reviewed in the precedent studies. Therefore, it is not arbitrary to argue that in order to increase the salability, a thorough revision of the precedent studies, namely the prominent theories introduced in this study, is necessary in locating an industrial complex. This study, by serving as a useful reference, may contribute to furthering the understanding of efficient location of an industrial complex to enhance its salability.