금융 유동성이 서울시 오피스 시장 자본환원율에 미치는 영향

Abstract

본 연구의 의의는 저금리 추세로 인해 풍부해진 금융 유동성과 오피스 빌딩 자본환원율과의 관계를 실증분석하고 업무 권역의 탄력성을 살펴보았다는 점에 있다. 2008년부터 시작된 장기 저금리 기조와 함께 최근 부동산 펀드의 순자산총액은 빠르게 증가하고 자본환원율은 하락하는 추세이다. 따라서 부동산 투자시장이 저금리 기조의 영향을 받는 것인지 실증적으로 분석해야 할 필요성이 대두되었다. 대상은 대한민국 서울시 도심 업무 권역(CBD), 강남 업무 권역(GBD), 여의도 업무 권역(YBD) 프라임급 오피스 빌딩이고 관찰 시점은 2009년부터 2019년까지이며 분기 단위로 실증분석을 하였다. 금융 유동성의 대리변수로 유동성갭률(Money gap)을 사용하였으며 이것을 이용해 업무 권역 간 자본환원율 탄력성을 분석하였다. 결론적으로 거시경제 지표 중 무위험이자율 지표인 10년 국고채 금리, 유동성 지표인 유동성갭률이 통계적으로 유의하고 지역 특징을 나타내는 임대료, 공실률과 사업체 규모는 통계적으로 유의하지 않았다. 이를 통해 상업용 부동산 시장의 특성상, 거대 자본 규모와 연관 있는 자산의 가치는 풍부한 유동성에 의해 영향 받는 것이 확인 되었다. 자본환원율 탄력성 분석을 통해 거시 경제 요소에 의해 영향을 받는 정도가 CBD, GBD, YBD마다 모두 다르게 나타났으며 GBD의 탄력성이 가장 낮았다. 하지만 탄력성의 크기 및 차이가 눈에 띄게 크지 않았으며 권역의 특징을 나타내는 요인의 영향이 미미한 것을 확인하였다. 상업용 부동산 시장의 특성상, 한정된 투자자들이 서울의 주요 특정 권역만을 투자하는 것이 아니라 세 권역 모두 투자 대상으로 고려하기 때문에 권역 요소보다는 금융 시장의 거시경제 환경 요소에 더 많은 영향을 받는다고 유추해볼 수 있다. 이러한 시장 환경은 시간이 지남에 따라 업무 권역간 평균 자본환원율의 스프레드가 줄어드는 것으로 나타나게 되었다. 저금리에 의한 풍부한 유동성은 오피스 자본환원률 하락에 기여함과 동시에 오피스 시장의 동조화를 가져온 것으로 보여진다.

This study is to shed light on the impact of financial liquidity caused by long-term low interest rate to the capitalization rate of office market. Using the money gap as financial liquidity variable, this paper look into the relationship between money gap and capitalization rate on each main business district in Seoul, Center business district (CBD), Gangnam Business District (GBD), and Yeouido Business District (YBD). Also, this study have done the analysis of elasticity on each main business district. With the low interest rate trend from 2008, Net amount of money in domestic Real Estate Fund has been increasing whereras capitalization rate has been decreasing. So this study is motivated to analyze whether investment market of commercial real estate has been affected by low interest rate trend or not. The target assets are prime class office buildings in CBD, GBD, YBD which is located in Seoul, Republic Of Korea. The observing time period is 2009 to 2019 by quarterly and analysis method is panel data analysis. The findings suggest that macroeconomic factors, Long-term interest rate(LTI) and Money gap (M2/GDP, monetary liquidity), are statistically significant but microeconomic factors, such as rent, vacancy rate, and the size of the business on each business district are not. Considering the characteristic of commercial real estate industry, the value of assets is affected by ample financial liquidity. It is normally financed by huge amount of capital when investors try to buy the assets. By additional analyzing the elasticity of capitalization rate on each main district affected by financial liquidity, the elasticity on each business districts is not significant statistically. Reflecting this result, we have confirmed again that microeconomic factors which present local characteristic have weak power to the capitalization rate. These results reflect that the investors in commercial real estate industry are institutional investors. So they have much financial liquidity by using financial macroeconomic trend, the low interest rate trend. They usually do not focus only one business district compared to residential real estate investors and individual investors. They continuously find the assets which is able to make high IRR or yield and doesnt sort out by location of business district in Seoul. This phenomenon appears to make coupling effect of CBD, GBD, YBD because of ample financial liquidity.