임대용 비적정 주거의 상품화와 이윤 창출 메커니즘

Abstract

This study examines the mechanism by which inadequate housing is produced as a rental commodity. With inadequate housing considered the product of poverty, previous studies on this subject primarily illuminated the residents poverty levels and their poor living conditions. However, under capitalism, inadequate housing is being produced and consumed as a rental commodity. Therefore, it is necessary to analyze inadequate housing as a commodity and explore the production mechanism behind it. The main discussions are listed in detail as follows. First, from the beginning, the semi-basement, Gosiwon, and Jjokbang were born as rental commodities. Traditional inadequate housing of the 1960s Seoul were constructed by the shantytown settlers themselves, taking the form of a plankhouse. In the process of urbanization, these plankhouses were commercialized as rental commodities and subsequently dismantled. The semi-basements, Gosiwons, and Jjokbangs appeared in the dismantling process, having emerged as rental commodities from the beginning. Whereas traditional inadequate housing materialized as a result of, and a coping response to primary exploitation, the new inadequate housing became the method of secondary exploitation - clearly dividing the ones who profit from the ones who are exploited by those who profit. In this process, government's policies, producers' profit maximization, and the poor condition of residents all play into the narrative. Second, the rent of inadequate housing varies depending on how each of them is produced. The rent determinant of the semi-basement is almost the same as general multiplex housing although the rent itself becomes significantly lower if the housing type is a semi-basement. In the case of Gosiwon, factors related to the securing of personal space and essential facilities of the house greatly affect rent prices. As for the rent of Jjokbang, it is arbitrarily raised by the owner whenever there is a chance. The inadequate conditions persist as a combined result of the vertical and horizontal expansion of semi-basements, Gosiwons and Jjokbangs that are neither regulated by policy nor the market. Thirdly, the dual nature of inadequate housing as rental products and assets, the diversity of landlords, and government policies all operate as a mechanism for these housing being reproduced for rental purposes. With time, inadequate housing has changed from rental commodities to assets with investment potential. In the early stages, rent was the main profit for the owner, but the value as a rental commodity gradually decreased. At the same time, its value as an asset continued to increase due to the possibility of reconstruction. This value as an asset is then, one of the key reasons for the reproduction of inadequate houses despite the increasing poor quality of the house. Concurrently, the diverse spectrum of the landlord rangin from the entrepreneurial landlord through to the subsistence landlord, are also involved in the production of inadequate houses. This implies that, not only the poverty of tenants but also the relative poverty of landlords, can be the driving force of re-production. Finally, government policy promotes the production of poor qualityhouses as housing benefits that help low income households to pay their rents, which usually ends up in the hands of the landlords. These findings suggest that inadequate housing as rental commodity is constantly reproduced and supported by various elements. Various elements may operate on their own, but eventually come together to work as many cogs in the whole machine to maintain the inadequate rental housing market. Even the poverty of landlords and inadequacy itself function as nut and bolt of the expropriation through housing. In conclusion, the reproduction of inadequate housing as rental commodity is a consequence of the wide-spread profiting through housing, as well as the result of poverty.

이 연구는 비적정 주거가 임대상품으로 어떻게 재생산되는가를 밝힌다. 그간 비적정 주거는 빈곤의 결과로 표상되었다. 비적정 주거 관련 논의는 거주자가 얼마나 빈곤한지, 주택의 물리적 환경이 얼마나 열악한지에 초점을 맞추어왔다. 이러한 시각에 더하여, 자본주의 사회에서 비적정 주거가 상품으로 재생산됨을 주목할 필요가 있다. 이에 본 연구는 비적정 주거를 상품으로 조명하고 해당 상품이 재생산되는 과정을 보고자 하였다. 구체적인 연구 질문은 다음과 같이 설정하였다. 첫째, 비적정 주거는 어떻게 등장하였으며 그 특성은 무엇인가? 둘째, 비적정 주거의 임대료는 어떻게 결정되는가? 셋째, 임대용 비적정 주거는 누구에 의해, 어떻게 재생산되는가? 연구결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, (반)지하, 고시원, 쪽방은 등장부터 임대상품이었다. 1960년대 서울의 급격한 인구증가를 바탕으로 만들어진 전통적 비적정 주거는 거주자들이 직접 조성한 판자촌의 형태였다. 이후 판자촌 형태의 무허가주택은 도시화 과정을 거치며 임대상품으로 자리하고 뒤이어 해체되었다. 판자촌의 해체 과정에서 (반)지하, 고시원, 쪽방이 등장하였다. 이러한 맥락에서 등장한 신(新) 비적정 주거는 처음부터 임대상품이었다. 일차적 착취의 결과이자 이에 대응하는 수단으로 형성되었던 전통적 무허가주택과는 달리 (반)지하, 고시원, 쪽방은 임대상품으로 등장하였다. 그 배경에는 국가 및 도시 정부의 각종 정책과 제도, 비적정 주거 생산자의 이윤 추구, 거주자들의 빈곤과 필요 등이 총체적으로 영향을 미쳤다. 둘째, 비적정 주거 임대료는 각 비적정 주거의 형성 방식에 따라 달라진다. (반)지하의 임대료 결정요인은 일반 연립·다세대와 거의 유사하며 (반)지하 여부 자체가 임대료를 크게 하락시킨다. 고시원은 개인적 공간의 확보와 관련된 변수들이 임대료 결정에 크게 영향을 미친다. 쪽방의 경우 기회가 있을 때마다 건물주가 임의로 임대료를 상승시키는 양상이 나타난다. 일반적 주택의 경우 변수로 고려조차 되지 않았을 요소들이 임대료에 크게 영향을 미치는 상황은 해당 주택의 열악함을 보여준다. 이러한 열악함은 수직적 확장, 수평적 분할, 제도와 시장 밖에서의 재생산이라는 주택의 독특한 생산 방식에 따라 좌우되었다. 셋째, 임대상품과 자산으로서의 이중적 성격, 임대인의 다양성, 정부정책 및 제도는 임대용 비적정 주거를 재생산시키는 기제로 작동한다. 시간이 지남에 따라 비적정 주거는 임대상품에서 재개발, 재건축 이익을 기대할 수 있는 자산으로 변화하며 임대인은 새로운 이윤 창출의 기회를 획득한다. 동시에 임대인의 상대적 빈곤은 비적정 주거 재생산의 동력이 된다. 기업형 임대인부터 수급자까지 다양한 사람들이 비적정 주거의 공급에 관여하며, 이는 임차인의 빈곤뿐만 아니라 임대인의 상대적 빈곤까지도 비적정 주거 재생산의 기제로 작동함을 보여준다. 마지막으로 정부정책 및 제도는 비적정 주거의 재생산을 뒷받침한다. 고시원 관련 각종 규제는 노후 고시원에 새로운 이윤 창출의 기회를 제공하고, 주거급여는 거주자들을 잠시 거쳐 건물주의 이윤으로 귀속된다. 이러한 연구결과는 비적정 주거가 임대상품으로 끊임없이 재생산되며, 이때 나름의 행위성을 지니는 각종 행위자와 물리적 요소, 제도 등이 비적정 주거 임대시장을 유지하는 톱니바퀴로 작동함을 보여준다. 다시 말해 다양한 요소들은 각각의 의도와 목적을 가지고 움직이지만, 의도하든 의도치 않든 비적정 주거 임대상품을 끊임없이 재생산하는 기제로 기능한다는 것이다. 심지어 임대인의 빈곤과 주택의 비적정성 그 자체까지도 집을 통한 수탈에 공모하게 된다. 즉 비적정 주거 임대상품의 재생산은 빈곤의 산물인 동시에, 집을 통한 이윤 창출이 보편화 되고 공고해진 결과다.