The Impact of Road and Urban Railway Network Accessibility on Housing Prices

Abstract

This study analyzed the effect of employment centers accessibility level on housing prices, focusing specifically on the road and urban railroad network layout in Seoul. Using 2019 housing transaction data from the city of Seoul and the citys transportation networks to measure gravity-based accessibility, I estimated the housing price functions for three general categories of housing lot size. The analysis reveals that greater transportation network accessibility to multiple business districts positively affects housing prices, and the road and railway accessibility elasticities were 4.0146 and 0.8385, respectively. Moreover, we found that the impact of road accessibility on housing prices was larger than that of railway accessibility, regardless of housing lot size. However, the impact of railway accessibility was relatively higher for small- and medium-sized houses than for large houses, and road accessibility was a more prominent price-determining factor for large houses, which may be due to the relationship between residents' commuting preferences and the size of their residences. In addition, we found a complementary relationship between accessibility to the business district by road and railway, implying that demand for different means of commuting exists. Meanwhile, despite controlling for accessibility to the workplace, it was determined that the relationship between distance to the Gangnam business district in Seoul and housing price was significantly negative, suggesting that the Gangnam business district plays an important role in providing urban amenities. Lastly, it was predicted that house prices would change if urban railway accessibility was improved and found housing price disparities between and within five areas in Seoul based on the scenarios of different railway lines development. Therefore, policymakers and urban planners must also consider these impacts on the housing market when developing transportation networks. Additionally, they must address different household characteristics and how they are related to different transportation mode preferences when implementing housing market policies in order to improve accessibility when developing transportation networks.

본 연구의 목적은 서울의 도로망과 도시철도망을 이용하여 다지역 고용지에 대한 접근성이 주택가격에 미치는 영향을 분석하는 것이다. 서울의 2019년 부동산 실거래가 데이터와 도로망과 철도망 지리정보데이터를 활용하여 중력기반 접근성을 측정하고, 주택규모를 소형, 중형, 대형 3개로 나누어 주택규모별 주택가격함수를 추정하였다. 본 연구의 주요 결과는 다음과 같다. 첫째, 주택가격에 대한 도로 접근성 탄력성은 4.0146, 철도 접근성 탄력성은 0.8385로, 다지역 고용지에 대한 도시와 도시철도 접근성이 주택가격에 긍정적으로 영향을 미쳤다. 주택규모에 관계없이 도로 접근성이 도시철도 접근성보다 주택가격에 미치는 영향력이 더 컸다. 그러나 소형주택과 중형주택에서는 도시철도 접근성이 주택가격에 미치는 영향이 대형 주택에 비해 상대적으로 큰 반면에 대형 주택에서는 도로 접근성이 주택가격에 미치는 영향이 두드러졌다. 이는 주택규모에 따라 거주자의 경제적 특성이 상이하여 교통수단 선호도가 달라지고, 교통수단에 대한 다른 선호가 주택가격에 다르게 반영됨을 보여준다. 또한, 도로와 도시철도 접근성은 상호대체적 관계가 아닌 상호보완적인 관계를 가지고 있는 것으로 나타났다. 서울의 3개 도심 중 강남 도심권 변수는 접근성 변수를 통제하였음에도 불구하고 음의 값으로 유의하게 나타났는데, 이는 강남 도심권이 일자리 제공뿐만 아니라 도시의 편의시설 제공에 중요한 역할을 하고 있음을 시사한다. 마지막으로, 도시철도망 접근성을 개선하였을 때 집값을 예측한 결과, 서울의 5개 권역간 및 권역내의 주택가격 격차는 개발되는 철도 노선에 따라서 다르게 나타났다. 결과를 종합한 본 연구의 정책적 함의는 다음과 같다. 공공부문과 도시계획자는 교통망을 개발할 때, 해당 교통망 개발이 주택가격 격차 및 안정화와 관련하여 주택시장에 미치는 상이한 영향을 고려해야 한다. 더욱이, 교통망 개발에 의한 접근성 향상을 바탕으로 특정 계층의 사람들을 위한 주택시장 정책을 추진할 때, 주택규모에 따라 달리질 수 있는 교통수단 선호와 관련된 가구별 특성을 고려할 필요가 있다.