물류부동산 거래가격에 영향을 미치는 요인에 대한 연구

Abstract

Logistics center, which were simply used for storing, managing, collecting, and delivering goods, have grown into the role as fulfillment center with distribution, information processing functions. Within the new role of logistics center, the logistics center is spotlighted as a new real estate investment product. In the past, the logistics center was responsible for the physical element (point-to-point method or the hub and spoke method), collecting cargo from each region in one hub and spreading it to a destination or delivery area. By the way as each corporate is competing fast delivery service and securing last mile delivery center is coming the core logistics strategy, the demand on logistics center is exploding. At the same time, due to the decrease of profitability of other commercial real estate products, asset management companies investing real estate by fund or REITs turned their portfolio into logistics centers having relative higher capital rate. Unlike in the past, when logistics companies or distributors built their own logistics centers, distributors and e-commerce companies leased logistics center supplied by indirect investment instruments mentioned above. As a result, logistics centers built for external usage is going to be increased more and more due to not the demand for logistics centers but also the money power from investors of fund or REITs. Top of that, this study is meaningful in providing basic data to sort logistics centers as real estate investment product by analyzing the factors influencing transaction prices for rental logistics real estate traded since 2010. As a result of the analysis of the entire metropolitan area at the p<.1 level, the distance to Seoul City Hall gives a negative effect on the transaction price. In addition, the GFA of the building, physical year, and areas other than management planning area had a (-) effect on the transaction price. And the land area, floor area ratio, cold storage, official land prices, locations in industrial estate, investment devices by fund or REITs had a positive effect on that. As a result of the analysis of the southeastern region, it was analyzed that the distance to the IC had a (+) effect on the transaction price. This is a different result from previous studies. With additional analyze by transaction cost per land area showed the opposite result, the discounting effect according to relatively large-scaled logistics center in the area is caused difference. In addition, it was found that the approach to all floors had a positive effect on that. Finally, because of analyzing logistics real estate leased by e-commerce related companies, it was found that location characteristics did not significantly affect transaction prices. In other words, logistics real estate leased by the company is expected to spread throughout the metropolitan area, resulting in no effect of location factors on transaction prices. In addition, it was analyzed that the presence of cold storage and the money power by fund or REITs had a positive effect on transaction prices, and areas other than management planning area had a negative effect. Cold storage as logistics center component is the only one common positive effect on the transaction price. It is because the rent of the cold storage is 20,000 won higher than dry storage. Though the effect of cold storage, suppliers or investors who supply or invest logistics center should decide to area of cold storage into the logistics center by checking the rental demand on that space. Thats because it is getting harder to secure cold storage tenants. And they can plan hybrid space which dry storage can be changed into cold storage by thicker wall and floor construction to increase the efficiency of center usage with minimizing construction cost and to prepare for volatility. In addition, the spread between capital rate of prime offices and that of logistics center is going 0, asset management companies should invest logistics center selectively as those investment vehicles gave a positive impact on price of the new real estate investment product, logistics center.

단순히 물품을 저장하고, 관리, 집화, 배송을 위한 보관창고였던 물류창고는 유통 및 정보처리 기능이 부가된 물류센터의 개념으로 성장하였으며, 해외 물류부동산 기업의 국내시장 진출 및 기관투자자들의 간접투자기구를 통한 투자 증가로 새로운 부동산 투자상품으로서 물류부동산 공급이 증가하고 있다. 기존의 물리적인 공급망 관리 차원에서 물류센터는 point to point 방식 point 라는 물리적 요소를 담당했다면, 허브앤스포크방식으로 각 지역에서 집하된 화물을 하나의 허브에 집결시킨 후 이를 목적지나 배송지역에 퍼트리는 방식이 물류인프라의 중심에서, 다품종 대량의 물류서비스를 처리하기 위해 자동화설비와 IT기술이 결합되어 직접 소비자에게 배송하는 Last Mile Delivery의 전초기지로서 역할을 하게 된 풀필먼트센터로 변화함에 따라 지가가 저렴하고 교통이 편리하며, 인력수급이 가능한 지역에 위치할 뿐만 아니라 소비자 중심의 배송센터로서 소비자와 가까운 도심지 인근으로 이동하고 단일센터 내 물류효율 증대를 위하여 대형화되고 있다. 이러한 물류부동산이 각 기업 물류전략의 핵심이 되면서, 유통업체와 전자상거래 업체를 중심으로 물류부동산을 확보하기 위한 수요가 증가하고 있다. 동시에 간접투자기구를 통한 부동산 투자처로 물류부동산에 대한 수요로 물류부동산의 공급이 지속적으로 증가하고 있다. 물류업체 또는 유통업체가 자체적으로 물류센터를 구축했던 과거와 달리, 현재는 간접투자기구에 의해 임대용 물류부동산 공급되고 해당 물류부동산의 장기임차를 통해 유통업체 및 전자상거래 업체는 전자상거래 시장에 있어 빠른 시간 내 배송서비스를 제공하기 위하여 거점을 확보하고 있는 것이다. 이에 본 연구는 2010년 이후 거래된 임대용 물류부동산을 대상으로 거래가격에 대한 영향요인을 분석해 봄으로서 임대용 물류부동산이 갖고 있는 특징을 기반으로 물류부동산 투자에 기초 자료를 제공하는 데 연구의 의의가 있다. p<.1 수준에서 수도권 전역을 대상으로 한 분석결과, 서울시청까지의 거리가 짧을수록 거래가겨이 높아지는 것으로 분석되었는데, 이처럼 소비자까지 거리가 가까울수록 물류부동산의 거래가격이 높아지는 것을 볼 수 있었다. 이외에도 건축연면적, 경과개월, 계획관리 외 지역이 거래가격에 (-) 영향을 주었으며, 대지면적, 용적률, 저온, 공시지가, 산업단지 내 위치, 간접투자기구가 (+)의 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 동남권역에 대한 분석결과 IC까지의 거리가 거래가격에 (+)의 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 이는 기존의 선행연구와 다른 결과인데 해당 영향요인의 경우 해당 권역 내 공급된 물류센터의 연면적이 다른 권역에 비해 상대적으로 대형임에 따라 연면적에 따른 할인효과에 기인한 것으로, 대지면적당 거래가격에 대한 영향요인을 분석한 결과, 기존 선행연구와 마찬가지로 (-)의 영향을 미치는 것으로 분석되었다. 뿐만 아니라 전층접안이 추가적으로 거래가격에 (+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 마지막으로 유통업체와 전자상거래 업체가 임차해 있는 물류부동산을 대상으로 분석한 결과 입지적 특성이 거래가격에 유의한 영향을 주지 않는 것으로 나타났다. 이는 달리 말하면, 해당 업체가 임차해 있는 물류부동산이 수도권 전역에 퍼져 있어, 입지적 요인이 거래가격에 주는 영향이 없는 결과가 도출된 것으로 예상된다. 뿐만 아니라 저온시설의 여부와 간접투자기구는 거래가격에 (+)의 영향을, 계획관리 외 지역은 (-)의 영향을 주는 것으로 분석되었다. 이를 기반으로 공통적으로 거래가격에 영향을 미치는 것으로 분석된 저온, 즉 냉장/냉동설비 보유 여부는 거래가격에 (+)의 영향을 미치는 것으로 나타났는데, 이는 저온창고의 임대료가 상온에 비해 2~3만원 정도 높게 측정이 되기 때문이다. 이에 물류부동산을 공급하는 공급처 또는 투자자의 입장에서 저온창고가 반영된 물류부동산 투자에 있어, 높은 거래가격을 지불하는 데 있어, 해당 저온창고의 임차수요에 대한 확인을 통하여 물류부동산을 선별해야 할 것이다. 또한, 간접투자기구가 매수한 물류부동산의 경우 자금조달력을 기반으로 더 높은 거래가격이 형성하고 있는 것으로 분석되었는데, 물류부동산의 전반적인 Cap. Rate 하락과 프라임오피스 간 Spread가 점점 낮아지고 있는 현상을 감안했을 시, 물류부동산에 대한 투자에 있어, 앞으로 더 선별적인 투자가 필요할 것으로 판단된다.