비주택 고시원 특성에 관한 연구

Abstract

Informal settlements are poor housing that do not meet appropriate housing standards and show an increasing trend every year. Gosiwon are the most common type of informal settlement in Korea. It is exposed to many problems such as fire, overcrowding, lighting, social isolation, and invasion of privacy. However, due to the invisibility, a representative characteristic of informal settlements, Gosiwon are alienated from policy and not enough survey and research is conducted on this form of housing. In addition, various physical and institutional types of Gosiwon are obstacles to implementing housing support and safety policies for Gosiwon.

This study analyzed the characteristics of Gosiwon among informal settlements types in Seoul and discovered whether the tendency of Gosiwon spatial distribution differs according to the number and size of Gosiwon, individual characteristics of Gosiwon residents vary according to income quintile, and residential and neighborhood environment of Gosiwon differ according to the Gosiwon cluster.

First, as a result of analyzing the spatial distribution characteristics of Gosiwon, the largest number of Gosiwon were located in the order of Gwanak-gu, Dongjak-gu, and Gangnam-gu at the administrative district level 1(gu in Korean). In administrative district level 2(dong in Korean), the number of Gosiwon was high in the order of Daehak-dong in Gwanak-gu, Noryangjin 1-dong in Dongjak-gu, and Yeoksam 1-dong in Gangnam-gu. As a result of analyzing the size of the Gosiwon, it was large in the order of Geumcheon-gu, Guro-gu, and Gwanak-gu at the administrative district level 1(gu in Korean). In administrative district level 2(dong in Korean), the size of Gosiwon was large in the order of Doksan 1-dong in Geumcheon-gu, Seorim-dong in Gwanak-gu, and Gasan-dong in Geumcheon-gu based on the top 15 areas with the largest number of Gosiwon. Through this, it was confirmed that the number and size of Gosiwon differed by region. As a result of analyzing the current status of Gosiwon by year, the number of Gosiwon increased sharply between 2007, 2010 and 2011, decreased from 2012, and then increased again from 2019. The sizes of Gosiwon showed a similar trend. In the spatio-temporal analysis of Gosiwon, as a result of performing kernel density estimation analysis based on the number of Gosiwon, it was found that the number of Gosiwon clusters increased over time, and a total of 4 clusters were found in Seoul. The clusters were large in the order of the southwest, northeast, southeast, and northwest regions, and recently, clusters of Gosiwon are intensifying in the southwest and southeast regions. As a result of conducting spatial autocorrelation analysis based on the size of the newly opened Gosiwon, z-score was the highest when the largest number of Gosiwon began operating, and large-sized Gosiwon, the HH type, were located in the southwest, and small-sized Gosiwon, the LL type, were located in the southeast, downtown and northeast.

Second, as a result of analyzing the characteristics of Gosiwon residents by dividing them into income quintiles and housing types, Gosiwon households were relatively poor compared to other houses, and there was also a difference between lower and middle income households living in Gosiwon. Low-income households residing in Gosiwon lived in worse living conditions in terms of average residential area, minimum exclusive residential area, housing satisfaction, total income and total living expenses compared to middle-income households residing in Gosiwon. Particularly, they are expected to experience housing instability due to frequent moving.

Finally, as a result of analyzing the characteristics of residential environment surrounding Gosiwon utilizing data that was collected through crawling, it was confirmed that there existed differences by regions where there was concentration. In the order of the Southeast (cluster 3), Northwest (cluster 2), Northeast (cluster 1), and Southwest (cluster 4) region showed high rent per area. The southeast region (cluster 3), which has the highest rent per area, tends to be relatively high in average rent, room area, the number of individual shower rooms, and low in number of rooms and business area. Thus, high-quality Gosiwon are prominent in this area. The southwest region (cluster 4), which has the lowest rent per area, showed an opposite tendency in comparison to the southeast region. This region tends to be high in the number of rooms and business area, and low in room area and individual shower room, so it is expected that Gosiwon, which has worse facilities than other clusters, is located in this area. It was found that the northeast region (cluster 1) and the northwest region (cluster 2) followed the trend of average rent being greater than rent per area. In the northeast region (cluster 1), the values of most variable were relatively high compared to other clusters, and in particular, the average business area was the largest, so it is expected that some large sized Gosiwon are located in this region. On the other hand, the northwest region (cluster 2) tends to show relatively low values in most variables, so it is expected that some small sized Gosiwon are located. In addition, the Gosiwon in this area are particularly high in rent per area, but the average room area is the lowest, this trend implies that higher rent is being paid by residents compared to their room area.

In order to analyze not only the residential environment of Gosiwon but also the characteristics of the region where Gosiwon is located, the neighborhood environment of Gosiwon was analyzed based on 3,202 administrative dongs in a total of four cluster regions. Administrative dong belonging to the southeast region with the best residential environment characteristics also had a higher quality neighborhood environment. The neighborhood environment in the northwest region showed a similar trend with the southeast region. However, considering that single-person households are the highest and the number of workers is relatively low, it is expected that a regional tendency for residential purpose exists. The neighborhood environment in the northeast region tends to be higher in the ratio of deteriorated housing, university area, number of basic livelihood security recipients, aging index, and number of workers compared to other regions. Thus, housing quality is poor and vulnerable people and workers are concentrated in this region. In the southwest region, where the characteristics of the residential environment were the worst, the neighborhood environment was also found to be worse than other regions, and showed a similar tendency to the northeast region. However, unlike the northeast region, the number of workers is relatively low and single-person households are high, so the southwest region is considered to be an area for residential purposes rather than work.

The contributions of this study are that it provides empirical evidence of the spatial distribution characteristics of Gosiwon, and residential household characteristics, residential environment, and neighborhood environment characteristics of Gosiwon that differ by regions. Thus, the findings of this study are expected to be useful in establishing policies for Gosiwon.

비주택은 적절한 주택 기준에 미치지 못하는 열악한 주거로서 매해 증가하는 추세를 보인다. 고시원은 비주택 유형 중 가장 많은 수를 차지하고 있으며 화재, 과밀, 채광, 사회적 고립, 사생활 침해 등 많은 문제를 갖고 있다. 비주택의 비가시적인 특징을 갖는 고시원은 정책 지원, 실태조사, 연구에 있어 부재를 초래하게 되었으며, 고시원의 다양한 물리적, 제도적 유형은 고시원을 불명확하게 만들어 고시원 정책 실행을 어렵게 만들고 있다.

본 연구는 비주택 고시원의 특성을 심층적으로 분석하기 위해 고시원의 수와 규모에 따라 고시원 공간분포의 경향이 차이를 보이는지, 고시원 거주자의 개별 특성이 소득분위에 따라 차이가 나는지, 그리고 고시원 주거환경과 근린환경 특성은 고시원 군집에 따라 어떠한 차이를 보이는지를 서울시 고시원을 대상으로 분석하였다.

고시원 공간분포 특성을 분석한 결과 자치구 단위에서 관악구, 동작구, 강남구 순으로, 행정동 단위에서 관악구 대학동, 동작구 노량진1동, 강남구 역삼1동 순으로 가장 많은 수의 고시원이 입지하고 있었다. 고시원 규모로 분석한 결과 자치구 단위에서 금천구, 구로구, 관악구 순으로, 행정동 단위에서 고시원 수 상위 15개 지역을 기준으로 금천구 독산1동, 관악구 서림동, 금천구 가산동 순으로 고시원 규모가 크게 나타났다. 이를 통해 고시원 수와 규모의 현황은 지역별로 차이가 나타나고 있음을 확인하였다. 고시원의 연도별 변화 및 현황을 분석한 결과 고시원이 급격하게 증가한 시기는 2007년, 2010년과 2011년 사이였으며, 2012년부터 감소하다가 다시 2019년을 기점으로 증가하는 추세를 보였으며, 고시원의 규모도 비슷한 경향을 나타냈다. 고시원 시공간 분석에서 고시원 수를 기준으로 커널밀도추정 분석을 실행한 결과 고시원 군집의 수가 시간이 지남에 따라 증가하였으며, 현 서울시에서 총 4개의 고시원 군집이 발견되었다. 남서부, 북동부, 남동부, 북서부 지역 순으로 군집의 크기가 컸으며, 가장 최근의 고시원 군집은 남서부, 남동부 지역 일대로 밀집이 집중되고 있었다. 새로 개원한 고시원의 규모를 기준으로 공간자기상관분석을 실행한 결과 가장 많은 고시원이 개원한 시기의 z-score가 가장 높게 나타났으며, HH유형의 규모가 큰 고시원은 남서부 지역, LL유형의 규모가 작은 고시원은 남동부, 도심, 북동부 지역에 위치하고 있었다.

고시원 거주자 특성을 소득분위와 주택유형으로 구분하여 분석한 결과 타 주거 대비 고시원 가구는 상대적으로 열악하며, 고시원 거주 가구에서도 하위 소득과 중위 소득 가구에서 차이를 보였다. 고시원 하위 소득 가구는 평균주거면적, 최소주거면적, 주택만족도, 총소득, 총생활비에서 고시원 중위 소득 가구보다 열악한 상태를 보였으며, 특히 이사횟수가 높은 것으로 나타나 주거 불안정성이 높을 것으로 예상된다.

고시원 주거환경 특성을 크롤링 기법으로 수집한 고시원 데이터를 사용하여 분석한 결과 고시원 군집 지역별로 차이가 있음을 확인하였다. 면적당 임대료를 기준으로 남동부(군집3), 북서부(군집2), 북동부(군집1), 남서부(군집4) 지역 순으로 높게 나타났다. 면적당 임대료가 가장 높은 남동부 지역(군집3)은 상대적으로 평균 임대료, 방 면적, 개별 샤워실 변수에서 높은 경향, 방 수와 영업장 규모에서 낮은 경향을 보여 높은 품질의 고시원이 주로 입지하는 것으로 예상된다. 면적당 임대료가 가장 낮은 남서부 지역(군집4)은 남동부 지역과 비교해보았을 때 상대적으로 반대의 경향을 지니고 있었다. 방 수와 영업장 규모에서 높은 경향, 방 면적과 개별 샤워실 수에서 낮은 경향을 보여 고시원 내 방 수의 과밀이 예상되어 타 군집 지역의 고시원들보다 열악한 시설의 고시원이 입지하고 있는 것으로 파악된다. 북동부 지역(군집1)과 북서부 지역(군집2)은 각 변수에 있어서 면적당 임대료보다 평균 임대료의 경향을 더 따르는 것으로 나타났다. 북서부 지역(군집2)은 변수 대부분에서 상대적으로 낮은 경향이 나타나 규모가 작은 고시원들이 다소 입지한 것으로 예상되며, 특히 면적당 임대료는 높지만, 평균 방 면적이 가장 낮아 방 면적 대비 높은 임대료를 지불하고 있는 것으로 파악된다. 북동부 지역(군집1)은 대부분의 변수가 타 군집과 비교하여 상대적으로 높은 경향을 보였으며, 특히 평균 영업장 규모가 가장 큰 것으로 나타나 규모가 큰 고시원들이 다소 입지한 것으로 예상된다.

고시원 근린환경 특성을 크롤링 기법으로 수집한 고시원이 위치하는 3,202개 행정동을 4개의 군집 지역으로 나눠 분석한 결과 각 지역에서 다른 특성이 나타났다. 주거환경 특성이 가장 좋았던 남동부 지역에 속한 행정동들은 근린환경 또한 다른 지역에 비해 높은 경향을 보였다. 북서부 지역의 근린환경은 남동부 지역과 비슷한 경향을 나타냈다. 하지만 1인 가구가 가장 높고, 종사자 수가 상대적으로 낮게 나타나는 것으로 보아 거주 목적을 위한 지역적 경향을 지닌 것으로 예상된다. 북동부 지역의 근린환경은 다른 지역과 비교했을 때 노후주택비율, 대학면적비율, 수급자 수, 노령화지수, 종사자 수가 높은 경향을 보여 주택의 질이 열악하고 취약계층과 종사자 모두가 집중된 지역으로 예상된다. 주거환경 특성이 가장 열악했던 남서부 지역은 근린환경 또한 다른 지역보다 열악한 것으로 나타났으며, 북동부 지역과 비슷한 경향을 보였다. 하지만 북동부 지역과 달리 상대적으로 종사자 수가 낮고, 1인 가구가 높아 남서부 지역은 일보다 주로 거주 목적의 지역인 것으로 판단된다.

본 연구는 고시원의 공간분포 특성, 거주자 특성, 주거환경 및 근린환경 특성이 고시원 밀집 지역별로 차이가 있음을 실증적으로 밝힌 것에 의의가 있으며, 이는 비주택 고시원 정책 수립 시 유용하게 활용할 수 있을 것으로 기대된다.