중국의 주택시장 및 주거보장과 인구변동 간의 구조적 관계

Abstract

China is experiencing a surge in housing prices and a sharp increase in housing expenses as its socialist housing system, which has been responsible for providing housing to its citizens, has been marketized and privatized. These housing problems are fueling the decline in the birthrate and the outflow of population in Chinas big cities. The provision of social housing, which can reduce the burden of housing expenses, has been cited as an potential strategy to ameliorate the low birthrate and population outflow caused by high housing prices. Given this context, the purpose of this study was to analyze each structural correlation of childbirth with the housing market and social housing, and that of population outflow with the housing market and social housing. The analysis of childbirth sought to examine the effect of the housing prices and social housing on childbirth through a macroscopic view. Based on this, it sought to reveal the cause-and-effect relationship between the burden of housing expense, the awareness of the need for social housing, and the intention of giving birth through a microscopic view. The main findings of the analysis were as follows: First, we were able to confirm that the provision of social housing had a positive (+) effect on the birthrate and housing prices had a negative (-) effect on the birthrate. The interaction between housing prices and the supply of land for social housing had a negative (-) effect on the birthrate. These results indicate that a rise in housing prices increases the demand for social housing. However, on the other hand, it also indicates that excessively high housing prices offset the effects of the increase in birthrate caused by the increased supply of social housing units. Second, both economical and comfortable housing and public rental housing, which are classified as supply types of social housing, had a positive (+) effect on the birthrate, but only economic and comfortable housing was found to have a significant effect on the birthrate. This appeared to be affected by the asset effect of properties according to the type of residence. In other words, unlike public rental housing, housing stability is relatively high for economic and comfortable housing since it can be self-owned. It can also have a positive effect on childbirth through its generation of an asset effect. Third, high housing prices were found to increase the burden of housing expenses, which consequently leads to an increase in the demand for social housing. The direct effect of the burden of housing expense on the increase in the demand for social housing is greater than the indirect effect of a decrease in the intention of giving birth on the decrease in the demand for social housing. Therefore, the burden of housing expenses has an overall effect on the increase in the demand for social housing. The purpose of the following demographic analysis was to examine the effect of the housing prices and social housing on the net migration through a macroscopic view. Based on this, it sought to reveal the cause-and-effect relationship between the burden of housing expense, the awareness of a need for social housing, and the intention to migrate through a microscopic view. The main findings of the analysis were as follows: First, it was confirmed that the provision of social housing has a positive (+) effect on the net migration, and that the housing prices and the net migration have an inverse U-shaped nonlinear relationship. These results indicated that the land and housing prices are surrogate variables that indicate the quality of life and industrial demand of cities. However, even if housing prices have a positive (+) effect on the influx of the population at the beginning, an excessive rise in housing prices results in a decrease in population influx owing to the burden of living expenses caused by the increase in housing expenses. The interaction between housing prices and the supply of land for social housing had a negative (-) effect on the net migration. This indicated that, as in the earlier case of childbirth, excessively high housing prices offset the increase in the net migration caused by the increase in the provision of social housing. Second, both economic and comfortable housing and public rental housing had positive (+) effects on the net migration, but only public rental housing was found to have a significant effect on the net migration. This appears to be affected by the local family registration system. When migrating to another area, the effect of economic and comfortable housing units on the net migration was found to be insignificant because people without a registered family in the corresponding area are excluded from the benefits of the economic and comfortable housing policy. On the contrary, it was confirmed that the public rental housing helps the influx of population by providing places to live immediately to the underprivileged, regardless of whether they are registered. Third, high housing prices were found to increase the burden of housing expenses on households, which in turn leads to an increase in the demand for social housing. Conversely, the burden of housing expenses was found to increase the intention to migrate to another city, which partially offsets the demand for social housing. These results indicate that it is necessary to meet the demand for social housing to lower the tendency to migrate because the demand for social housing and migration result from a common cause the burden of housing expenses and offset each other. This study intended to provide a useful foundation for establishing housing policies that combat the low birthrate and population outflow by presenting generalized results on the relationship between housing and childbirth and that between housing and population movement. This was accomplished through an empirical analysis of the correlation and causality of childbirth and population with cognizance of its mutual influence on Chinas housing market and housing guarantee policies. This is the first study to analyze the effect on demography with cognizance of its mutual influence on the housing market and housing guarantee policies. Additionally, it was the first to comprehensively analyze the relationship between housing market, housing guarantees, and demography within the framework of direct and indirect effects. Finally, as this study focused on China a transitional socialist economy it can provide many insightful implications for other socialist countries that will follow a similar path. Furthermore, it can also provide policy implications for market economies with a dual housing market.

중국은 공공이 국민의 주거를 책임지던 사회주의 주택체제로부터 급격한 시장화와 민영화 과정을 겪으면서 주택가격의 폭증과 주거비 부담의 급격한 증가 문제를 경험하고 있다. 이와 같은 주택문제는 특히 오늘날 중국의 대도시가 겪고 있는 출산율 저하와 인구유출을 한층 부추기고 있다. 높은 주택가격에 따른 저출산과 인구유출 문제를 완화하기 위해 주거비 부담을 줄일 수 있는 보장성주택 공급이 그러한 문제들을 일부 저감하는 대안으로 거론되고 있다. 이러한 맥락에서 본 연구의 목적은 중국의 주택시장 및 주거보장과 출산, 주택시장 및 주거보장과 인구이동 각각의 구조적 관계를 분석하는 것이다. 먼저 출산 관련된 분석은 거시적 관점에서 패널고정효과 모형을 이용하여 주택가격 및 보장성주택 공급이 출생률에 미치는 영향을 살펴보고, 이를 토대로 미시적 관점에서 구조방정식 모형을 이용하여 주거비 부담, 보장성주택 필요의식 및 출산의향 간의 인과관계를 밝히는 것이다. 분석을 통해 도출된 주된 내용을 정리하면 다음과 같다. 첫째, 보장성주택 공급은 출생률에 양(+)의 영향을 미치고 주택가격은 출생률에 음(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 그리고 주택가격과 보장성주택 용지공급의 상호작용은 출생률에 음(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이러한 결과는 주택가격 상승에 따른 보장성주택 수요가 높은 것을 의미하며, 다른 한편으로는 지나치게 높은 주택가격은 보장성주택 공급 증가에 따른 출생률 증가 효과를 상쇄시키고 있음을 보여주고 있다. 둘째, 보장성주택 공급유형에 따른 경제적용주택과 공공임대주택은 출생률에 모두 양(+)의 영향을 미치며, 그중에서 경제적용주택만이 출생률에 유의미한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이는 주거형태에 따른 자산효과의 영향을 받는 것으로 보인다. 즉, 경제적용주택은 공공임대주택과 달리 자가소유가 가능하므로 주거 안정성이 비교적 높을 뿐만 아니라 어느 정도 자산효과가 있어 출산에 긍정적인 영향을 줄 수 있음을 보여주고 있다. 셋째, 높은 주택가격은 가구의 주거비 부담을 증가시키고, 이는 다시 보장성주택 수요의 증가로 이어지고 있다. 그리고 주거비 부담이 보장성주택 수요 증대에 미치는 직접적인 효과는 출산의향의 감소를 통해 보장성주택 수요 감소로 이어지는 간접적인 효과보다 더 크기 때문에 전반적으로 주거비 부담은 보장성주택 수요를 증대시키는 총효과를 가지는 것을 의미한다. 다음 인구이동 관련된 분석은 거시적 관점에서 패널고정효과 모형을 이용하여 주택가격 및 보장성주택 공급이 순이동에 미치는 영향을 살펴보고, 이를 토대로 미시적 관점에서 구조방정식 모형을 이용하여 주거비 부담, 보장성주택 필요의식 및 이주의향 간의 인과관계를 밝히는 것이다. 분석을 통해 도출된 주된 내용을 정리하면 다음과 같다. 첫째, 보장성주택 공급은 순이동에 양(+)의 영향을 미치고, 주택가격과 순이동은 비선형적인 역U자형 관계가 나타났다. 이러한 결과는 토지 및 주택가격은 도시의 삶의 질 및 산업적 수요를 나타내는 대리변수로서 초기에 인구유입에 양(+)의 영향을 미치다가 주택가격이 과도하게 상승할 경우 주거비 증가로 인한 생활비 부담으로 인해 인구의 유입이 줄어들고 결국에는 인구이동이 감소하는 경향을 보여주고 있다. 그리고 주택가격과 보장성주택 용지공급의 상호작용은 순이동에 음(-)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이는 앞서 출산과 마찬가지로 지나치게 높은 주택가격은 보장성주택 공급 증가에 따른 순이동 증가 효과를 상쇄시키고 있음을 의미한다. 둘째, 보장성주택 공급유형에 따른 경제적용주택과 공공임대주택은 순이동에 모두 양(+)의 영향을 미치며, 그중에서 공공임대주택만이 순이동에 유의미한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 이는 지역의 호적제도의 영향을 받는 것으로 보인다. 즉, 다른 지역으로 이주할 경우 해당 지역의 호적등록자가 아닌 경우 경제적용주택의 정책적 대상에서 제외하기 때문에 경제적용주택은 순이동에 대한 효과는 유의미하지 않은 것으로 나타나고, 반면 공공임대주택은 현지 호적과 상관없이 주거약자를 대상으로 공급하므로 당장 살 집을 제공하기 때문에 인구를 유입시키는 데는 도움이 되기 때문이다. 셋째, 앞서 출산과 같은 맥락에서 높은 주택가격은 가구의 주거비 부담을 증가시키고, 이는 다시 보장성주택에 대한 수요의 증가로 이어지고 있다. 그리고 다른 한편으로는 주거비 부담은 해당 도시를 떠나고자 하는 이주의향을 증대시키며, 이러한 이주의향은 보장성주택에 대한 수요를 일부 상쇄시킴을 보여주고 있다. 이러한 결과는 보장성주택의 수요와 이주가 주거비 부담이라는 동일한 원인에서 발생하고 둘이 서로 상쇄되는 효과를 가지기 때문에 이주의향을 낮추기 위해서는 보장성주택 수요의 충족이 필요함을 보여주고 있다. 이처럼 본 연구는 중국의 주택시장과 주거보장정책의 상호영향을 고려하는 속에서 출산 및 인구이동과의 상관성과 인과성에 대한 실증분석을 통해 주거와 출산, 주거와 인구이동 각각의 관계에 대해 일반화된 결과를 제시함으로써 저출산 및 인구유출 대응을 위한 주거정책 수립에 유용한 기초자료를 제공할 것이다. 또한, 거시적 관점에서 주택시장과 주거보장정책의 상호영향을 고려하여 인구변동에 미치는 영향 분석, 그리고 미시적 관점에서 주택시장, 주거보장 및 인구변동 간의 관계를 직접효과와 간접효과의 분석틀 속에서 종합적으로 분석하는 첫 연구라는 점에서 의미가 있다. 마지막으로 본 연구는 전환기 사회주의 국가인 중국을 대상으로 한 분석으로서 베트남, 북한 등 유사한 경로를 따르게 될 사회주의 국가에도 많은 시사점을 줄 수 있으며, 나아가 이원적 주택시장을 가지고 있는 시장경제 국가의 경우에서도 정책적 시사점을 주는 연구가 될 것이다.