수도권 광역급행철도 신설이 역세권 지가변동에 미치는 영향

Abstract

수도권 광역급행철도(GTX)는 점차 가중되는 수도권 집중화로 인하여 주택 수요의 급증과 이에 따른 택지 및 도시기반시설의 부족, 지역 간 불균형의 문제를 해결하는 하나의 대안으로 제안되었다. 주택 안정화를 위한 정부의 3기 신도시 건설 등의 노력에도 불구하고 최근 부동산 가격과 전세대란이 발생하여 서울 거주자가 서울 이외의 수도권으로 주거지를 옮기는 현상이 벌어지고 있다. 이로 인해 수도권 인구 집중 및 증가 현상은 가속화되는 중이며 서울로 출퇴근하는 자동차 증가로 인한 도로 혼잡 문제 등 새로운 도시 문제가 나타나게 되었다. 이를 해소할 수 있는 대중교통 수단의 확대가 필요한 시점으로 여겨지면서 수도권 광역적 범위를 수용할 수 있는 새로운 교통수단의 필요성이 대두되었다.

한편, 도시지역 내에 새로운 교통수단이 도입되면 일반적으로 도심지로의 접근성이 크게 향상되어 새로운 통행수요를 발생시키며 인구의 유입을 증가시키게 되는데, 이는 곧 지가에 영향을 주게 된다. 실제 수도권 광역급행철도 A노선의 개발사업 발표는 노선이 지나가는 지역의 집값을 들썩이게 만들었으며, 최근 부동산 시장에서 개발 호재와 관련하여 가장 많은 관심이 집중되고 있다.

본 연구는 이러한 대규모의 광역교통시설 개발 사업이 역세권 지가 변동에 어떠한 영향을 미치는가라는 의문에서 출발하였다. 본 연구는 수도권 광역급행철도 A노선 개발 계획이 역세권 지가에 어떠한 영향을 미치는지, 어떠한 요인이 지가 변동에 가장 큰 영향을 미치는지를 밝히는 데 그 목적이 있다.

본 연구를 수행하기 위하여 수도권 광역급행철도 노선 가운데 유일하게 착공을 시작한 A노선을 분석대상으로 선정하여 11개 역세권(역 중심 반경 500m)을 공간적 범위로 선정하였고, 광역교통시설 확충 계획에 의한 지가 변동을 분석하기 위해 2016~2021년까지의 시점을 시간적 범위로 결정하여 필지 단위 개별공시지가를 분석하였다. 분석에 사용된 종속변수는 연구시점 내 변화한 개별공시지가이며, 설명변수는 필지특성(필지유형, 필지면적, 역까지의 거리), 개발밀도특성(용적률, 상업·업무 용지비율, 인구집중 시설 수), 인문사회특성(역 이용자수, 인구증가율), 교통특성(버스정류장 수, 서울 3도심까지의 거리)을 사용하였다.

본 연구에서는 QGIS프로그램을 사용하여 11개 역세권의 입지현황을 시각적으로 파악했으며, 분석에 사용하고자 하는 설명변수와 종속변수간의 상관분석을 통해 변수 선정의 적절성을 확인하였다. 최종적으로 도출된 변수들로 GeoDa프로그램을 활용하여 공간회귀모형을 실행하였으며, 이를 통해 종속변수에 영향을 미치는 유의미한 변수를 확인하였다.

본 연구의 결과를 통해, 수도권 광역급행철도(GTX) 역세권 지가는 광역교통시설의 노선 확정 및 착공, 노선의 신설과 같은 교통 투자 계획 발표에 의하여 영향을 받는 것을 확인하였다. 더불어 수도권 광역급행철도 A노선 역세권 가운데 서울 지역에 해당하는 역세권 지가 변동과 증감을 분석했을 때 실질적인 수도권 광역급행철도(GTX) 사업의 수혜지가 경기지역에만 해당하지 않는다는 점을 확인하였다. 또한 광역교통시설 역세권 지가의 경우, 지가를 형성하는 다양한 요인 가운데 서울 3도심(광화문역, 여의도역, 강남역)까지의 거리나 버스정류장 수와 같은 직접적인 교통특성과 교통특성에 간접적인 영향을 주는 변수들이 지가 변동의 주요 영향요인임을 확인하였다. 결과적으로 수도권 광역급행철도(GTX) 역세권 지가는 기존 역세권 주변지역에 형성된 양호한 주거여건과 일자리, 역세권 개발사업이나 신도시 개발과 같은 예정된 개발사업, 경기와 서울의 도심부 입지 등과 관련하여 민감하게 영향 받는 것을 확인하였다.

기존 광역교통시설 역세권 관련 선행연구에서는 특정역이나 일부 역세권 주변지역의 아파트 단지, 또는 경기 지역에 한정되어 지가나 주택가격의 변동을 주로 다루었다. 본 연구에서는 기존 연구와 다르게 수도권광역급행철도 A노선 전체 역세권을 대상으로 개별공시지가 변화를 분석한 것에 의의가 있다. 또한 기존의 선행연구들은 주로 사용하였던 전통적 OLS모형이 아닌 공간회귀모형을 사용하여 설득력을 높였다. 본 연구에서는 역세권 지가에 영향을 미치는 요인들을 기존 연구에서 설명변수로 주로 사용하였던 필지 특성 이외 개발밀도 특성, 인문사회특성, 교통특성으로 구분하여 지가에 영향을 미치는 특성들을 종합적으로 고려하여 지가에 영향을 미치는 요인을 도출했다는 것에 의의가 있다.

본 연구의 한계는 종속변수로 국토교통부에서 고시한 개별공시지가를 사용하여 실질적인 시장거래를 다루지 못해 현실성이 다소 떨어진다는 점이다. 특히 자료 구득의 한계로 인해 2016년 이후 개별공시지가를 사용하여 수도권 광역급행철도가 처음으로 논의되기 시작한 2007년부터의 지가 변화를 분석하지 못하였다. 앞으로의 연구에서 본 연구에서 다룬 연구시점보다 넓은 시간적 범위를 설정하거나 역세권 주변 지역의 실거래가 자료를 구득하여 연구에 반영한다면 광역교통시설 확충계획이 지가에 미치는 영향에 관한 연구에 있어 더욱 의미 있는 결과가 나올 것으로 보인다.

The Great Train Express was proposed as an alternative to solving the problems of housing demand, lack of housing and urban infrastructure, and imbalance between regions due to the increasing concentration of the Seoul metropolitan area. Despite the government's efforts to stabilize housing, Seoul residents to move their residences to the metropolitan area other than Seoul. As a result, the concentration and increase of the population in the metropolitan area are accelerating, and new urban problems such as road congestion caused by the increase in cars commuting to and from Seoul have emerged. As it was considered a time when it was necessary to expand public transportation to solve this problem, the need for a new transportation to accommodate the wide range of the metropolitan area emerged. On the other hand, when new transportation is introduced within urban areas, resulting in new traffic demand and increasing the inflow of the population, which affects land prices. In fact, the announcement of the development project of the Great Train Express line A has caused house prices to fluctuate in the area where the route passes, and the Great Train Express is a key transportation investment project that focuses the most attention on the recent days. This study started with the question of how such a large-scale transportation facility development project affects fluctuations in the station area. The purpose of this study is to clarify how the plan to develop the Great Train Express line A route affects the land price in the station area and what factors have the greatest impact on land price fluctuations.

In this study, 11 station areas (a 500m radius of the center of the station) in Great Train Express line A route that only started construction among Great Train Express lines, and the time range from 2016 to 2021 was determined to analyze the land price. The dependent variables used in the analysis were land price variance at the time of study, and the explanatory variables were land characteristics (land type, land area, distance to station), development density characteristics (floor area ratio, commercial·business land ratio, population concentration facilities), humanities and social characteristics (number of station users, population growth rate), transportation characteristics (number of bus stop, distance to 3 downtown Seoul).

In this study, the location status of 11 station areas was visually identified using the QGIS program, and the appropriateness of the selection of variables was confirmed through correlation analysis. As the finally derived variables, significant variables were confirmed in the dependent variables through the spatial regression model using the Geoda program.

Through the results of this study, it was confirmed that the land price in the station area had a sensitive effect due to the announcement of a transportation investment plan such as the determination and construction of routes for large-scale transportation. In addition, data confirmed that the actual beneficiary of the Great Train Express project is not only in Gyeonggi-do by confirming the fluctuations and increase or decrease of station land in Seoul among the Great Train Express line A stations. The closer it is to the center of Seoul, the higher the rate of increase in the land price variance. In the case of land prices in the large-scale transportation, it was confirmed that among the various factors that form land prices, variables that indirectly affect traffic characteristics and traffic characteristics such as the distance to 3 downtown Seoul (Gwanghwamun Station, Yeouido Station, and Gangnam Station) are the main influencing factors.

Previous studies related to the large-scale transportation station area dealt with fluctuations in land prices or housing prices limited to specific stations or apartment complexes in areas surrounding some station areas, or Gyeonggi areas. Unlike previous studies, this study is meaningful in analyzing the changes in land prices for the entire station area of the Great Tain Express line A. In addition, in this study having persuasive power by using the spatial regression model, not the traditional OLS model that was mainly used.

The limitation of this study is that it is somewhat impractical because it cannot deal with actual market transactions using land prices announced by the Ministry of Land, Infrastructure and Transport. In particular, due to the limitations of data acquisition, it was not possible to analyze the change in land price from 2007 when the Great Train Express began to be discussed for the first time using land prices since 2016. If a wider time range is set than the time period covered in this study or actual transaction data of the area around the station area is obtained and reflected in the study, more meaningful results will be obtained in the study on whether the plan to expand metropolitan transportation facilities.