준거집단이론에 따른 주택가격의 상대적 비교가 주관적 계층상승가능성에 미치는 영향

Abstract

The rise in social and economic status based on individual efforts in existing Korean society has been considered an undeniable truth so far. Therefore, investing individual efforts in areas such as education and labor has been a top requirement for success, and this belief has been accepted as true by those who succeeded through efforts during the rapid economic growth of the late 20th century. However, as economic growth slowed and individual abilities through education were upgraded, competition to move to the upper class intensified. As competition intensified and people repeatedly invested more time and money than in the past but did not receive a fair price, people questioned the rise of the class through individual efforts. It was the surge in housing prices that accelerated that situation. Even during the period of rapid economic growth, housing prices were clearly difficult to handle, but even if it takes time, it has been considered that they can be covered with effort. However, the rapid rise in housing prices since 2017 has resulted in denying the value of these efforts. The gap with expensive houses located in good locations, also known as upper-level areas, has reached a situation where it is difficult to catch up with individual efforts. Accordingly, the idea that it would be difficult to purchase good housing even if labor income increased through efforts began to increase throughout society. The relative deprivation of housing prices is decreasing hope that the future will be better than the current situation.

In this study, the possibility of subjective class rise was viewed as an indicator of hope for the future, and the effect of housing prices on the possibility of subjective class rise was analyzed in three aspects. The first looked at the effects of self-ownership and the housing market. Self-ownership is expected to have a positive effect on the possibility of a subjective class rise as hopes for the future increase due to the stability of housing, rising housing prices, and reducing housing costs. The impact of the housing market is expected to have a negative effect on individuals as the price volatility of the housing market increases. For this analysis, the analysis was conducted after classifying by income class. The income class was analyzed through three categories: low-income (income less than 2 million won), middle-income (income more than 2 million won and less than 4 million won), and high-income (income more than 4 million won), and price volatility in the housing market affected differently by income. The lower and middle-income groups were found to have a positive effect on the greater the price volatility of the housing market, which seems to have a large impact on the asset effect of housing ownership because individuals are not sellers when participating in the market. In the case of the high-income class, the larger the price volatility of the housing market, the more negatively it was affected. The time when price volatility in the housing market affects individuals the most is when housing is sold. Unlike the low- and middle-income groups, the high-income class has the will and ability to move to a relatively sufficient and better housing. Since housing occupies a large proportion of assets and the characteristics of long-term occupation, risk-averse tendencies appear strongly when making decisions about housing. In a situation where price volatility in the housing market is high, it is difficult to participate in sales due to the strong risk-averse tendency. A surge in prices increases risk because there is a lot of room for decline. Considering that the surge in housing prices is greater in high-priced houses than in low-priced houses, the cost of compensating for the price gap between the current house and the upper-class houses to be relocated increases relative deprivation and negatively affects the possibility of a subjective rise.

Second, through a relative comparison of housing prices, the effect of relative deprivation on the possibility of subjective class rise was analyzed, and the effect according to the criteria for the reference group was compared and analyzed. The rise in housing prices gives a relative sense of deprivation to those who need housing. In particular, in areas where housing demand is higher than supply, such as Seoul, the relative sense of deprivation due to the increase in housing prices is bound to be great. However, there is a lack of analysis on how this deprivation actually appears. In this study, the average housing sale price in Gangnam-gu and the average housing sale price in Gangnam-gu were compared through absolute and relative standards, and both absolute and relatively insufficient housing prices in Gangnam-gu were found to have a negative effect on the possibility of subjective class rise. Finally, to analyze the influence of the reference group and the external reference group, the relative influence was compared by comparing the average housing sale price of the autonomous community with similar characteristics. As a result of the analysis, it was found that the influence of the autonomous district cluster, which is the reference group to which it belongs, was greater than that of Gangnam-gu, the external reference group.

This study is meaningful in that it analyzed the relative deprivation of housing prices by expanding the research on the factors affecting the subjective class rise possibility, which was mainly analyzed in terms of individual attributes, to a relative comparison of housing prices through reference group theory. However, since the housing price data used in this study was not individual housing price data, it was possible to compare between groups, but it was difficult to analyze the influence of individuals within the reference group. Therefore, in future studies, it is necessary to analyze how the individual's results appear compared to the group using data on individual assets and housing prices.

기존의 한국사회에서 개인의 노력을 기반으로 하는 사회·경제적 지위 상승은 지금까지 부정할 수 없는 진리로 여겨져왔다. 그럼에 따라, 교육, 노동과 같은 분야에 개인의 노력을 투자하는 것은 성공하기 위한 최우선 조건이 되어왔고 이러한 믿음은 20세기 후반의 급격한 경제성장기에 노력을 통해 성공한 이들로 인하여, 진실로 받아들여져왔다. 하지만 경제성장이 둔화되고 교육을 통한 개인능력이 상향평준화되어가면서, 상위 계층으로 이동하기 위한 경쟁은 심화되었다. 경쟁이 심화되고 과거에 비해 더 많은 시간과 비용을 투자함에도 정당하다고 생각되는 대가를 받지 못하는 상황이 반복되자 사람들은 개인의 노력을 통한 계층상승에 대하여 의문을 가지게 되었다. 그러한 상황을 가속한 것은 주택가격의 급등이었다. 고도경제성장기에도 분명 주택가격은 쉽게 감당하기 어려운 것이었지만 시간이 걸리더라도 노력으로 감당할 수 있다고 여겨져왔다. 그러나 2017년 이후의 급격한 주택가격의 상승은 이러한 노력의 가치를 부정하는 결과를 가져왔다. 일명 상급지로 이야기되는 좋은 입지에 위치한 고가의 주택들과의 격차가 개인의 노력으로 따라잡기 버거운 상황에 도달하였다. 그럼에 따라 노력을 통해 노동소득이 증가하더라도 좋은 주택을 매입하기 어려울 것이라는 생각이 사회전반에 증가하기 시작하였다. 주택가격으로 인한 상대적 박탈감으로 미래에 지금의 상황보다 더 나아질 것이라는 희망이 감소하고 있는 것이다.

본 연구에서는 주관적 계층상승가능성을 미래에 대한 희망을 상징하는 지표로 보고 주택가격이 주관적 계층상승가능성에 미치는 영향을 세가지 측면에서 분석하였다. 첫 번쨰는 자가보유와 주택시장의 영향을 보았다. 자가보유는 주거의 안정과 주택가격상승 및 주거비용감소로 인한 자산증진효과로 미래에 대한 희망이 높아져 주관적 계층상승가능성에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보았다. 주택시장의 영향은 주택시장의 가격변동성이 클수록, 개인에겐 부정적인 영향을 줄 것으로 보았다. 해당 분석을 위해 소득계층별로 분류한 후 분석을 시행하였다. 소득계층은 저소득층(소득 200만원 미만), 중소득층(소득 200만원 이상 400만원 미만), 고소득층(소득 400만원 이상)의 세 가지 분류를 통해 분석하였는데 주택시장의 가격 변동성은 소득별로 다르게 영향을 미쳤다. 저소득층과 중소득층은 주택시장의 가격 변동성이 클수록 긍정적인 영향을 주는 것으로 나타났는데 이는 개인이 시장참여할 때 입장이 매매자가 아니기 때문에 주택보유의 자산효과의 영향이 크게 나타난 것으로 보인다. 고소득층의 경우는 주택시장의 가격 변동성이 클수록 부정적인 영향을 받는 것으로 나타났다. 주택시장의 가격변동성이 개인에게 가장 큰 영향을 미칠 때는 주택을 매매할 때이다. 고소득층은 저소득층과 중소득층과는 달리 상대적으로 여유자금이 충분하고 더 양질의 주택으로 이동하고자 하는 의지와 능력을 가지고 있다. 주택은 오랜시간 점유하게 되는 특성과 자산에서 차지하는 비중이 크기 때문에 주택에 관한 의사결정을 할때는 위험회피적 성향이 강하게 나타난다. 주택시장의 가격변동성이 큰 상황에서는 위험회피적 성향 강해져, 매매에 참여하기 어렵다. 가격이 급등했다는 것은 하락의 여지가 크다는 것이기에 위험이 증가한다. 주택가격의 급등이 저가의 주택보다 고가의 주택에서 더 크게 나왔다는 것을 고려할 때, 현재 거주하는 주택과 이주하고자 하는 상급지 주택의 가격차를 보충하기 위한 비용이 증가하여 상대적 박탈감이 커지고 주관적 계층상승가능성에 부정적인 영향을 미친다.

두 번째는 주택가격의 상대적 비교를 통해, 상대적 박탈감이 주관적 계층상승가능성에 미치는 영향을 분석하고, 준거집단 기준에 따라 미치는 영향을 비교분석하였다. 주택가격의 상승은 주택거주를 필요로하는 이들에게 상대적 박탈감을 준다. 특히 서울과 같이 주택수요가 공급보다 높은 지역의 경우, 주택가격의 증가에 따른 상대적 박탈감이 클 수 밖에 없다. 그러나 이러한 박탈감이 실제로 어떤식으로 나타나는지에 대한 분석은 부족한 상황이다. 본 연구에서는 개인이 거주하는 자치구의 평균주택가격을 기준으로, 강남구의 평균주택매매가격과 거주 자치구의 평균주택매매가격을 절대적기준과 상대적기준을 통해 비교하였고, 강남구에 대한 절대적, 상대적으로 부족한 거주지의 주택가격은 모두 주관적 계층상승가능성에 부정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 마지막으로 준거집단 이론을 통해, 소속 준거집단과 외부 준거집단의 영향을 분석하기위해 개인이 거주하는 자치구의 평균주택매매가격을 기준으로 동질한 특성을 가진 자치구 군집의 평균주택매매가격과 강남구의 평균주택매매가격을 비교하여, 상대적 영향력을 비교하였다. 분석결과, 외부 준거집단인 강남구의 영향력보다 소속 준거집단인 자치구 군집의 영향력이 더 크게 나타났다.

본 연구는 개인 속성의 차원에서 주로 분석되었던 주관적 계층상승가능성에 미치는 요인에 대한 연구를 준거집단이론을 통한 주택가격의 상대적비교로 확장시켜 주택가격의 상대적 박탈감을 분석했다는데 의의가 있다. 그러나 본 연구에서 활용한 주택가격 데이터는 개인의 보유한 주택가격 데이터가 아니기 때문에 집단간 비교는 가능했지만, 준거집단 내 개인의 영향을 분석하기는 어려웠다. 따라서 향후 연구에서는 개인의 자산과 보유주택가격 데이터를 사용하여, 집단과 비교했을 때, 개인의 결과가 어떻게 나타나는지 분석할 필요성이 있다.