전세보증금반환보증 사고 결정요인에 관한 연구

Abstract

The number of cases where tenants suffer damages due to the failure to receive their deposits back even after the contract ends is rapidly increasing. Historically, it has been difficult to estimate the extent of non-returned jeonse deposits and the resulting damages, as jeonse has been primarily a private financing arrangement. However, since the launch of the jeonse deposit return guarantee by the Korea Housing and Urban Guarantee Corporation(HUG), a public institution, in 2013, it has become possible to statistically track the number and amount of non-returned jeonse deposits. While most cases can be attributed to timing discrepancies during the process of tenant turnover, there have also been instances where a significant number of victims were affected by speculative investments across multiple properties. As of December 2021, the Korea Housing and Urban Guarantee Corporation holds a 94% market share in the jeonse deposit return guarantee product. With the increasing subscription rate, the scale of jeonse deposit accidents is also growing. Failure to identify and address the main causes of these accidents can severely impact the financial stability of the corporation and hinder the continuous provision of deposit return guarantees to protect tenants. This study aims to provide insights to the corporation offering jeonse guarantee products and the lessees utilizing the jeonse system by identifying the determinants of jeonse deposit return guarantee accidents. Previous research and theories on default in housing finance products have primarily focused on mortgage loans. Theories of mortgage default can be categorized into the equity theory and the ability-to-pay theory. The equity theory suggests that debt defaults occur when net assets decline, while the ability-to-pay theory argues that debt defaults happen when net income decreases. Many previous studies have demonstrated the significant impact of variables related to these two theories. In this study, the occurrence of jeonse deposit return guarantee accidents is set as the dependent variable. According to the equity theory, the independent variables in this study are the debt ratio and the change rate of housing sales price index. Following the ability-to-pay theory, the independent variable included in this study is the unemployment rate. Additionally, as a unique aspect of this study, variables related to liquidity constraints, such as the change rate of jeonse price index, the number of guarantees issued, and the inclusion of house speculative overheated districts, are introduced. Control variables include the presence of a corporation, the presence of an apartment, the location in a metropolitan area, the guarantee amount, the presence of a senior secured bonds, the age of the lessor, and the gender of the lessor. The dataset for analysis comprises 133,177 cases of jeonse deposit return guarantees issued by the Korea Housing and Urban Guarantee Corporation in 2017 and 2018, with the observation period for guarantee accidents ranging from January 1, 2017, to December 31, 2022. The analysis employs logistic regression analysis using SPSS. The findings from the analysis provide support for the equity theory within the corporation/natural person model. Specifically, a higher debt ratio and a lower housing sales price index change rate are found to increase the probability of accidents. However, the change in the unemployment rate is not found to be statistically significant, leading to the rejection of the ability-to-pay theory. Additionally, the likelihood of accidents rises as the rate of change in the jeonse price index decreases and the number of guarantees increases, partially supporting the liquidity constraint hypothesis. In terms of control variables, corporations demonstrate a higher inclination towards guaranteed accidents compared to individuals. Furthermore, non-apartment structures and senior secured bonds exhibit a positive association with an increased likelihood of accidents. The model that solely focuses on natural persons, excluding corporations, yielded results that align with the corporation/natural person model. Specifically, an increase in the debt ratio and a decrease in the housing sales price index change rate were associated with a higher likelihood of accidents, supporting the equity theory. However, it was not statistically significant that the probability of accidents increased when the debt ratio was 70% or less compared to when it was 60% or less. The change in the unemployment rate did not show statistically significant results, leading to the rejection of the ability-to-pay theory. As the rate of change in the jeonse price index decreased and the number of guarantees issued increased, the probability of accidents increased. However, in the model analyzing only natural persons, the designation of house speculative overheated districts yielded statistically significant results. Contrary to expectations, the likelihood of accidents decreased when a property was located in a house speculative overheated district. This can be attributed to the fact that the designation of such districts did not effectively restrict liquidity but instead resulted in phenomena such as increased sales prices due to a shortage of houses for sale. In terms of control variables, an increase in the lessor's age and the property being an apartment were associated with a decreased likelihood of accidents. Conversely, higher guarantee amounts and the presence of senior secured bonds increased the probability of accidents. Based on the results of the analysis, several implications can be drawn to reduce the likelihood of accidents. These include effectively managing the debt ratio within an appropriate range, closely monitoring sales and jeonse prices, regulating the number of guarantees issued, and offering liquidity support to multi-housing debtors with the capacity to repay. Additionally, as policy recommendations, it is suggested to provide comprehensive housing market price information, disclose information about unscrupulous landlords, establish protective policies for tenants, provide both physical and human resources support to relevant institutions, and enhance existing institutional frameworks under the Lease Protection Act. It is anticipated that this study will contribute to the enhancement of risk management in tenant protection and the provision of jeonse deposit return guarantees by relevant institutions in the future.

전세계약 종료 후에도 전세보증금을 돌려 받지 못해 피해를 보고 있는 임차인들의 사례가 급증하고 있다. 그동안 전세는 사금융적 성격을 갖고 있어 전세보증금을 돌려 받지 못한 임차인들이 얼마나 되는 지, 그 피해금액은 얼마인지 추정할 수 없었다. 2013년 공공기관인 주택도시보증공사의 전세보증금 반환보증의 출시로 인해 통계적으로 전세보증금 미반환 건수와 금액을 집계할 수 있었다. 집계과정에서 단순히 새로운 임차인을 모집하기까지의 시간적 불일치로 인해 미반환한 사례가 대다수였지만 여러 채의 주택에 갭투자를 하여 다수의 피해자를 양산한 사례도 발견되었다. 주택도시보증공사는 2021년 12월말 기준 전세보증금반환보증 상품에서 94%의 시장점유율을 차지하고 있으며 가입률 증가추세로 인해 전세보증금 사고 규모도 증가하고 있다. 주된 사고 요인을 파악하여 대비하지 않으면 공사의 재정안정성에 심각한 영향을 미칠 것이며 임차인을 보호하는 전세보증금반환보증의 지속적 공급도 어려워질 것이다. 본 연구를 통해 주택도시보증공사의 전세보증금반환보증 사고 결정요인을 밝혀 전세보증상품을 제공하는 공사와 전세제도를 이용하는 임차인들에게 시사점을 주고자 한다. 주택금융상품 채무불이행과 관련된 이론 및 선행연구는 주로 주택담보대출에 초점이 맞춰져 있었다. 주택담보대출 채무불이행에 관한 이론은 자기자본가설과 지불능력가설로 나눌 수 있다. 자기자본가설은 순자산이 감소할 때 채무불이행이 증가한다는 이론이고, 지불능력가설은 순소득이 감소할 때 채무불이행이 증가한다는 것이다. 많은 선행연구에서 두 가설의 변수들이 유의미한 영향을 미치는 것을 밝혔다. 본 연구에서는 전세보증금반환보증 사고 여부를 종속변수로 하고 선행연구와 이론에 따라 자기자본가설에 의한 부채비율, 매매가격변화율, 지불능력가설에 의한 실업률 변화를 독립변수로 설정하였다. 이에 더해 본 연구에서의 차별적인 연구로서 유동성 제약에 따른 변수인 전세가격변화율, 보증발급건수, 투기과열지구 해당 여부를 추가적으로 설정하였다. 그 밖에 통제변수로는 법인 여부, 아파트 여부, 수도권 여부, 보증금액, 선순위 채권 여부, 임대인 나이, 임대인 성별을 설정하였다. 분석대상 데이터는 2017년, 2018년 주택도시보증공사에서 발급된 전세보증금반환보증(133,177건)으로서 해당 보증이 사고가 났는 지 여부를 2017년 1월 ~ 2022년 12월까지 관측하였다. 분석방법은 SPSS를 사용하여 로지스틱 회귀분석을 실시하였다. 분석결과 법인/자연인 전체를 분석한 모형에서는 부채비율이 증가할수록, 매매가격변화율이 감소할수록 사고가능성이 높아져 자기자본가설을 지지하였다. 실업률 변화는 통계적으로 유의미하게 나타나지 않아 지불능력가설은 기각되었다. 전세가격변화율이 감소할수록, 보증발급건수는 증가할수록 사고가능성이 높아졌으며 투기과열지구 해당 여부는 유의미하지 않게 도출되어 유동성제약 가설은 일부 지지 되었다. 통제변수는 법인일수록, 아파트가 아닐수록, 선순위 채권이 있을수록 사고가능성이 높아졌다. 법인을 제외하고 자연인만 분석한 모형에서는 법인/자연인 모형과 거의 유사한 결과를 나타내었다. 부채비율이 증가할수록, 매매가격변화율이 감소할수록 사고가능성이 높아져 자기자본가설을 지지하였다. 다만 부채비율 70%이하 구간은 부채비율 60%이하 구간에 비해 사고가능성이 높아지는 것이 통계적으로 유의미하지는 않았다. 실업률 변화는 통계적으로 유의미하게 나타나지 않아 지불능력가설은 기각되었다. 전세가격변화율이 감소할수록, 보증발급건수는 증가할수록 사고가능성이 높아졌다. 다만 자연인만 분석한 모형에서는 투기과열지구 해당 여부가 통계적으로 유의미하였고 예측과 달리 투기과열지구에 해당할 때 오히려 사고가능성이 낮아졌다. 이는 투기과열지구 지정이 유동성제약 효과를 나타내기 보다는 매물잠김 현상 등으로 매매가격을 오히려 상승시키는 등 의도한 효과를 나타내지 못했기 때문으로 설명할 수 있다. 통제변수에서는 임대인의 나이가 증가할수록, 아파트 일수록 사고가능성이 낮아졌다. 보증금액이 높을수록, 선순위 채권이 있을수록 사고가능성은 높아졌다. 분석결과를 통해 사고 발생가능성을 낮추기 위해 적정한 수준의 부채비율 관리, 매매가격 및 전세가격의 모니터링, 보증발급건수 관리, 상환 가능성 있는 다주택채무자에 대한 유동성 지원 등을 시사점으로 제안하였다. 더불어 정책적 시사점으로 주택시세정보 제공, 악성 임대인 정보 공개 등 임차인 보호를 위한 정책 마련, 관련 기관에 대한 물적 · 인적 지원, 임대차 보호법상 제도적 보완 등을 제시하였다. 본 연구가 향후 임차인 보호 및 전세보증금반환보증 공급기관의 리스크 관리에 도움이 되었기를 바란다.