서울시 소매중심지의 변화와 대형소매점의 전략적 입지

Abstract

구조변화를 통하여 대형소매점이 소매업 내 주요 업태 중 하나로 부상했다. 대형소매점의 차별적인 입지행태와 파급효과를 공간구조의 틀에서 설명하려는 시도는 많지 않았다. 따라서 본 연구는 소매업의 공간구조에 관한 논의를 대형소매점을 포함하는 형태로 이론적으로 확장한 후, 대형소매점의 전략적 입지에 의한 새로운 소매중심의 형성을 경험적으로 검증하고자 한다. 연구결과를 요약하면 다음과 같다. 첫째, 2005년 소매업의 공간구조에서 HL(high-los) 유형의 새로운 소매중심지가 나타났다. 대형소매점에 의한 소매중심지의 형성이 주변 지역과 격리된 이례지점(HL 유형)의 형태를 뛸 확률이 높다는 점을 고려할 때, HL 유형의 새로운 소매중심지에 주목할 필요가 있다. 둘째, 임차료 절감을 추구하는 대형소매점의 전략적 입지가 위치이점이 열악한 외곽지역에서 새로운 소매중심지를 형성할 수 있다. 수요 외부성을 내부화한 대형소매점은 위치이점이 열악한 외곽지역에 전략적으로 입지하여, 그 반대급부로 임차료 절감을 추구한다. 대형 소매점의 전략적 입지에 의해서 위치이점이 열악한 외곽지역이 단시간 내에 소매중심지로 부상할 수 있다. 본 연구결과는 소매업에서 위치 창출자의 존재 가능성을 시사한다. 일반소매점이 기존위치이점을 이용하고 그 대가로 높은 임차료를 지불하는 위치 수용자라면, 대형 소매점은 새로운 위치이점을 창출하여 그 대가로 임차료를 절감하는 위치창출자라 할 수 있다.

The large retail stores have newly arose as one of the major types of operation in retail business through retail restructuring in Korea. There were few proper explanation for the different locational behavior and ripple effect of large retail store in the previous literatures. For that reason, this study accommodates the large retail stores for the expanded theoretical discussion of spatial structure of retail and tests the formation of the new retail central places empirically.

The findings of this study are as follows;

First, HL(high-low)-typed retail central places have newly showed up in the spatial structure of retail in 2005. There is need of further concentration on HL-typed retail central places, chances are the retail central places comprised of large retail stores appear as spatial outliers isolated from their surroundings.

Second, the strategic location of the large retail stores pursuing rent cut could make new retail central places in the city fringes where those locational advantages are weak. The large retail stores that internalized their demand externalities could locate strategically in the fringe with little locational

advantages and seek for rent cut in return. As a result, the city fringes with dubious locational advantages come up as retail central places within a short period of time.

These results have important implications for the possibility of the location maker in the retail business;

the general retail stores might be called location takers that take advantage of their existing locational advantages and pay high rent, while the large retail stores might be named location makers that create the original locational advantages and cut their rent down.