조망권이 아파트 가격에 미치는 영향 연구

Abstract

고층 아파트는 도시의 주요 거주수단으로, 도시화가 진행되며 저층 주거지가 고층 아파트로 변화할수록, 또한 사람들의 소득수준이 높아지며 주거의 쾌적성과 환경적 가치를 중요시함에 따라 조망권에 대한 관심은 높아져 왔다. 이에 따라 아파트 거래에 있어서 조망권의 유무에 따라 가격 차이가 발생하고 있으나, 조망권은 무형의 가치로 측정 및 파악이 어렵고, 적정 가격을 정의하기가 어렵다. 만약 조망권이 아파트 가격에서 차지하는 비중을 정량화하여 측정할 수 있다면 매매거래 당사자들에게는 거래 가격 결정의 기준을, 아파트 공급자에게는 분양가 책정 기준을, 정부에게는 과세표준으로 작용하는 공동주택 공시지가를 산정함에 있어 보다 합리적이고 설명 가능한 기준을 제공할 수 있다. 이런 배경으로 본 연구는 아파트 가격에서 조망권이 차지하는 영향을 분석하고자 하였으며, 조망 대상에는 여러가지가 있을 수 있으나 한강 조망을 대상으로 하였다. 분석 대상으로는 서울 한강변에 위치한 35개 아파트 단지의 2006년부터 2022년 9월까지의 실거래를 수집하였으며, 종속변수로는 아파트 실거래가격을, 독립변수로는 조망여부, 거래층, 그리고 거래 당시 부동산시장의 상황을 나타내는 소비자 심리지수를 사용하였다. 시간적으로는 약 16년의 장기간, 공간적으로는 서울 강동구에서 강서구까지의 넓은 범위에 걸친 거래를 대상으로 분석함에 있어, 조망권 외의 다른 요소가 아파트 가격에 미치는 영향을 통제하고자 표본을 각 단지별로 분할하여 분석하였다. 이는 같은 단지는 교통, 학군, 건축연령 등 아파트 가격에 영향을 미치는 요인들을 공유하여 조망 외의 다른 변수가 최대한 통제되었다고 가정하였기 때문이다. 분석 모형으로는 헤도닉 가격 모형을 사용하였으며, SHAP(Shapley Additive exPlanations)분석을 통해 아파트 가격에 미치는 요인들의 영향 및 기여도를 비교하였다. 분석 결과 헤도닉 가격 모형에서는 35개단지 중 32개단지에서 조망권이 아파트 가격과 양의 상관관계를 가짐을 파악할 수 있었다. SHAP분석 결과 변수들의 기여도는 헤도닉 모형의 변수들의 상관계수의 방향과 일치함을 보였으나, 그 중요도는 헤도닉 가격모형과 일치하지 않았다. 조망권의 대상물과 조망 방향에는 다양한 종류가 있고 각각이 가격에 미치는 영향이 다를 것인 바, 이런 자세한 조망의 특성을 반영하면 보다 현실을 잘 반영하는 발전된 결과를 도출할 수 있을 것으로 예상된다. 또한 같은 아파트 단지라도 단지 규모가 매우 클 경우에는 교통, 상권, 편의시설 등의 특성을 공유한다는 가정에 유의할 필요가 있다.

This study collected actual transactions from 2006 to September 2022 in 35 apartment complexes along the Han River in Seoul, and used the actual transaction price of apartments as dependent variables, and the consumer sentiment index indicating the view, trading floor, and the situation of the real estate market at the time of transaction. As an analysis model, a tree-series model was used among the hedonic price model and the nonlinear regression model, and the effects and contributions of factors on apartment prices were compared through SHAP (Shapley Additive Explanations) analysis. As a result of the analysis, it was found that in 32 out of 35 complexes, the view right had a positive correlation with apartment prices. As a result of SHAP analysis, it was shown that the contribution of variables was consistent with the direction of the correlation coefficient of the variables of the Hedonic model, but the importance was not consistent with the Hedonic price model.