단독주택 소유가구의 주택개량행태와 결정요인

Abstract

최근 정부는 기존 주거지를 그대로 보존하면서 노후한 주택은 주민 스스로 개량하는 점진적 주택개량방식을 도입하고, 노후한 주택이 밀집한 지역은 물론 그 상태가 양호한 지역까지 사업구역으로 지정해 정비기반시설 등을 공급하고 있다. 나아가 주택소유가구의 경제적 여건이나 그 가구가 어디에 입지하는지 등은 관계없이 주택개량에 필요한 자금을 지원하고 있고, 점차 그 예산 및 사업구역을 확대해 나가고 있다. 그런데 어떤 지역의 주택소유가구가 어떤 원인에 의해, 주택을 어떻게 개량할지에 대한 이해없이 사업이 추진된다면 한정된 예산의 효율적 집행에 어려움을 줄 뿐만 아니라, 막대한 예산을 투입하고도 정작 정책목표인 노후한 주택의 개량?정비는 도모하지 못한 채 향후 주택재개발사업 등과 같은 사업방식으로의 추진만 막게 되는 부작용만 초래될 수 있다. 또한 정부의 지원없이도 충분히 자력으로 주택을 개량할 수 있는 가구나 지역에만 관련 예산이 편중될 우려도 있다. 본 연구는 이러한 배경에서 2014 주거실태조사 자료 등을 통해 우리나라 단독주택 소유가구의 주택개량행태와 그 결정요인을 실증적으로 분석했으며, 이를 통해 다음과 같은 결과를 알 수 있었다. 첫째, 우리나라 단독주택의 재고상태는 매우 노후한 실정으로 특히 본 연구의 대상이 되는 단독주택 거주지주의 주택상태는 상대적으로 더 노후했다. 그러나 이에 비해 주택개량의사가 있는 가구비중은 매우 낮은 실정이다. 둘째, 주택은 시간경과에 따라 그 상태가 노후해지고, 거주가구의 불만족도 동시에 증가하게 된다. 그러나 대수선 이하 수준의 주택개량행태는 시간경과에 따른 주거만족도 하락을 해소할만한 수준은 아니며, 시간경과에 따라 그 개량행태가 지속적으로 증가하지도 않는다. 연구결과에 따르면 주택이 최초 건축된 후 25년까지는 대수선 이하 수준의 개량행태가 꾸준히 증가하지만 그 이후부터는 감소하는 역U자 형태(2014 주거실태조사 자료 분석결과)를 보이거나 또는 감소하는 형태(주거환경관리구역 설문조사 분석결과)를 보인다. 그러나 증?개축 이상 수준의 주택개량확률은 주택의 상태가 노후해질수록 지속적으로 증가한다. 셋째, 주거환경관리구역은 지정배경 등 구역성격에 따라 주택개량행태가 달라진다. 주택의 상태가 상대적으로 양호한 일반지역은 주택개량의사는 물론 개량에 투입될 비용의 규모도 가장 낮다. 그러나 재정비촉진사업(일명 '뉴타운사업')지구 인근에 입지한 존치구역이었던 지역이나 주택상태가 노후한 정비사업구역이었던 지역에서는 주택개량의사나 개량에 투입하고자 하는 비용의 규모도 상대적으로 높다. 넷째, 증?개축 이상의 주택개량은 가구주의 연령이 낮고 거주기간이 짧은 경우, 주택의 상태가 노후할수록 활발히 일어난다. 특히 지가 대비 임대료를 적게 받고 있거나 혹은 임대료 대비 지가가 높은 지역, 그리고 주변 주택의 상태가 상대적으로 양호한 지역에서 증?개축 이상의 주택개량이 활발히 일어난다. 그러나 대수선 이하 수준의 주택개량행태에서 이러한 영향력은 유효하지 않으며, 지역 인프라의 상태가 주택의 대수선 이하 수준이나 증?개축 이상의 수준 등 전체 주택개량행태에는 유효한 영향력을 행사하지 못한다. 다섯째, 단독주택 소유가구는 대수선 이하의 주택개량과 관련된 정책에 대한 수요가 높다. 특히 현금지원보다는 현물지원을 보다 선호한다. 이상의 연구결과들은 다음과 같은 정책적 시사점을 제공한다. 우리나라 단독주택은 상당한 수가 노후하나 그 노후정도에 비해 주택소유가구의 자발적인 주택개량활동은 그리 활발하지 못하다. 이는 그 동안 우리나라 노후 단독주택들이 주택소유가구가 개별적으로 주택을 개량하기 보다는 주택재개발사업 등과 같은 대규모 정비사업으로 개량?정비되어 왔고, 또한 주택소유가구에게 스스로 주택을 개량하는 행태가 해외와 달리 그리 일반화되지 않았다는 것을 의미한다. 또한 오래된 주택일수록 그 주택에 거주하는 가구주의 연령이 증가하고 동시에 소득이 낮아지는 현상에 비추어 볼 때 앞으로 단독주택 소유가구가 열악한 주거환경에 지속적으로 노출될 가능성이 높으므로 이에 대한 정책적 대안의 마련이 시급하다. 먼저 주택개량관련 정책을 효율적으로 추진하기 위해서는 주택개량수준에 따라 각기 다른 전략적 접근이 요구된다. 연구결과에 따르면 주택의 대수선 이하의 주택개량과 증?개축 이상의 주택개량은 그 질적으로나 투입되는 금액의 양적으로도 큰 차이를 보이고 있으며, 이러한 행태를 결정하는 요인들도 서로 다르기 때문이다. 특히 주거환경관리사업의 주된 목적이 단순히 주택을 더 오래 사용하는데 있지 않고, 노후?불량건축물의 효율적 개량과 주거생활의 질을 높이고 대규모 철거중심의 정비사업에 대한 대안으로서 역할을 해내기 위해서는, 단순히 대수선 이하의 주택 내부만을 개량하는 것이 아닌 증?개축 이상의 개량을 유도하는 전략이 필요하다. 또한 증?개축 이상의 주택개량은 그 주택 자체뿐만 아니라 지역의 건축경관 등의 향상에 기여해 긍정적인 외부효과를 발생시킬 수도 있다. 그리고 이러한 증?개축 이상의 주택개량을 보다 효율적으로 추진하기 위해서는 지역의 임대료가 지가대비 저평가 되어 있거나(또는 현재 임대료 대비 입지잠재력이 높은 지역이거나), 지역 내 주택 전체가 지나치게 노후하지 않은 지역을 사업대상지로 선정해야 할 것이다. 그리고 장기적으로 볼 때 지역의 입지잠재력이 매우 낮거나 지역 전체 주택이 매우 노후한 지역은 그렇지 않은 지역에 비해 주택상태가 더 열악해질 수도 있다. 왜냐하면 이렇게 입지잠재력이 낮고 주택의 전반적인 상태가 매우 노후한 지역에서는 주택 내부의 파손된 시설의 보수나 설비의 교체 등과 같은 소규모 개량만 일어나는 반면, 그렇지 않은 지역에서는 주택의 면적이나 구조, 용도 등을 획기적으로 변경시킬 수 있는 증?개축 이상의 주택개량 가능성이 더욱 높아지는 선순환의 구조를 갖게 될 수 있기 때문이다. 따라서 관련 사업이나 정책을 추진할 때에는 이와 같은 부정적 외부효과 등을 차단할 수 있는 계획적 요소의 발굴이나 적용방안도 함께 마련되어야 할 것이다. 한편, 지역 내 주택소유가구가 지나치게 고령이고 저소득, 저자산인 가구로 구성되어 있거나 입지잠재력이 지나치게 열악한 지역 등 주택소유가구 스스로 주택을 개량할 가능성이 매우 낮은 지역을 성급하게 무리하게 사업구역으로 지정해 막대한 공공재정이 투입되는 기반시설 등을 미리 공급하기 보다는 자발적으로 주택이 개량될 수 있는 여건이 성숙되기를 기다리거나 다른 정비사업 방식의 추진 가능성을 사전에 면밀히 검토해야 할 것이다. 마지막으로 단독주택 소유가구는 현재 주택개량을 위한 현금지원보다는 현물지원을 보다 선호했는데, 이는 그만큼 단독주택 소유가구가 주택을 스스로 개량하는데 어려움을 겪고 있다는 것을 반증하는 것이다. 따라서 관련 정책에는 현물로 주택개량을 지원할 수 있는 주거지원 프로그램도 동시에 개발되어야 할 것이다. 단, 본 연구는 주거환경관리구역에 대한 샘플 수 제한 등으로 보다 정교한 분석기법을 도입하지 못한 점, 증?개축 이상 수준에 대한 분석을 위해 주거환경관리구역을 대상지로 한정해 이를 일반적인 행태라고 단정하기 어렵다는 점 등의 한계가 있다. 이러한 연구의 한계는 향후 후속 연구 및 관련 자료의 축적 등을 통해 지속적으로 보완?개선해 나가야 할 것이다.