국토계획법상 지구단위계획에 관한 연구

Abstract

지구단위계획이란 통상 도로로 둘러싸인 하나의 가구(街區)를 대상으로 용도지역제 도시계획이 담지 못하는 상세한 내용을 규율하는 도시계획을 말한다. 지구단위계획은 2차원적이고 거시적인 용도지역제 도시계획과 입체적으로 개별 건축물을 규율하는 건축계획을 매개하기 위하여 도입되었다. 따라서 필지경계선까지 표현된 세밀한 도면의 형식을 띠며, 부속조항을 통하여 건축허가요건을 입체적으로 규율한다. 또한 토지이용규제뿐만 아니라 기반시설의 지정까지 함께 규율하는 동시규제방식을 취한다.

지구단위계획은 이미 도시계획이 수립되어 있는 기성시가지를 대상으로 하는 변형적 지구단위계획과 도시계획사업과 연계하여 수립되는 형성적 지구단위계획, 두 유형으로 구분된다. 국토계획법은 기성시가지 선재하는 획지와 건축허용성을 변경할 수 있는 효력을 변형적 지구단위계획에 부여하고 있지 않다. 따라서 현재 변형적 지구단위계획은 지적공부상 획지와 건축허용성을 반영하여 건축허가요건을 규율하는 데 그치고 있다. 한편 변형적 지구단위계획의 결정과 도시계획시설사업의 시행을 연계할 법적 장치가 마련되어 있지 않아 변형적 지구단위계획으로 미집행 도시계획시설이 대량 양산되고 있다.

형성적 지구단위계획은 그 내용대로 도시환경이 조성되는 효과를 가지므로 변형적 지구단위계획에 비하여 상대적으로 강력한 대외적 구속력을 가질 수 있다. 그러나 현행법은 형성적 지구단위계획구역에서 도시계획요소를 변경하고자 하는 경우 건축법, 공간정보관리법 등이 정하는 절차에 의하도록 하고 있다. 이 절차에는 도시계획적 판단이 개입될 여지가 없다.

지구단위계획은 필지단위의 규율을 하고 토지이용규제와 기반시설의 조화를 도모하는 도시계획이다. 따라서 현행 도시계획으로는 유일하게 획지, 건축허용성, 기반시설 등 모든 도시계획요소에 관한 사항을 규율할 수 있는 잠재력을 가지고 있다. 그러나 국토계획법은 지구단위계획의 이러한 잠재력을 충분히 살리지 못하고 있다.