주택금융제약이 주택 소비행태에 미치는 영향

Abstract

Discussions on the types of housing occupation of households take into account various dimensions, including political ideology and demographic factors, as well as macro factors such as the geographical and economic conditions of each country. One of them is the need to promote homeownership society to ensure new opportunities and retirement for low-income people through asset-based welfare. According to this, assets should be equally accessible regardless of income class, and asset-based welfare policies in a way that does not exclude low-income people are needed to alleviate inequality between classes. Korea has long introduced various policies such as promoting housing construction, revitalizing housing finance and advancing in order to increase homeownership rate and housing supply rate, but it is still lower than the OECD average. On the other hand, in order to restrain real estate speculation since Kim Dae-jung government restricts mortgage loan under certain percentage based on income and assets. These regulations have had positive effects in improving household debt soundness and easing the overheated real estate market, but they also serve as factors that reduce households' homeownership rate and hinder upward housing. Therefore, this study seeks to determine how housing finance restrictions affect households' self-occupation and the size of homes purchased, and how these effects depend on household income levels. To this end, this study analyzed the housing status survey of the Ministry of Land, Infrastructure and Transport surveyed in 2019. The analysis results show that housing finance restrictions have a differential impact on self-occupation and the size of the house purchased, depending on households income. The results suggest the need for more diverse housing financial instruments, such as Bogeumjari Loan for low-income families, and homeownership supporting policies that suit household characteristics.

가구의 주택 점유형태에 대한 논의는 각 국가의 지리적, 경제적 상황 등 거시적 요소뿐만 아니라 정치적 이념, 인구학적 요인 등 다양한 차원을 고려하여 이루어지고 있다. 가구의 자가점유를 촉진하여 자산기반복지를 통해서 저소득층의 새로운 기회와 노후를 보장해야 된다고 주장도 그 중 하나이다. 이에 따르면 소득계층에 상관없이 동등하게 자산에 접근할 수 있어야 하며 계층 간 불평등 완화를 위해서는 저소득층을 배제하지 않는 방향의 자산기반복지 정책이 필요하다. 우리나라는 오랜 기간 자가점유율과 주택보급률을 제고하기 위하여 주택건설 촉진, 주택금융 활성화 및 선진화 등 여러 정책을 도입해왔으나 OECD 평균 자가점유율에 비해서는 여전히 낮은 수준이다. 한편, 우리나라는 김대중 정부 이래로 부동산 투기수요를 억제하기 위해 주택담보대출을 소득과 자산을 기준으로 일정 비율 제한하고 있다. 이러한, 주택금융규제는 가계부채 건전성 제고, 부동산 시장 과열 완화 등에서 긍정적인 효과를 거두었으나, 가구의 자가점유율을 낮추고 주거 상향을 저해하는 요소로 작용하기도 한다. 위와 같은 배경에서 이 연구는 주택금융제약이 가구의 자가점유 여부 및 구매한 주택의 규모에 어떠한 영향을 미치고, 이러한 영향이 가구의 항상소득 수준에 따라 어떻게 달라지는지를 규명하였다. 즉, 주택금융제약에 대하여 가구 항상소득이 가지는 역진적 효과를 실증적으로 분석하는 것에 연구의 방점이 있다. 해당 분석을 위하여 본 연구는 2019년 국토교통부의 주거실태조사를 활용하여 연구를 진행하였다. 본 연구에서 활용한 자가 가구와 임차 가구의 주택 점유면적에 대하여 자가 가구의 경우에는 그 관측치를 남겨두었으나, 임차 가구에 한하여서는 결측치로 조정하여 자가 가구만의 분석결과를 도출하였다. 이러한 과정에서 발생하는 표본의 선택 편의를 보정하기 위하여 본 연구는 헤크만 2단계 표본선택모형을 활용하였다. 가구의 점유형태를 결정하는 선택방정식 모형을 1단계로, 자가 가구의 주택 점유면적을 분석하는 회귀방정식 모형을 2단계로 하여 연구를 진행하였다. 연구를 구성하는 설명변수는 가구의 특성을 나타내는 가구원 수, 가구주 나이 등을 포함하였으며, 경제적 특성으로 가구의 항상소득과 상대주거비용 등을 포함하였다. 본 연구의 주요변수인 주택금융제약 변수는 기존 선행연구를 참고하되 과거의 불합리한 모형을 개선하여 반영하였다. 분석결과, 가구주의 나이, 가구원 수 등은 선행연구의 결과와 동일하게 가구의 주택점유 형태와 자가 가구의 주거면적에 유의하게 영향을 주는 것을 확인할 수 있었다. 또한, 가구 항상소득에 따라 주택금융제약이 자가점유 여부와 구입한 주택의 면적에 차별적으로 영향을 미친다는 사실을 역시 확인할 수 있었다. 주택금융제약, 즉 가구의 주택담보대출에 대한 자산제약이 점유형태의 결정과 구입한 주택의 면적에 미친 영향이 가구의 항상소득에 따라 역진적으로 작용하였다. 이는 가구의 항상소득이 적은 집단이 그렇지 않은 집단에 비해 자산제약이 클 때 자가가 아닌 임차 유형을 선택할 확률이 커지며, 만약 가구가 자가점유를 선택하였을 때에 그 면적의 크기가 더 작은 것을 의미한다. 반면, 가구의 항상소득이 상대적으로 큰 집단은 주택금융제약이 자가점유 확률 및 점유면적에 미치는 한계효과가 더 작았다. 본 연구는 첫째, 주택금융제약이 점유형태와 면적에 미치는 영향을 가구 항상소득의 역진적 효과와 함께 규명하였다는 점에서 선행연구와 차별성이 있다. 둘째, 국내 대다수 선행연구에서 사용된 주택금융제약 변수를 개선하여 제약이 없었다면 구매하였을 최적 주택가격과 제약으로 인한 최대 구매 가능 주택가격의 비율로 정의하였다는 점에서 차별성이 있다. 마지막으로, 선행연구는 주택금융제약과 점유형태 사이의 관계 또는 주택금융제약과 주거면적 사이의 관계를 단편적, 독립적으로 분석하였으나, 본 연구는 헤크만 2단계 표본 선택 모형을 활용하여 주택금융제약이 점유형태와 주거면적에 미치는 영향을 함께 분석하였다는 점에서 차별성이 있다. 본 연구의 분석결과를 통해 단순히 일률적으로 시기·지역과 가구의 자산, 소득, 담보 물건의 가격대 등에 따라서만 적용하는 현행 LTV와 DTI 규제를 개선하여 미시적이고 정교한 주택금융제약 정책이 필요하다는 시사점을 제시할 수 있다. 나아가, 본 연구를 토대로 지분적립형 주택과 초장기 모기지 등 다양한 주택금융상품의 도입에 대한 당위성을 제시할 수 있다.