주택임대차보호법 개정이 전세 및 월세 시장에 미치는 영향

Abstract

Following the enforcement of the revised Housing Lease Protection Act on July 31, 2020, huge changes have affected the housing lease system. The revision led to both positive and negative opinions. This study conducted an empirical analysis of the differences in average deposits before and after the revision to figure out its impact on the lease market of apartments in Seoul, which is considered one of the most representative real estate markets in the nation. The revision of the Housing Lease Protection Act allows tenants to renew their lease contracts within a 5% increase of their old deposits, and there are no limits to new lease contracts. In the study, the difference-in-differences analysis method was applied, which used dummy variables based on the pre- and post-test design method, a quasi-experiment design to analyze the effects of the revision on apartment deposits. The experimental group included renewed lease contracts based on the application of altered policies according to the revised act, and the control group included new lease contracts to which the revision was not applied to analyze effects. The control variables were districts, area for exclusive use, and elapsed years. Deposits were set as a dependent variable. The time scope was from August 1, 2018 to July 31, 2021, which were the three years around the enforcement of the revised Housing Lease Protection Act on July 31, 2020. To analyze the effects of the revision on the average deposits of apartments in Seoul, the researcher selected a total of 50 large apartment complexes with two from each of the 25 districts and used the open real transaction system data of the Ministry of Land, Infrastructure and Transport. The findings are as follows: there were significant statistical differences in the average deposits of apartments for a year from August 1, 2020 compared with the years before the revision. A difference-in-differences analysis was conducted for the average deposits of renewed lease contracts in the experimental group and those of new lease contracts in the control group based on the lease contract data of a year following the revision. The analysis results point to significant differences in increasing rates. The difference-in-differences analysis results, including the control variables, also point to significant differences. The study also analyzed the effects of the revision on monthly rent contracts, another important mode of transaction in the housing lease market. The analysis results show significant differences in the average monthly rents before and after the revision. That is, monthly rents climbed more after the revision of the Housing Lease Protection Act. The findings of the study demonstrate that the revision of the Housing Lease Protection Act fulfilled its purposes to stabilize the housing lease market and reduce housing expenses for renewed lease contracts, but the revision has not resolved the concerns of the market that deposits will increase for new lease contracts to which the right to request contract renewal and the upper limit system on lease and monthly rents are not applied. The findings of the study imply that since a major policy change can have both positive and negative impacts simultaneously, the policy review stage should closely examine diverse potential impacts on the market before the policy is implemented.

주택임대차보호법 개정이 2020년 7월 31일 시행됨에 따라 주택임대차 제도에 큰 변화가 있었다. 법 개정에 따라 긍정적인 의견과 부정적인 의견이 동시에 제기되었다. 이에 주택임대차보호법 개정이 우리나라에서 대표적인 부동산으로 간주되는 서울특별시 소재 아파트 임대차 시장에 어떠한 영향을 주었는지 법 개정 전 후의 평균 전세 보증금 차이 등을 실증 분석하였다. 주택임대차보호법 개정으로 전세 세입자는 전세 계약을 갱신할 때 기존 전세보증금의 5퍼센트 이내로 인상하여 재계약할 수 있게 되었다. 신규로 계약하는 전세계약에 대해서는 제한이 없다. 이에 따라, 주택임대차보호법 개정에 따른 아파트 전세보증금에 미친 영향을 분석하기 위해서 준 실험설계의 일종인 사전 사후 검증 설계방식에 더미변수를 사용한 이중차이분석법을 적용하였다. 주택임대차보호법 개정에 따른 변경된 정책이 적용되어 갱신된 전세계약건을 실험집단(Experimental group)으로 하고, 정책이 적용되지 않은 신규 전세계약건은 통제집단(Control group)으로 나누어 영향을 분석하였다. 통제변수로 지역구, 전용면적, 경과년수 등을 선정하였고, 종속변수로 전세보증금을 선정하였다. 시간적 범위로는 주택임대차보호법 개정안이 2020년 7월 31일에 시행됨에 따라 개정 전후 총 3년간인 2018년 8월 1일부터 2021년 7월 31일까지이다. 법 개정에 따른 서울특별시 아파트 평균 전세보증금에 어떠한 영향을 주었는지를 분석하기 위해 25개 지역구에서 대단지 아파트를 각 2개소 총 50개 단지를 선정하여 국토교통부 실거래 공개시스템 자료를 활용하였다. 연구 결과는 다음과 같다. 우선 주택임대차보호법 개정 이후 2020년 8월 1일부터 1년간 아파트 평균 전세 보증금은 법 개정 이전과 분석했을 때 전세 보증금이 통계적으로 유의한 차이가 있는 것으로 결과가 도출되었다. 또한, 주택임대차보호법 개정 이후 1년간 전세 계약 데이터에 대해 실험집단인 계약갱신권을 사용에 갱신 전세계약 평균 보증금은 통제집단인 신규 전세계약 평균 보증금에 대해 이중차이분석을 실행한 결과 상승률에 유의한 차이가 있는 것으로 분석되었다. 통제변수를 포함하여 이중차이분석을 실행한 결과 또한 유의한 차이가 있는 것으로 도출되었다. 주택임대차 시장에서 중요한 거래 방식인 월세계약에 대해서도 주택임대차보호법 개정에 따른 영향을 분석하였다. 주택임대차보호법 개정이후 평균 월세가격은 이전 평균 월세가격에 대해 유의한 차이가 있는 것으로 분석되었는데, 주택임대차보호법 개정 이후 월세가격 상승률이 법 개정 이전보다 높게 상승한 결과를 도출할 수 있었다. 본 연구 결과, 주택임대차보호법 개정으로 전세 갱신계약건들은 임대차시장 안정과 주거비 경감이라는 목적에 부합하였다. 하지만 계약갱신 청구권과 전월세상한제를 적용받지 않는 신규 전세계약건들의 보증금이 상승할 것이라는 시장의 우려는 불식시키지는 못한 것으로 파악되었다. 주요한 정책의 변경은 긍적적인 영향과 부정적인 영향을 동시에 줄 수 있는 바, 시장에 미치는 다양한 영향들을 정책 검토 단계에서 면밀히 살펴서 보완하여 시행할 필요가 있다는 점을 연구의 시사점으로 정리했다.